TJ 93008, 16 mars 2026, RG 23/00104

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00104 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XF4W
N° de MINUTE : 26/00389

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA LE PRE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

C/

DEFENDEURS

Monsieur [R] [I] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Isabelle MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1808

Madame [V] [A]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Raphaëlle TARDIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2610

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [U] était copropriétaire des lots n°6 et 18 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5].

Par ordonnance du 23 mars 2010, Maître [C] [W], associé de la SELARL AJ ASSOCIES, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de cet immeuble sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte notarié du 27 mai 2010, Monsieur [R] [U] a vendu les lots n°6 et 18 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] au [Localité 6] à Madame [V] [A].

Par actes d’huissier de justice signifiés le 20 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au Pré Saint-Gervais (93310), représenté par son administrateur provisoire Maître [C] [W], a fait assigner Monsieur [R] [U] et Madame [V] [A] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins notamment que le premier soit condamné à lui payer la somme de 11.117,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2018 et que le jugement à intervenir soit rendu commun et opposable à la seconde.

Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] (93) irrecevable en ses demandes à l’égard de Monsieur [R] [U] portant sur l’arriéré des charges de copropriété postérieures au 28 mars 2011 ;
- ordonné la réouverture des débats ;
- invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] (93) à produire :
• un décompte des charges de copropriété exigibles au 28 mars 2011 ;
• un décompte des charges de copropriété pour la période postérieure au 28 mars 2011.
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 janvier 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au Pré Saint-Gervais (93310), représenté par son syndic la société AEC GESTION, demande au tribunal de :

à titre principal,
- débouter Monsieur [R] [U] de toutes ses demandes ;
- condamner Monsieur [R] [U] à lui payer la somme de 15.175,22 €, au titre de ses charges de copropriété, arrêtées au 3ème trimestre de l’année 2018 ;
- rendre commun et opposable à Madame [V] [A], es qualité de nouveau propriétaire des lots de copropriété n°6 et 18, le jugement à intervenir ;

à titre subsidiaire,
- condamner Madame [V] [A] à lui payer la somme de 15.175,22 €, au titre de ses charges de copropriété, arrêtées au 3ème trimestre de l’année 2018 ;

à titre très subsidiaire :
- condamner Monsieur [R] [U] à lui payer la somme de 358,34€ au titre de ses charges de copropriété, arrêtées au 28 mars 2011 ;
- condamner Madame [V] [A] à lui payer la somme de 14.776,69€ au titre des charges de copropriété dues à partir du 28 mars 2011 ;

en tout état de cause,
- condamner Monsieur [R] [U] – et à titre subsidiaire Madame [V] [A] – à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Caroline FAUVAGE ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 mars 2025, M. [R] [U] demande au tribunal :

in limine litis,
- débouter le syndicat des copropriétaires de demandes ;
- débouter Madame [V] [A] de ses demandes ;

à titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- condamner à titre reconventionnel le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.065,36 euros et très subsidiairement de 3.790,28 euros au titre des sommes qu’il a avancées au profit dudit syndicat et des charges qui lui ont été indûment imputées ;

à titre très subsidiaire,
- condamner Madame [V] [A] à lui payer les sommes auxquelles il pourrait être condamné à payer au syndicat des copropriétaires au titre de charges dues postérieurement au 28 mars 2011, correspondant à la somme de 14.776,69 euros, et au mieux qui seraient dues à compter du 27 mai 2010 ;

en tout état de cause,
- ordonner la production des justificatifs de charges et d’un décompte conforme s’agissant des charges antérieures à 2014 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêt pour procédure abusive,
- condamner Madame [V] [A] à lui payer une somme de 7.599,21 euros à titre de dommages intérêt ;
- « le condamner » en tous les dépens au profit de Me Isabelle MONTAGNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code ;
- condamner Madame [V] [A] en tous les dépens au profit de Me Isabelle MONTAGNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code ;
- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2010, et à titre subsidiaire du 28 mars 2011 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 janvier 2025, Madame [V] [A] demande au tribunal :

à titre principal,
- « juger nulle, ou irrecevable ou à tout le moins non fondée » toute demande de Monsieur [U] dirigée à son encontre ;
- « juger nulle, ou irrecevable ou à tout le moins non fondée » toute demande du syndicat des copropriétaires dirigée à son encontre ;
- débouter Monsieur [U] de toutes ses demandes à son encontre ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à son encontre ;

- condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 7.599,21€ à titre d’indemnisation des charges antérieures à la vente et des informations erronées et condamner Monsieur [U] à verser cette somme à Madame [A] avec intérêts au taux légal à compter des conclusions régularisées le 25 juin 2019, et capitalisation annuelle des intérêts ;

à titre subsidiaire,
- juger Monsieur [U] redevable de la somme de 7.599,21€ au titre des charges de copropriété antérieures à la vente de l’appartement et à l’indemnisation des informations erronées transmises par lui et condamner Monsieur [U] à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter des conclusions régularisées le 25 juin 2019, et capitalisation annuelle des intérêts ;
- juger qu’elle ne saurait être tenue au paiement de charges de copropriété antérieures à cinq années à compter de la demande formée à son encontre pour la première fois par le syndicat des copropriétaires le 21/10/2019, soit les charges antérieures au 21/10/2014 ;

en tout état de cause,
- débouter Mr [U] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me TARDIF dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 12 mars 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 1er septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 5 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs écritures.

Il sera également rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n'incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c'est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

Les conclusions des parties dans la présente instance contiennent en effet des développements qui apparaissent sans incidence sur l’application de la règle de droit, ou sans rapport avec les demandes qu’elles élèvent ou qui se trouvent formées à leur encontre, ou devenus sans objet du fait de l’évolution du litige, ou comportant des contradictions.

Également, il sera rappelé que chaque fois que les parties sollicitent de la présente juridiction qu’elle dise telle partie adverse « irrecevable ou à défaut infondée » en ses demandes, sans néanmoins articuler dans leurs conclusions aucun moyen au soutien d'une quelconque irrecevabilité des prétentions adverses, alors il convient de considérer que de telles prétentions tendant à « dire et juger que telle partie est irrecevable » ou tendant à déclarer « telle partie irrecevable en ses demandes » constituent des clauses de style auxquelles le tribunal n'est pas tenu de répondre.

La présente instance ayant par ailleurs été introduite antérieurement au 1er janvier 2020, elle se trouve régie par les dispositions de l’article 771 du code de procédure civile pris dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile.

Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [R] [U] au titre des charges de copropriété impayées

a. s’agissant des charges de copropriété échues postérieurement au 28 mars 2011

En application de l'article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

En l’espèce, la présente juridiction a, par jugement du 2 décembre 2020 déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] irrecevable en ses demandes à l’égard de Monsieur [R] [U] portant sur l’arriéré des charges de copropriété postérieures au 28 mars 2011.

Ce jugement ayant autorité de la chose jugée, il s’impose dans la présente instance, aux parties comme à la présente juridiction.

La demande principale formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [R] [U] tendant au paiement de la somme de 15.175,22 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre de l’année 2018 sera donc déclarée irrecevable s’agissant des charges échues postérieurement au 28 mars 2011. Il convient dès lors d’examiner le bien fondé de la demande en paiement au titre des charges échues antérieurement au 28 mars 2011.

b. s’agissant des charges de copropriété échues antérieurement au 28 mars 2011

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] verse notamment aux débats :
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 28 mars 2011, faisant apparaître un solde débiteur de 358,34 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 juin 2009 ayant notamment voté le budget prévisionnel de l'exercice 2010,
- l’ordonnance du 23 mars 2010 désignant Maître [C] [W], associé de la SELARL AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et les ordonnances prolongeant sa mission jusqu’au 23 mars 2018,
- le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le 7 juin 2013 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2010 et ratifié le budget prévisionnel de l’exercice 2011,
- les appels de fonds provisionnels des 3ème et 4ème trimestre 2010 et du 1er trimestre 2011,
- les décompte de répartition des charges définitives de l'exercice 2010.

Si ces éléments permettent d’établir le bien fondé des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2010, de l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2010, de l’appel provisionnel du 1er trimestre 2010, et de la répartition des charges définitives de l'exercice 2010, néanmoins aucune justificatif ne se trouve produit s’agissant des lignes figurant sur le décompte arrêté au 28 mars 2011 sous l’intitulé « reprise bal 06/04/2010 » pour des montants de 1523,16 et de 916,98 euros.

Ces sommes seront donc écartées.

La demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] à l’encontre de Monsieur [R] [U] au titre des charges de copropriété échues antérieurement au 28 mars 2011 sera donc rejetée.

Le bien fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [R] [U] au titre des charges de copropriété n’ayant pas été établi, sa demande en dommages et intérêts ne peut, de ce fait, qu’être rejetée, aucune faute ne pouvant être caractérisé à l’égard du copropriétaire défendeur de ce chef.

Par ailleurs, du fait des développements qui précèdent, la demande formée par Monsieur [R] [U] à l’égard de Madame [V] [A] au titre des charges dues postérieurement au 28 mars 2011, voire du 27 mai 2010, apparait sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par Monsieur [R] [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] forme dans son dispositif, qui seul saisit la présente juridiction, une demande reconventionnelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires tendant au paiement « de la somme de 10.065,36 euros et très subsidiairement de 3.790,28 euros au titre des sommes avancées […] au profit dudit syndicat et des charges [qui lui ont été indûment imputées] ».

Or l’examen de ses conclusions ne permet pas à la présente juridiction de comprendre en quoi consistent précisément ces sommes de 10.065,36 ou subsidiairement de 3.790,28 euros.

En effet, le défendeur soutient tour à tour dans ses écritures :
- en page 15, qu’il convient de porter à son crédit la somme de 3371,01 ou subsidiairement de 1847,85 euros ;
- en pages 26, qu’il convient de porter à son crédit la somme de 7.951,68 euros ;
- en page 27, que le syndicat des copropriétaires reste redevable à son égard de la somme de 5.007,23 euros, ou subsidiairement de la somme de 2.985,97 euros.
- en page 33, qu’il convient de porter à son crédit la somme de 2.780,99 euros :
- en page 35, qu’il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.697,97 euros.

Compte-tenu, dès lors, de ce que les moyens développés par Monsieur [R] [U] au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement apparaissent contradictoires entre eux, et ne permettent pas à la présente juridiction ni aux parties adverses de comprendre de quoi se composent les sommes de 10.065,36 ou subsidiairement de 3.790,28 euros dont il sollicite le paiement, et étant rappelé qu’il lui incombait en application de l’article 6 susvisé d’alléguer les faits propres à fonder ses prétentions, sa demande reconventionnelle de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires tendant à la production de pièces

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l'espèce, Monsieur [R] [U] n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande tendant à ce que soit ordonnée « la production des justificatifs de charges et d’un décompte conforme s’agissant des charges antérieures à 2014 » et il ne produit aucun élément à son soutien.

La présente juridiction ne peut pallier la défaillance des parties dans l’allégation des faits ou dans l’administration de la preuve qui relèvent de leur office.

Cette demande reconventionnelle ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

La seule appréciation inexacte de ses droits par une partie ne saurait caractériser à elle seule un abus du droit d'agir.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] ne rapporte pas la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires et notamment de l'existence d'une intention de nuire de la part de ce dernier. Par voie de conséquence, sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [V] [A] au titre des charges de copropriété impayées

Conformément aux développements qui précèdent et à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 2 décembre 2020, il doit être retenu que Madame [V] [A] est redevable du paiement des charges de copropriété échues postérieurement au 28 mars 2011. Les demandes à son encontre portant sur la période antérieure seront dès lors rejetées.

Il convient donc d’examiner la demande formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [V] [A] et tendant au paiement de la somme de 14.776,69 euros au titre des charges de copropriété dues à partir du 28 mars 2011, et les moyens de défense qu’y oppose Madame [V] [A].

A cet égard, le moyen de défense soulevé par la défenderesse dans ses écritures tendant à ce que les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, au titre des charges notamment, soient déclarées « nulles ou à défaut irrecevables puisque non motivées et non justifiées en droit comme en fait conformément aux articles 53 et suivants du code de procédure civile », sans que la défenderesse n’articule davantage de moyens à son soutien, sera rejeté dès lors qu’il suffit de constater que les écritures du syndicat des copropriétaires comporte bien des moyens de fait et de droit au soutien de sa demande en paiement.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, il convient de rappeler que Madame [V] [A] a été assignée par acte d’huissier de justice signifié le 26 juillet 2018, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi [Localité 8] » qui a raccourcit le délai de prescription applicable en matière de copropriété de 10 ans à 5 ans. La demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires, pour des charges de copropriété dues à partir du 28 mars 2011, ne se trouve donc pas prescrite.

Sur le fond, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’obligation pour un copropriétaire de payer les charges de copropriété résulte des articles 10, 14-1 et 14-2 susvisés de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il a donc été précédemment jugé que la vente intervenue entre Monsieur [R] [U] et Madame [V] [A] avait été notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 le 28 mars 2011. C’est donc à compter de cette date que Madame [V] [A] acquiert, à l’égard du syndicat des copropriétaires, la qualité de copropriétaire des lots n°6 et 18, et devient redevable en particulier du paiement des charges de copropriété qui s’y attachent.

Son défaut de convocation aux différentes assemblées générales, ou le fait qu’elle n’ait pas été
destinataire des appels de fonds n’est pas de nature à l’exonérer du paiement de ses charges de copropriété, qui s’impose en vertu des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Le fait que de précédents relevés de compte aient pu être erronés et afficher un solde créditeur, parce qu’ils débutaient à une date très postérieure au 28 mars 2011, n’est pas davantage de nature à l’exonérer de ses obligations de copropriétaire.

S’agissant à présent, non plus du principe de sa créance, mais de son montant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] verse notamment aux débats ;
- le décompte de la créance réclamée au titre des charges impayées échues entre le 1er avril 2011 et le 31 mars 2021, faisant apparaître un solde débiteur de 14.776,69 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- l’ordonnance du 23 mars 2010 désignant Maître [C] [W], associé de la SELARL AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et les ordonnances prolongeant sa mission jusqu’au 23 mars 2018,
- les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 7 juin 2013 , 3 novembre 2014, 1er juin 2015, 2 janvier 2018 portant approbation des comptes et vote du budget prévisionnel des exercices concernés, et adoption de travaux, outre leurs annexes comptables,
- le procès-verbal de l’assemblée générale des 19 mars 2019, 23 novembre 2020 et 17 janvier 2024 ;
- les appels de fonds entre le 2ème trimestre 2011 et le 4ème trimestre 2017, et les relevés annuels de répartition des charges définitives des exercices 1011 à 2016.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 2ème trimestre 2011 au 4ème trimestre 2017 inclus.

En revanche, le demandeur ne produit pas les appels de fonds postérieurs au 4ème trimestre 2017, qui seuls permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ni les décomptes de répartition définitives des exercices 2017 à 2020.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées à l’égard de Madame [V] [A] s’établit donc comme suit : 12844,31 (solde débiteur du décompte au 4ème trimestre 2017 inclus) – 358,34 (solde débiteur du décompte au 28 mars 2011 dont Madame [V] [A] ne saurait être tenue redevable) – 6236,92 euros (total des sommes figurant au crédit du décompte postérieurement au 4ème trimestre 2017 qui viennent s’imputer sur les causes les plus anciennes), soit 6249,05 euros.

En défense, Madame [V] [A] invoque l’existence de trois paiements de 525 euros, qui figurent bien dans le décompte du syndicat des copropriétaires. Elle ne rapporte pas la preuve de paiements supplémentaires qu’elle aurait effectués et qui ne figurerait pas sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant des critiques qu’elle formule relativement, précisément, à ce décompte produit par le syndicat des copropriétaires, il sera rappelé qu’aucune disposition ne prévoit d’exigences de forme s’agissant de celui-ci.

Par conséquent, Madame [V] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] la somme de 6249,05 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 2ème trimestre 2011 et le 4ème trimestre 2017 (appel provisionnel du 4ème trimestre inclus), suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2021 inclus. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de notification par le syndicat des copropriétaires de ses conclusions actualisées.

Le surplus de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires, non justifiée par les pièces produites, sera rejeté.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [V] [A]

En application de l’article 6 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait au soutien de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de Madame [V] [A].

La présente juridiction ne peut pallier la défaillance des parties dans l’allégation des faits qui relève de leur office.

Cette demande en dommages et intérêts ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Madame [V] [A] à l’encontre de Monsieur [R] [U]

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

En l’espèce, ainsi que le relève Madame [V] [A] elle-même, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2009 fait clairement apparaître l’existence d’impayés au sein de la copropriété, qualifiée de « grave problème », et d’une trésorerie « en permanence, pratiquement nulle ».

Madame [V] [A], qui était donc en mesure d’avoir connaissance de la situation obérée de la copropriété, n’apparait pas fondée à reprocher à Monsieur [R] [U] une dissimulation à cet égard.

Elle n’établit pas le surplus de ses allégations s’agissant des informations erronées que Monsieur [R] [U] lui aurait fournies, alors que la preuve lui en incombe.

Madame [V] [A] échoue ainsi, au travers des pièces qu’elle produit, à rapporter la preuve d’une faute en lien de causalité avec un préjudice subi par elle.

Dans ces conditions, sa demande en dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [R] [U] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [U] à l’encontre de Madame [V] [A]

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [R] [U] invoque, au soutien de sa demande, l’article 1240 du code civil, qui ne peut donc trouver application que s’agissant de fautes de nature pré-contractuelle.

Or il ne rapporte la preuve d’aucun préjudice en lien avec les fautes pré-contractuelles qu’il impute à Madame [V] [A].

S’agissant de son fondement subsidiaire tiré de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, il sera relevé qu’il n’a pas été établi que Madame [V] [A] se trouverait débitrice de Monsieur [R] [U].

Sa demande en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [A], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maîtres Caroline FAUVAGE et [L] [Z] à l'égard de ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter les demandes d'indemnité formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,