TJ 75056, 16 mars 2026, RG 24/03294

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Virginie BOURDOU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03294 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DGX

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société MAINE GESTION SAS -sis [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE
Madame [X] [I], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202414761 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée au cours des débats de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT
non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente
assistée au cours du délibéré de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 mars 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03294 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DGX

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [I] est propriétaire des lots n°6 et 18 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété et représentant respectivement 69/1000 et 3/1000 de tantièmes.

Par jugement en date du 25 septembre 2019, Mme [X] [I] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6 153,22 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2019 inclus et 5,85 euros de frais de recouvrement, outre 400 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Puis suivant jugement en date du 13 juillet 2022, Mme [X] [I] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 3902, 77 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2022 inclus, outre 500 euros au titre des dommages et intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens ;

De nouveaux impayés étant apparus à compter du 2ème trimestre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS MAINE GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, Mme [X] [I], par acte d'huissier en date du 16 mai 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2780, 78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] fait valoir que malgré deux condamnations antérieures, Mme [X] [I] ne paye toujours pas les charges de copropriété appelées, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, alors que les appels de fonds et relevés de charges sont régulièrement adressés aux copropriétaires, les assemblées générales ayant par ailleurs régulièrement approuvé les comptes de l'immeuble.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 et renvoyée au 22 octobre 2024 puis au 17 février 2025. A l'audience du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires était représenté et a demandé le bénéfice de son assignation. Mme [I] n'était ni présente ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré.

Par jugement avant dire droit du 14 mars 2025, le tribunal a réouvert les débats à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2025, afin que les parties puissent s'expliquer contradictoirement.

A l'audience du 9 avril 2025, l'affaire a fait l'objet de deux nouveaux renvois au 19 septembre 2025 puis au 14 janvier 2026, afin de permettre à Mme [I] d'être représentée par son conseil à l'aide juridictionnelle,

A l'audience du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a actualisé les demandes à la somme de 5550 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), à laquelle s'ajoutent les sommes de 156 euros au titre de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 2300 euros au titre des dommages et intérêts et 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [J], assistée de son conseil, sollicite du tribunal le débouté du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], indiquant qu'elle conteste la dette, sans plus de précisions et qu'au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontrerait aucun préjudice. Elle expose que c'est son fils qui s'occupe de tout pour elle et qu'elle refuse de payer.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025,
- l'historique du compte arrêté au 13 janvier 2026 faisant état d'un solde débiteur de 5550 euros au titre des charges et 156 euros au titre des frais, après imputation des versements reçus sur les dettes antérieures,
les procès-verbaux des assemblées générales comportant approbation des comptes et vote des budgets prévisionnels et travaux,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux,
- le contrat de syndic.

Mme [X] [I] explique à l'audience qu'elle refuse de payer les sommes réclamées par le syndicat, sans qu'il soit possible de comprendre le fondement de sa contestation.

Au vu des pièces produites par le syndicat, Mme [X] [I] n'opposant aucune contestation valable, la créance du syndicat est établie à hauteur de la somme de 5550 euros portant sur la période, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 2780, 78 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base.

Les frais de recouvrement ne sont donc nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, ne sont pas démontrées les diligences exceptionnelles de la part du syndic relatives aux multiples frais de relance et " honoraires suivi du dossier avocat" dont il se prévaut.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce Mme [X] [J] a déjà fait l'objet de deux condamnations devenues définitives. Le non-respect de ses obligations de paiement préjudicie donc à l'ensemble des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence, d'allouer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et de condamner Mme [X] [J] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande qu'il soit alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,