TJ 95500, 13 mars 2026, RG 25/01164

DU 13 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01164 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O4NG

Code NAC : 30B
Société ACTIVIMMO
C/
S.A.S. EURO [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société ACTIVIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21 et Me Adrien WILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P513

DÉFENDEUR

S.A.S. EURO [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 13 février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 13 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 5 février 2024, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, a donné à bail à la société EURO [K], S.A.S., un local sis à [Adresse 3] [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf années à compter du 6 février 2024, moyennant un loyer annuel de 29.480 Euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 11 septembre 2025, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 76.651,83 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 11 septembre 2025, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 26 novembre 2025, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société EURO [K], S.A.S., sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :
*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
*l’autorisation de faire expulser la société EURO [K], S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, et aux frais de la société EURO [K], S.A.S., et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
*la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., à verser à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.697,16 Euros, à compter du 12 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
*la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., à verser à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 87.743,32 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 21 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux moyen mensuel de l’EONIA majoré de deux cents points de base avec un minimum de 2% l’an à compter pour chacune des factures de son échéance,
*la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., à verser à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 7.370 euros au titre du dépôt de garantie, que la société bailleresse pourra conserver,
*la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., à verser à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 360 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,
*la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., à verser à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 6.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 février 2026, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La société EURO [K], S.A.S., en revanche, ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 13 mars 2026.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, et la société EURO [K], S.A.S., contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société EURO [K], S.A.S., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 11 septembre 2025, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 12 octobre 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société EURO [K], S.A.S., en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, il apparaît que la société EURO [K], S.A.S., est incontestablement redevable de la somme totale de 87.743,32 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 21 octobre 2025.

Il convient donc de condamner la société EURO [K], S.A.S., à verser à titre provisionnel à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 87.743,32 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 21 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 76.651,83 Euros et à compter du 26 novembre 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la société EURO [K], S.A.S., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 3] [Adresse 4], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la société EURO [K], S.A.S., aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la société EURO [K], S.A.S., à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE FORFAITAIRE POUR FRAIS DE RECOUVREMENT

L’application de ce qui s’apparente à une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la société EURO [K], S.A.S., au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA SOCIETE ACTIVIMMO DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par la société EURO [K], S.A.S.,.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la société ACTIVIMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, une somme de 1.500 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de la société EURO [K], S.A.S., l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS