TJ 06069, 10 mars 2026, RG 25/01931

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me MAUREL
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 10 MARS 2026

S.D.C. [Adresse 1]
c/
[J] [N] [H] [R], [T] [D] [X] [R]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01931 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRXP

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 26 Janvier 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 2] DES LILAS
C/o son syndic, Cabinet J et P BRYGIER
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [J] [N] [H] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [D] [X] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Janvier 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique reçu le 1er septembre 2023, Monsieur [T] [R] et Madame [J] [R] ont acquis de Monsieur [F] [K], le lot n°29 au sein de la résidence dénommée « [Adresse 1] » sise au [Localité 2], soumise au statut de la coproprieté des immeubles bâtis, consistant en un appartement situé au rez-de-jardin.

Suivant exploit délivré par actes du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet J et P Brygier, a fait assigner en référé les consorts [R] par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et dispositions des articles 835 du code de procédure civile et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et des pièces versées aux débats, de :
-le déclarer recevable en ses demandes de remise en état ;
-condamner les consorts [R] à procéder à la remise en état du store par remplacement ou réparation conforme aux prescriptions du règlement de copropriété, et ce sous-astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;
-les condamner à la dépose complète du système de climatisation positionné illégalement en partie commune, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;
-les condamner à remettre en état le mur de façade partie commune percé sans autorisation, en le rebouchant et en appliquant un enduit de même teinte que la façade, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;
-les condamner à retirer les machines à laver et sèche-linge de la terrasse, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;
-les condamner à remettre en état la baie vitrée sur balcon aux dimensions avec trois vantaux comme à l’origine, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance.
-se réserver de statuer la liquidation des astreintes ;
-condamner Monsieur et Madame [R] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 23 mai 2025.

Il expose que :
-les infractions au règlement de copropriété querellées, imputables à l’auteur des défendeurs, ressortent de leur acte de vente, du procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2025 qui démontre leur persistance, de l’inertie de ces derniers en dépit des diligences qu’il a réalisées aux fins de résolution amiable de cette situation ;
-il est bien fondé, en l’état leur obligation non sérieusement contestable d’avoir à remédier à la situation, en ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée» et l’article 473 du même code ajoute «le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur».

Madame [R], assignée à personne, et Monsieur [R], assigné par remise à un tiers présent à domicile (acte remis à Madame [R] - tiers habilité) dans les conditions prévues par les articles 655 et 658 du code de procédure civile par exploit du11 décembre 2025, n’a pas comparu.

L’assignation comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 56 du code de procédure civile.

Les éléments du demandeur ne traduisent pas l’existence de fins de non-recevoir relevant de la catégorie de celles que le juge est tenu de relever d'office.

En conséquence, sa demande à l’encontre des requis, non comparants, sera dite régulière et recevable, et il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

I. Sur les demandes de condamnations à obligations de faire, sous astreinte :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision ou ordonner l’obligation : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause.

La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

L’article 25b de la même loi dispose que : «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...) ».

Les travaux qui «affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble», au sens de l’article 25 suscité, ne peuvent être librement entrepris par un copropriétaire ; le législateur a organisé une procédure d’approbation préalable destinée à vérifier que les installations projetées sont compatibles avec la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les travaux doivent ainsi faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation desdits travaux devant, pour être accordée, recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue.

Il est généralement admis que les travaux qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires qui affectent les parties communes constituent un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

De plus, il est constant que l’administration et la conservation des parties communes relèvent, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la compétence du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il lui appartient de déterminer les solutions réparatoires de nature à remédier aux désordres qu’elles subissent ou qu’elles induisent au préjudice des copropriétaires, sous la réserve d’une éventuelle saisine préalable de l’assemblée générale des copropriétaires afin de validation des travaux et de leurs modalités.

Enfin, aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code dispose que, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, les défendeurs sont propriétaires au sein de la résidence [Adresse 1], du lot n°29, consistant en un appartement situé au rez-de-jardin, comprenant hall, salle de séjour, deux chambres, cuisine, salle de bain, WC, dégagement, terrasse et séchoir avec vide ordure, outre les 508/10000e des parties communes générales.

Il est constant que cette résidence s’inscrit dans le cadre d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le litige opposant les parties a pour objet des aménagements réalisés par l’auteur des consorts [R], que le SDC soutient affecter les parties communes, l’harmonie et/ou la destination de l’immeuble.

Les atteintes alléguées fondent l’intérêt et la qualité à agir du SDC, lequel a, au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité de la conservation, et de l’entretien des parties communes qu’il lui incombe de garantir, notamment en veillant au respect des dispositions du règlement de copropriété.

L’avis de mutation des lots des consorts [R] comporte la disposition suivante au paragraphe « Convention des parties sur les procédures » :
« Le vendeur déclare qu’il n’existe actuellement à sa connaissance aucune procédure et de contentieux en cours.
L’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre relativement au bien.
Toutefois, le vendeur déclare qu’il a été mis en demeure par le syndic sur les points suivants : Le nécessaire doit être fait avant la vente :
-la clim en façade à enlever ;
-alimentation machine à laver balcon arrière à enlever ;
-changement de fenêtre sur rue : couleur non respectée (voir question 56 de l’AGO 2021) -fenêtre du balcon à deux vantaux au lieu de trois vantaux ;
-store délabré à changer.
Et ainsi qu’il résulte du pré-état daté en date du 10 mai 2023, et de l’état daté délivré par les soins du syndic en date du 7 juillet 2023, lesquels sont demeurés annexés après mention.
L’acquéreur reconnaît que ces informations lui ont été portées à connaissance lors de la seconde notification SRU/ALLUR sus viséé pour Madame [J] [R], et lors de la seule et unique notification SRU/ALLUR pour monsieur [T] [R].
Le vendeur précise :
-que lors des travaux de rénovation sus détaillés, il a respecté la couleur des fenêtres sur rue (couleur définie par le RAL bronze 1247 laquage époxy) conformément au procès-verbal des copropriétaires du 4 juin 2021, et donc une copie par extrait et demeurée annexée après mention, et ainsi justifié par la production de la facture sus visée au paragraphe « construction » ;
-que lors de son acquisition, il existait déjà deux ventaux à la fenêtre du balcon, et que d’autres lots de copropriété non objet des présentes ont également deux ventaux au lieu de trois, ce que l’acquéreur a pu constater lors de ses visites ainsi qu’il le reconnaît ;
-que l’alimentation machine était déjà existante lors de son acquisition depuis l’intérieur, et qu’il a mis en conformité le diamètre de sortie des eaux usées ».

Il est généralement admis que l’installation d’un équipement privatif en partie commune à jouissance privative, qui n’impliquerait que de menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune concernée, qui n’affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ou serait d’un aspect discret par ses formes et dimensions et fixé sans ancrage ou par un ancrage léger et superficiel, serait susceptible d’être dispensée d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient d’analyser chaque point allégué.
1°) en ce qui concerne la baie vitrée sur balcon :

À l’appui de ses prétentions, le SDC [Adresse 7] [Adresse 8] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice, dressé le 23 mai 2025, qui décrit la situation comme suit :
« L’appartement de Monsieur et Madame [R] est situé au premier étage de l’entrée B. Celui-ci dispose côté [Adresse 9]. Les deux baies vitrées ont deux vantaux coulissants. Il nous est fait remarquer que l’une d’entre elles devrait avoir trois vantaux comme les autres appartements. Les menuiseries des porte-fenêtres sont de couleurs noires. Nous photographions au même étage le modèle de baie vitrée à trois vantaux d’origine. »

La réalité des baies vitrées litigieuses équipant le lot des consorts [R] est ainsi acquise.

Le règlement de copropriété versé aux débats retient, au titre des parties privatives, notamment « les menuiseries extérieures, Monsieur [M] compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants ».

Les baies vitrées litigieuses sont ainsi manifestement des parties privatives.

Or, ledit règlement comporte une clause d’harmonie qui encadre les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives comme suit : « Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les gardes de corps, balustres, rampes et barres d’appui des balcons ou fenêtres, même la peinture, et de façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété privative, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant, comme il sera dit plus loin sous l’article 19.
Le tout devra être en tenue en bon état au frais de chacun des copropriétaires, des appartements qu’ils concerneront. ».

La charge de la preuve d’une rupture non autorisée de l’harmonie de l’immeuble pèse sur le syndicat des copropriétaires.

Or il n’est pas sérieusement contestable que le remplacement d’une baie vitrée constituée de trois ventaux, par une baie dotée de deux ventaux, caractérise une atteinte manifeste à l’harmonie d’ensemble de l’immeuble dont l’aspect extérieur s’en trouve à l’évidence modifié dès lors que, située en façade, elle est visible de tous.

Elle contrevient ainsi directement à la disposition susvisée du règlement de copropriété, son l’illicéité résultant du fait qu’elle n’a pas été autorisée en assemblée générale.

2°) en ce qui concerne la remise en état du store :

Le commissaire de justice décrit comme qui la situation : « Le balcon côté rue est pourvu d’une toile de store en mauvais état. ».

Toutefois, à l’analyse des photographies adjointes à son procès-verbal, le défaut d’entretien allégué est insuffisamment caractérisé, dès lors qu’il ne se manifeste que par une certaine décoloration du lambrequin du store, sans aucune déchirure apparente, qui affecte dans la même mesure les stores équipant les appartements sus-jacents visibles sur les photos.

Dès lors, la demande de ce chef étant affectée d’une contestation sérieuse, il sera dit n »y avoir lieu à référé la concernant.

3°) en ce qui concerne le système de climatisation et le mur de façade :

Aux termes du règlement de copropriété, les murs de façade constituent des parties communes.

La réalité du dispositif de climatisation et des percements querellés ressort, avec l’évidence requise en référé, du procès-verbal de constat du 23 mai 2025 qui indique : « Nous constatons qu’une unité de climatisation de marque Atlantique est fixée sur une console à l’extérieur du balcon de l’appartement. L’appareil est alimenté par des tuyaux qui traversent la façade de l’appartement. ».

L’installation non autorisée de ce matériel, relié au condensateur intérieur par des tuyaux qui traversent la façade, caractérise une appropriation d’une partie commune, qui au surplus affecte l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors qu’il est manifestement visible par chacun sans effort particulier.

4°) en ce qui concerne les machines et laver et sèche-linge :

La réalité de l’installation des machines à laver et sèche-linge sur la terrasse des défendeurs ressort du procès-verbal de constat suscité, qui précise que « sur le balcon arrière sont entreposés deux lave-linges et/où sèche-linges. ».

Outre le fait que, comme le relève justement le SDC dans ses conclusions, de tels dispositifs installés sans aucune précaution, sont susceptibles d’être à l’origine de nuisance sonores, ils portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble dès lors qu’ils sont visibles de tous.

Ils contreviennent ainsi aux dispositions suscitées du règlement de copropriété.

Enfin, outre le fait que l’ensemble de ces griefs était porté à la connaissance des requis dans leur acte de vente, ceux-ci ont reconnu, au moins partiellement, être débiteurs d’une obligation de remise en état des lieux dans un courriel en date du 8 mai 2024 en indiquant : « Lors de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 10] [Localité 2], nous avons accepté de faire les travaux suivant pour être conformes avec la copropriété :
-nous devons rentrer la climatisation sur le balcon ;
-refaire la fenêtre du salon avec trois ventaux donnant sur la rue ;
-changer la disposition des machines à laver sur la terrasse ».

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordant que l’obligation de remise en état pesant sur les défendeurs, fondée sur le trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser par des mesures adaptées dès lors que la demande lui en est faite, et qui résulte de l’installation modifiant l’harmonie d’ensemble de l’immeuble d’une baie vitrée, d’un groupe externe de climatisation et des accessoires qui le raccordent aux éléments intérieurs à leur appartement, et de deux lave-linges et/ou sèche-linges, n’est pas sérieusement contestable.

La demande de remise en état est légitime puisqu’il est constant que ces travaux/installations n’ont pas été autorisés par la copropriété, et qu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet, de priver les défendeurs de leurs droits, mais seulement de rendre leur usage conforme aux dispositions du règlement de copropriété auxquelles ils étaient soumis dès lors que comme chaque copropriétaire ils sont tenus d’y adhérer du seul fait de l’acquisition de leur lot.

Dès lors, l’existence dudit trouble étant établie, et la seule mesure adéquate étant la remise en état des lieux, il convient de faire droit à la demande, et de condamner Monsieur et Madame [R] à remettre les lieux en état initial, dans les termes qui seront détaillés au dispositif de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame et Monsieur [R] qui succombent partiellement à l’instance, supporteront les dépens, non compris le coût du constat du 23 mai 2025, non visé à l’article 695 du code de procédure civile, qui sera pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle seront condamnés Madame et Monsieur [R].

PAR CES MOTIFS