TJ 21231, 13 mars 2026, RG 25/00338

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00338 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6UX

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

C/

M. [E] [N]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître David FOUCHARD, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 23 Septembre 2025

DEFENDEURS :

M. [E] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Mme [K] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 janvier 2010, consenti par l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S] ont pris en location un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 747,14 €.

Le 19 octobre 2022, un état des lieux de sortie a été établi par l'huissier instrumentaire.

Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2025, l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S], aux fins de les voir solidairement condamner à lui payer les sommes de :

- 24.603,09 € en principal (9728,24 € au titre de l'arriéré locatif et 14.665,43 € au titre des réparations locatives), outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 10.954,12 € et à compter de l'assignation pour le surplus,

- 81,82 € au titre des frais d'état des lieux de sortie,

- 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S] n'étaient ni présents, ni représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil rappellent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du Code civil ajoute enfin que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 29 juillet 2024, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 9646,42 euros. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des travaux de remise en état

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes survenues dans le local pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est constant cependant que l’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des dégradations résultant d’un usage normal du local.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, par les parties le 26 janvier 2010 que le logement et ses équipements étaient majoritairement décrits comme « neuf » hormis les remarques suivantes ; « mauvaise finition peinture autour du plafonnier » de la salle de bain 2, « chant abîmé » de la porte du séjour, « papier peint taché dans la montée » des escaliers.

Il ressort de l'état de lieux de sortie établi le 19 octobre 2022 que de nombreux éléments du logement (sols, murs, plafonds) sont présentés comme étant en « mauvais état », l'évier de la cuisine est « entartré / encrassé », tout comme la cuvette des toilettes, le radiateur de la salle de bain est « endommagé », les autres sont décrits comme étant « en état d'usage », les joints de la douche sont « noircis », les poignées des fenêtres des chambres 1 et 3 sont « manquantes », la fenêtre de la chambre 2 est en « mauvais état », le sol de la salle de bain est « encombré » par des « détritus et linge ». Il résulte également des photographies annexées que le logement est garni d'encombrants ; meubles, morceaux de meubles, sacs poubelles, cartons, vaisselle et objets divers. Certaines ampoules et encadrements d'interrupteurs sont manquants.

Il convient de rappeler que le logement a été occupé pendant plus de 12 ans par Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S]. Dès lors, il convient de limiter les réparations locatives à la somme de 7739,75 € en l'absence de déduction préalable par le bailleur d'un coefficient de vétusté, conformément à l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. Le devis de l'entreprise BRULÉ sera en revanche exclu dans la mesure où il comprend, comme celui de la SARL PNA SERVICES la « réfection totale forfaitaire d'un T5 » sans précision supplémentaire.

Par conséquent, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 7739,75 €.

Sur le coût de l'état des lieux de sortie

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S] ont été convoqués à l'état des lieux de sortie du 19 octobre 2022, par lettre recommandée du 7 octobre 2022.

Par conséquent, il convient de la condamner au paiement de la somme de 81,82 € au titre de l'état des lieux de sortie.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [S], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS