TJ 75056, 16 mars 2026, RG 25/02977

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Martine BRESLER, Me Pierre DE GRANDCOURT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/02977 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NPK

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDERESSES
Madame [O] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Martine BRESLER, avocat au barreau de PARIS, toque : E187

Madame [S] [U]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martine BRESLER, avocat au barreau de PARIS, toque : E187

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [K]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre DE GRANDCOURT, avocat au barreau de PARIS, toque : L129

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/02977 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NPK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2021, M. [V] [K] a donné à bail à Mme [O] [W] un appartement d'une pièce, à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Mme [S] [U] s'est engagée à se porter caution solidaire, selon acte de cautionnement du même jour.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Mme [O] [W] et Mme [S] [U] ont fait assigner M. [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire condamner M. [V] [K], outre les dépens, à diverses sommes au profit de Mme [O] [W] et juger que M. [V] [K] ne peut se prévaloir d'aucune caution de Mme [S] [U].

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 avril 2025. A cette date, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice. Les parties n'ont pas souhaité entrer en conciliation, après avoir rencontré le médiateur.

A l'audience de plaidoirie du 19 septembre 2025, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état. Le conseil des demanderesses a ouvert un courrier recommandé adressé au défendeur, remis les clefs qui s'y trouvaient au conseil du défendeur.

A l'audience du 14 janvier 2026, Mme [O] [W] et Mme [S] [U], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elles ont demandé de :

Condamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] et Mme [S] [U] la somme de un euro à titre de dommages et intérêts et ordonner la suppression des locutions injurieuses de ses conclusions du 8 août 2025
A titre principal

Juger nul le bail en date du 4 mars 2021 pour l’appartement [Adresse 4], compte tenu de la disparité, des versions détenues par chacune des parties et des mentions manuscrites substantielles non approuvées rajoutées par le bailleur à l’exemplaire qu’il s’est réservé et en outre l’absence de parapher chacune des pagesCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 24 000 euros à titre de remboursement des sommes versées à titre de loyer, charges et dépôt garantie, sauf la compensation ci-aprèsJuger que l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [O] [W] doit être fixée à une somme équivalente à celle correspondant au loyer encadré majoré pour un logement de 16 m² soit 512 euros, somme sur laquelle se sont entendues les partiesJuger qu’il n’y avait pas lieu à appliquer de complément, compte-tenu des caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des lieux Juger que Mme [O] [W] est redevable de la somme de 13 568 euros en contrepartie de la jouissance des lieux outre 520,37 euros au titre des prestations dont elle a bénéficié, soit un total de 14 088,37 euros pour la période de son occupation du 4 mars 2021 au 16 mai 2023, soit 26,5 mois Ordonner la compensation entre les sommes versées et les sommes dues et juger en conséquence. M. [V] [K] redevable de la différenceCondamner en conséquence M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W], la différence soit la somme de 9 911,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du premier acte introductif d’instance valant sommationCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 4 212 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard à restitution de la somme due qualifiée dépôt de garantie, équivalente à l’indemnisation prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989Juger nul, privé de tout effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire sur le fondement d’un bail nul, ainsi que sa dénonciation à la caution
Subsidiairement

Juger non opposables à Mme [O] [W] les modalités de fixation du loyer dont les mentions font défaut à son exemplaire, outre que le bail produit est dénué de force probante compte-tenu des disparités existantes entre les deux versions et aucune page n'étant paraphée, demande non prescrite la situation n'ayant été connue qu'au 8 août 2025Juger que le loyer des lieux loués doit être fixé au montant du loyer majoré mentionné au bail soit à la somme de 512 euros sans qu'un complément de loyer ne puisse être appliqué compte tenu des caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des lieux. Condamner par voie de conséquence M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 9 911,63 euros à titre de remboursement des loyers trop-perçus, ou, subsidiairement, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de la rétention d’information sur les modalités de fixation du loyerJuger par voie de conséquences nul, privé de tout effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire sur le fondement d’un bail dénué de force probante, ainsi que sa dénonciation à la cautionCondamner M. [V] [K] payer à Mme [O] [W] la somme de 4 212 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, augmenté du surloyer, la résiliation du bail lui étant imputable avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 date du premier acte introductif d’instance valence sommation
Très subsidiairement

Juger que les parties se sont entendues sur la fixation du loyer à 512 euros mensuels en principal, conformément au loyer encadré majoréJuger compte tenu des caractéristiques extrinsèques des lieux loués, la [Adresse 5] ne présentant aucun élément notable et ni vue, ni monument et de ses caractéristiques intrinsèques : sixième étage sans ascenseur et absence de sanitaires intérieur, qu’aucun complément de loyer ne saurait être applicableCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 4 212 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie augmenté du surloyer, la résiliation du bail lui étant imputable avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 d’acte du premier acte introductif d’instance valant sommation
En tout état de cause

Débouter M. [V] [K] de toutes ses demandesJuger nul le commandement de payer délivré le 12 novembre 2025 et sa notification à la cautionCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 1 325 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter, compte tenu de l’exposition du logement au plombCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 100 euros en réparation du préjudice résultant de l’encaissement d’un dépôt de garantie charges comprises, en violation des dispositions applicablesCondamner M. [V] [K] à payer Mme [O] [W], la somme de 804,63 euros, à titre de remboursement de la surfacturation au titre des charges à frais réels et à la somme de 857,50 euros en réparation du préjudice en résultant avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, soit un total de 1 662,13 eurosJuger si la fixation forfaitaire des charges devait être retenue que la différence avec la somme réellement encaissée, compte-tenu de son ampleur, a la nature d’un complément de loyer et doit de ce fait être remboursée pour toute la période payée soit 1 073 euros somme à laquelle sera condamné M. [V] [K] au profit de Mme [O] [W]Juger que l’infestation des lieux loués par des nuisibles les a rendus impropres à l’habitation, faute de répondre aux critères de logement décentJuger que le bailleur n’a pas respecté son obligation d’entretien des lieux loués pour les maintenir conformes à l’usage d’habitation répondant aux conditions de décence imposées par la loi, exempts d’infestations et de nuisibles, s'agissant d’une obligation du résultatJuger que la résiliation du bail est imputable au bailleur, en raison de sa défaillance, dans son obligation de résultat, du maintien des lieux exempts de tout nuisible, la résiliation devant être fixée au départ du locataire qui ne pouvait poursuivre son occupation des lieux dans des conditions qui lui étaient imposées, soit au 16 mai 2023Juger que les parties se sont entendues sur la fixation du loyer à 512 euros mensuels en principal, conformément au loyer encadré majoré et que compte-tenu des caractéristiques extrinsèques des lieux loués, la [Adresse 5] ne présentant aucun élément notable, et ni vue, ni monument et de ses caractéristiques intrinsèques (sixième étage, sans ascenseur, et absence de sanitaires intérieur), aucun complément de loyer ne saurait être applicableCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W], la somme de 1 325 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d’une chance de ne pas contracter compte-tenu de la présence de plomb et de la remise des diagnostics techniques postérieurement à la signature du bailCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’encaissement d’une somme indue relative au dépôt de garantieCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 857,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’encaissement d’une somme indue relative aux chargesJuger, pour le cas où les charges seraient jugées forfaitaires, que le trop-perçu au titre des charges, jamais justifiées, soit la somme de 30,40 euros a la nature d’un complément de loyerCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 1 450 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la privation de sommes encaissées indûment par le bailleur au titre du complément de loyer résultant de la surfacturation des chargesCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme trop-perçue au titre du complément de loyer et du supplément de loyer soit la somme de 9 911,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du premier acte introductif d’instance valant sommationJuger cette demande non prescrite faute par M. [V] [K] d’avoir fourni loyalement les éléments d’information de fixation du loyer, ainsi qu’il résulte de la disparité des deux versions du bail, le point de départ étant fixé au 8 août 2025, date à laquelle Mme [O] [W] a eu connaissance des modalités de sa fixationJuger que faute pour les lieux de répondre aux critères d’habitabilité à la date du 16 mai, date à laquelle doit être fixée la résiliation du bail à sa charge, le bailleur doit restituer les loyers payés, postérieurement à la date de résiliation du bail, soit du 16 mai au 31 août 2023Condamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 2 625 euros de ce chefJuger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 novembre 2024 pour des loyers postérieurs à la libération des lieux faute de causeCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [O] [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant des conditions de vie qu'il lui a imposéJuger qu'en lui délivrant sciemment sur son lieu de travail, alors qu’il connaissait sa nouvelle adresse, mentionnée à son courrier du 29 septembre 2023, réitéré par mail, un acte extra judiciaire à Mme [O] [W], M. [V] [K] lui a causé un trouble et sera condamné à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi subiCondamner M. [V] [K] aux entiers dépens et à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au profit de Mme [S] [U] :

Le commandement de payer qui lui a été dénoncé étant déclaré nul,
Juger par voie de conséquence que sa dénonciation est dénuée d'effetJuger nul le cautionnement dont un exemplaire n’a pas été remis à la cautionJuger en outre que M. [V] [K] ne peut se prévaloir d'aucune caution régulière lui profitant, faute de mention manuscrite de Mme [S] [U], consacrant son engagement, précisant son périmètre et approuvé par sa signature Condamner M. [V] [K] à payer à Mme [S] [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du trouble que lui a causé la réception d’un tel acte, pour une somme conséquente au titre d’une caution inexistanteCondamner M. [V] [K] à payer à Mme [S] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, et à titre principal, Mme [O] [W] se prévaut d'abord de la nullité du bail souscrit, en considération du fait que les exemplaires du bail détenus par M. [V] [K] et par elle sont différents, alors que les indications relatives à la détermination du loyer et sa révision sont des clauses déterminantes de la volonté des parties. Elle demande en conséquence la restitution de l'intégralité des sommes qu'elle a versées. Elle estime être redevable quant à elle d'une contrepartie correspondant à sa jouissance des lieux pendant 26 mois et demi d'un logement vide, puisqu'elle conteste la nature meublée des lieux loués. Elle demande à ce que la contrepartie mensuelle soit fixée, outre les charges, à 512 euros, correspondant au loyer d'un logement nu, compte-tenu de l'absence des éléments d'équipement minimaux. Elle s'oppose à l'application d'un quelconque complément de loyer, qui ne se justifie nullement par les prestations de l'appartement. Elle sollicite la compensation entre les sommes qu'elle estime dues par M. [V] [K] et celles qu'elle reconnaît lui devoir, le défendeur restant lui devoir selon elle la somme de 9 911, 63 euros.

Elle demande encore la restitution du dépôt de garantie majoré ainsi que la réparation de son préjudice d'avoir dû verser un dépôt de garantie supérieur de 100 euros à celui qu'elle aurait dû verser, M. [V] [K] ayant inclus la provision pour charges dans la base de calcul du dépôt de garantie.

Mme [O] [W] et Mme [S] [U] demandent également à ce que, compte-tenu de la nullité du bail, le commandement de quitter les lieux visant la clause résolutoire en date du 12 novembre 2024 soit privé de tout effet, ainsi que sa dénonciation le 19 novembre 2024 à la caution.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en nullité du bail, elles font valoir que cette demande de nullité n'est pas atteinte par la prescription, dès lors que le point de départ du délai de prescription doit être situé au jour de la transmission par le conseil du défendeur de son exemplaire du bail, soit le 8 août 2025.

Subsidiairement, Mme [O] [W] et Mme [S] [U] demandent à ce que l'exemplaire du bail produit par le bailleur soit jugé dénué de toute force probante et par conséquent à ce que le commandement de payer délivré sur le fondement de cet acte ainsi que la dénonciation à la caution de ce commandement soient jugés nuls et de nul effet.

Se fondant sur le caractère non opposable des clauses du bail qui ne figurent pas sur son exemplaire du contrat de bail, Mme [O] [W] sollicite également la restitution des sommes trop versées au titre du loyer et la réparation de son préjudice du fait d'avoir été privée de la possibilité d'exercer un contrôle sur la détermination du loyer et sa révision. Ainsi, elle demande à ce que le loyer soit fixé à 512 euros, sans application d'un quelconque complément de loyer, indû. Elle demande également la restitution du dépôt de garantie majoré.

Très subsidiairement, elle demande de constater que les parties se sont entendues sur la fixation d'un loyer à 512 euros mensuels et de juger qu'aucun complément de loyer ne peut être appliqué, au vu des lieux loués vétustes, situés au 6ème étage, sans ascenseur, avec toilettes communes sur le palier jamais nettoyées, dans une rue banale, sans vue particulière, outre la condamnation du défendeur à lui restituer le dépôt de garantie majoré. Elle demande ainsi le remboursement du complément de loyer indû selon elle ainsi que du dépôt de garantie.

En tout état de cause, Mme [O] [W] sollicite la réparation de son préjudice de la perte de chance de ne pas avoir pris à bail un logement exposé au plomb, du fait de l'absence de remise de diagnostics techniques au moment de la conclusion du bail.

Elle sollicite également le remboursement des charges trop-perçues, dont elle conteste le caractère forfaitaire et subsidiairement de juger, si le caractère forfaitaire des charge était retenu, que les sommes versées doivent être analysées en un complément de loyer à rembourser par M. [V] [K].

Mme [O] [W] allègue également de graves troubles de jouissance à compter de début 2023 tenant à la présence de cafards puis de souris qui l'ont conduite à devoir quitter les lieux le 16 mai 2023, M. [V] [K] ne s'étant déplacé au domicile de la locataire que le 19 juin 2023 et n'ayant pas mis en place d'interventions efficaces, en infraction avec l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse soutient que la résiliation du bail est ainsi imputable au bailleur, qui n'a pris aucune disposition pour respecter son obligation de délivrance d'un logement décent et demande à ce que la résiliation du bail soit fixée au 16 mai 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux. En considération du défaut total d'habitabilité du logement, elle demande restitution de tous les loyers payés postérieurement au 16 mai 2023.

Elle se prévaut également de la nullité du commandement de payer les loyers, délivré le 12 novembre 2023, visant la clause résolutoire, postérieurement à la libération des lieux, faute de cause ainsi que sa dénonciation à la caution.

Elle maintient, en tout état de cause, ses demandes au titre de la fixation du loyer à 512 euros, de remboursement de sommes indues selon elle au titre du complément et supplément de loyer et à la réparation de divers préjudices, notamment en lien avec l'encaissement des sommes indues, les conditions de vie que le bailleur lui a imposées, ses difficultés à retrouver un logement et le trouble occasionné par la délivrance du commandement de payer sur son lieu de travail.

Mme [S] [U], quant à elle, se prévaut de la nullité de son engagement de caution du fait de la nullité du bail. Subsidiairement, elle demande de constater qu'aucun exemplaire ne lui a été remis, que l'acte n'est pas valable, du fait de son imprécision. Elle demande réparation de son préjudice en lien avec une demande intempestive et inquiétante.

Mme [O] [W] et Mme [S] [U] ont ajouté oralement une demande tendant à voir écarter les dernières écritures de M. [V] [K], communiquées 2 jours avant l'audience.

M. [V] [K], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite de :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme [O] [W] tendant à :faire annuler le contrat de bail conclu le 4 septembre 2021 au motif que cette demande est prescriteannuler le complément de loyer convenu entre les parties au bail au motif que cette demande n’a pas été précédée de la saisine obligatoire de la commission départementale de conciliation.
En tout état de cause et à titre reconventionnel

Débouter Mme [O] [W] et Mme [S] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, lesquelles sont toutes mal fondéesConstater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2021 à effet du 13 janvier 2025, date d’écoulement du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 au domicile de Mme [O] [W]Prononcer la résiliation du bail conclu le 4 septembre 2021, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le le dit bailCondamner solidairement Mesdames [W] et [U] à payer à M. [V] [K] la somme globale de 12 290,30 euros ce décomposant comme suit : 12 000 euros correspondant à la somme mensuelle de 750 euros de loyer et de forfait de charge, allant du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2024 inclus290,32 euros correspondant au loyer et au forfait de charge mensuel de 750 euros prévu au contrat du 1er janvier au 12 janvier 2025 inclus, soit le dernier jour avant la date d’acquisition de la clause résolutoire du bailCondamner solidairement Mesdames [W] et [U] à payer à M. [V] [K] l’intérêt au taux légal des particuliers portant sur les sommes suivantes : 11 250 euros correspondant au loyer des forfaits de charges dues par Mme [O] [W] et Mme [S] [U] du 1er septembre 2023 au 1er novembre 2024 et ceux à compter du 12 novembre 2024 date de la signification du commandement de payer jusqu’au complet règlement du principal1 040,32 euros correspondant au solde des sommes dues par Mesdames [W] et [U] mais n'ayant pas fait l’objet du commandement de payer et ceux à compter de la décision à intervenir jusqu’au complet paiement du principalFixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 750 euros.Condamner solidairement Mesdames [W] et [U] à payer à M. [V] [K] la somme globale de 6 750 euros soit 750 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle du 13 janvier 2025 jusqu’au 19 septembre 2025, date de la restitution des clés par Mme [O] [W] à M. [V] [K]Ordonner que le dépôt de garantie restera acquis à M. [V] [K] à concurrence de la somme de 1 400 euros correspondant à deux mois de loyer hors chargesCondamner solidairement Mesdames [W] et [U] à payer à M. [V] [K] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi par celui-ciOrdonner la compensation des dettes connexes entre la créance de Mme [O] [W] d’un montant de 100 euros correspondant au trop-perçu par M. [V] [K] au titre du dépôt de garantie et l’intégralité des sommes auxquelles Mesdames [W] et [U] seront condamnées solidairementCondamner solidairement Mesdames [W] et [U] à payer à M. [V] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Mesdames [W] et [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris, les frais de signification et de dénonciation des commandements de payer délivrés à la demande de M. [V] [K]Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, M. [V] [K] soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription d'une partie des demandes de Mme [O] [W], tendant à voir déclarer nul le bail d'une part et à solliciter le remboursement du loyer trop-perçu en violation de l'encadrement des loyers d’autre part.

Au fond, il estime mal fondées l'ensemble des prétentions des demanderesses. S'agissant de la demande de Mme [O] [W] au titre du trop perçu de loyer, il soutient que le bail a été fixé dans la limite du loyer majoré applicable, que l'appartement soit considéré comme meublé ou non meublé.

Il se prévaut de la validité du bail, dès lors qu'il a été exécuté par les parties et que Mme [O] [W] ne démontrerait pas en quoi la différence de versions du bail aurait été déterminante de son consentement puisqu'elle a exécuté le bail dans les conditions financières décrites dans la version du bail détenu par M. [V] [K], ce qui démontrerait qu'elle avait parfaitement connaissance de l'étendue de ses obligations et des conditions financières du bail comportant un loyer majoré et un complément de loyer.

Concernant la demande subsidiaire de Mme [O] [W] en annulation du complément de loyer, il estime qu'elle ne s'appuie sur aucun élément, le complément de loyer étant au contraire justifié par la présence d'un vidéoprojecteur dans le mobilier et de la vue et du quartier d'exception, le [Adresse 6] étant situé en contrebas de la [Adresse 7]. Il conteste notamment le caractère sommaire et vétuste de l'ameublement. Il ajoute encore que c'est Mme [O] [W] qui a détérioré une partie du mobilier. S'agissant de l'absence d'ascenseur, il estime que cette circonstance n'empêche pas le bailleur d'appliquer un complément de loyer. Il rappelle que l'interdiction d'appliquer un complément de loyer en raison de la présence de sanitaires sur le palier n'est prévue que depuis le 24 août 2022, soit postérieurement à la conclusion du bail.

M. [V] [K] conteste également un quelconque « trop-perçu » des charges versées par Mme [O] [W], dès lors qu'il ne s'agissait pas de provisions sur charges mais d'un forfait de charges qui ne donne pas lieu à complément ou régularisation ultérieure. Il sollicite ainsi le débouté de la demande de remboursement et d'indemnisation du préjudice allégué par Mme [O] [W].

S'agissant de la demande de Mme [O] [W] au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté, du fait de la présence de plomb dans le logement, le défendeur soutient que le diagnostic de performance énergique lui a été communiqué le 6 mars 2021, soit deux jours après la conclusion du bail.

Il souligne également que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas au bailleur d'annexer au bail une attestation de surface mais uniquement de préciser la surface ; or la surface de 16 m3 figure au bail.

M. [V] [K] réfute le caractère inhabitable de l'appartement, du fait de la présence de nuisibles, à partir du début de l'année 2023 et s'oppose au remboursement des loyers versés entre le 16 mai 2023 et le 31 août 2023 par Mme [O] [W] ainsi qu'à sa demande d'indemnisation de son préjudice. Il souligne que Mme [O] [W] aurait pu demander au propriétaire la mise en conformité du logement ou saisir le juge d'une demande de travaux et de suspension du loyer avec ou sans consignation, pendant l'exécution de travaux. Il rappelle que la locataire n'avait pas la possibilité de répondre à l'indécence du logement par une suspension du paiement des loyers, l'exception d'inexécution n'étant admise qu'en cas d'impossibilité totale, ce que la demanderesse ne démontre pas. Il conteste ainsi la présence de cafards dans l'appartement. Concernant la présence de souris, il estime les éléments versés par Mme [O] [W] insuffisants, soulignant que les extraits d'échanges de SMS entre la demanderesse et lui ne sont pas datés et parfois illisibles, les photographies étant quant à elle non datées. En toute hypothèse, il allègue que la présence de déjections de souris ne permet pas de démontrer l'existence d'une infestation de souris susceptible de remettre en cause le caractère décent du logement. En outre, il ajoute que Mme [O] [W] ne démontre pas avoir elle-même tenté d'éradiquer les nuisibles. Il s'oppose ainsi au constat d'une résiliation du bail aux torts de M. [V] [K] à la date du 16 mai 2023 et souligne que Mme [O] [W] n'a jamais donné congé du logement, l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs en date du 29 septembre 2023 ne constituant pas un congé.

A titre subsidiaire, il rappelle que le délai de préavis ne court qu'à compter de la réception de la lettre recommandée du locataire par son bailleur. Or, M. [V] [K] n'a pas reçu le courrier recommandé, qu'il n'est pas allé chercher, car il avait déménagé. Il ajoute qu'il a lui-même proposé de résilier amiablement le bail à effet du 29 octobre 2023, en fixant un état des lieux de sortie au 29 octobre 2023, auquel Mme [O] [W] ne s'est pas rendue, de sorte que les clefs n'ont été restituées que le 19 septembre 2025, à l'audience publique par son conseil.

Enfin, selon lui, le départ des lieux à la date du 16 mai 2023 n'est pas démontré par Mme [O] [W], d'autant qu'un rendez-vous a eu lieu le 19 juin 2023 avec la société AC Services 18 spécialisée en prestations et vente de produits de dératisations, Mme [O] [W] et lui. Il précise à ce sujet avoir constaté la présence de cadavres de souris décomposés, ce qui constituerait à son sens un manquement à l'obligation d'entretien courant de la locataire. La présence de Mme [O] [W] au domicile est encore indiquée par un SMS du 30 août 2023 dans lequel elle évoque des cafards et des souris qui l'obligent à se faire héberger à nouveau. M. [V] [K] estime quant à lui avoir effectué toutes les diligences possibles pour exécuter son obligation de délivrance.

Concernant la demande de Mme [O] [W] au titre du dépôt de garantie, il reconnaît avoir commis une erreur dans son calcul, en le fixant à 1 500 euros au lieu de 1 400 euros. Toutefois, il s'oppose à la restitution du dépôt de garantie total, étant titulaire selon lui d'une créance de loyers impayés.

Il conteste également le préjudice de Mme [O] [W] en relation avec l'erreur de calcul du dépôt de garantie, tout comme il conteste son préjudice lié à la délivrance d'un commandement de payer sur son lieu de travail.

S'agissant des demandes de Mme [S] [U] dont il demande le rejet total, il se prévaut de la validité de son cautionnement, précisant qu'il est valable pour une durée indéterminée, soit pour la durée du bail, y compris au titre des baux renouvelés, dès lors qu'elle n'a jamais résilié son acte de cautionnement. A titre reconventionnel, il demande qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à effet du 13 janvier 2025 et la condamnation solidaire des demanderesses à lui payer les arriérés de loyer et indemnité d'occupation jusqu'au 19 septembre 2025, date de restitution des clefs à M. [V] [K], avec conservation par ses soins du dépôt de garantie à concurrence de 1 400 euros. En outre, il demande la condamnation solidaire des demanderesses à indemniser son préjudice moral, du fait des tracas qu'il a rencontrés du fait de l'attitude de Mme [O] [W] et la compensation des dettes connexes entre la somme qu'il reconnaît devoir à Mme [O] [W] au titre du surplus de dépôt de garanties et les sommes qui lui sont dues par cette dernière.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « constater » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la recevabilité des conclusions en réplique du défendeur communiquées deux jours avant l'audience

La procédure étant orale, les parties sont recevables jusqu'au jour de l'audience à présenter des demandes, moyens et pièces.

Toutefois, des éléments communiqués tardivement peuvent être écartés des débats en application des articles 15 et 135 du code de procédure civile qui disposent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu'elles produisent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense et que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le défendeur expose qu'il a dû revoir ses conclusions, dès lors que les demanderesses ont intégralement revu leurs demandes entre l'assignation et leurs dernières conclusions, ce qui l'a obligé à y répondre et à modifier lui-même ses demandes.

Les demanderesses, qui demandent d'écarter les écritures en réplique du défendeur, ne sollicitent pas le renvoi de l'affaire pour leur permettre de répondre aux nouvelles écritures du défendeur.

Dans ces conditions, les demanderesses ne justifiant pas ne pas avoir été en mesure de répliquer oralement le jour de l'audience aux écritures en réplique du défendeur, le principe du contradictoire est respecté et les dernières écritures ne seront pas écartées.

Sur la demande de Mesdames [W] et [U] au titre du caractère injurieux des écritures de M. [K]

Aux termes de l'article 24 du code de procédure civile, les parties sont tenues de garder en tout le respect dû à la justice. Le juge peut, suivant la gravité des manquements, prononcer, même d'office, des injonctions, supprimer les écrits, les déclarer calomnieux, ordonner l'impression et l'affichage de ses jugements.

En l'espèce, les demanderesses reprochent au défendeur d'avoir à plusieurs reprises indiqué dans ses conclusions qu'elles avaient menti dans leurs écritures.

Les conclusions du défendeur ne contiennent cependant aucune allégation véritablement injurieuse et offensante et ne manifestent que le désaccord de ce dernier sur l'interprétation qu'elles ont donnée aux faits dans le débat.

Elles seront déboutées de leurs demandes de suppression de certains propos dans les écritures du défendeur et en conséquence de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la nullité du bail

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du bail

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, M. [V] [K] estime que la demande de voir le bail jugé nul est prescrite, dès lors que le point de départ du délai de prescription triennal en matière de nullité d'un bail serait la date de conclusion du bail. En l'espèce, Mme [O] [W] étant entrée dans les lieux le 4 mars 2021, sa demande serait ainsi prescrite, sa demande en nullité du bail n'ayant été formulée que par conclusions déposées à l'audience du 19 septembre 2025.

Toutefois, Mme [O] [W], soutient, sans être contredite, n’ avoir eu connaissance du fait que la version du bail détenue par M. [V] [K] était différente de la sienne qu’au moment de la communication de la pièce selon bordereau en date du 8 août 2025. Or, elle se fonde justement sur cette différence entre les deux versions du bail pour poursuivre l'annulation du bail.

En conséquence, l'action en nullité du bail de Mme [O] [W] sera déclarée recevable.

Sur la demande d'annulation du bail

Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Suivant l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.

En l'espèce, les deux exemplaires du contrat de bail sont différents, l'exemplaire du bailleur comportant des mentions qui ne figurent pas dans le contrat de bail du locataire. Ainsi l'exemplaire bailleur comporte des précisions sur le montant du loyer, soit le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré, sur le fait que le loyer comprend un complément de loyer ainsi que la justification de ce complément de loyer. Il mentionne également une révision automatique le 4 mars de chaque année, qui ne figure pas dans le contrat de la locataire.

Or, sur le fondement de l'article 1184 du code civil, Mme [O] [W] estime que l'ajout de ces précisions, nécessairement affectées de nullité, constitue un élément déterminant de son engagement et emporte nullité de l'acte entier.

M. [V] [K] s'oppose à l'annulation du bail dès lors que Mme [O] [W] ne démontrerait pas en quoi la différence de versions aurait été déterminante de son consentement dans la mesure où elle a exécuté le bail litigieux dans les conditions financières dans la version du bail détenue par M. [V] [K].

Il n'est pas contesté par Mme [O] [W] qu'elle a accepté d'entrer en relation contractuelle avec M. [V] [K] et de lui louer un appartement pour un loyer de 750 euros charges comprises, sans mention de la révision automatique annuelle du loyer, conformément à l'exemplaire du bail qu'elle produit.

Mme [O] [W] ne peut donc poursuivre l'annulation du contrat de bail au motif que le contenu financier de son engagement serait indéterminé, d'autant qu'elle a exécuté le contrat de bail jusqu'au mois d'août 2023.

En revanche, l'exemplaire du bail produit par M. [V] [K], sur lequel ont été ajoutées plusieurs mentions qui ne sont pas paraphées par Mme [O] [W] apparaît insuffisamment probant pour démontrer que les mentions ajoutées sont entrées dans le champ contractuel.

Ainsi, seul l'exemplaire du bail de Mme [O] [W] sera retenu, pour circonscrire la relation contractuelle entre les parties.

La demande en nullité du bail est ainsi rejetée, ainsi que les demandes subséquentes formulées par Mme [O] [W].

Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer et ses conséquences

M. [V] [K] soulève l'irrecevabilité de la demande en réduction de loyer.

A titre liminaire, il sera relevé que le contrat conclu le 4 mars 2021 est intitulé « contrat de location meublée ».

Sur la demande de requalification du contrat

Le décret n° 2015 -981 du 31 juillet 2015 fixe le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

La qualification de meublé, qui suppose que le bien soit équipé d’éléments minimums énumérés par le décret, s’apprécie au jour de la conclusion du bail.

Mme [O] [W] conteste le caractère meublé du logement loué par M. [V] [K], mais ne démontre pas en quoi le logement ne pourrait être qualifié ainsi, d'autant qu'il figure à l'état des lieux du 4 mars 2021 une liste des éléments d'équipement du logement :

2 chaises, une table liant et une table en bois, un meuble TV, une armoire, un lit double type BZ, un réfrigérateur, un congélateur, un four micro-ondes, un lave- linge, un vidéoprojecteur, un aspirateur, 7 grandes assiettes, une assiette à dessert, 5 autres assiettes, 12 fourchettes, 9 petites cuillères, 8 grandes cuillères, 7 couteaux de table, 4 verres à pied, 6 autres verres, 4 bols, 3 tasses, 2 soucoupes, 1 planche à découper, une poêle, une casserole, 2 torchons, 1 matelas, un oreiller, une taie, un couvre lit, une horloge, une moustiquaire, un étendoir à linge, un verre à (illisible).

Le bail est donc régi par les dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, créé par l’article 8 de la loi ALUR du 24 mars 2014, la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6.

L’article 20 de cette même loi cité dans l’article précédent dispose qu’il est créé, auprès du représentant de l'Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties. La compétence de la commission porte sur 1° Les litiges résultant de l'application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

L’article 18 de cette même loi cité dans la disposition précédente mentionne que pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur une location meublée à titre de résidence principale. En application de l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation de saisine préalable de la commission départementale de conciliation avant toute saisine du juge en matière de contestation du loyer s’appliquait donc au contrat de bail litigieux.

Or, il est constant que Mme [O] [W] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation avant l’acte introductif d’instance.

L’action en réduction du loyer de Mme [O] [W] est en conséquence irrecevable. Par suite, ses demandes en restitution du trop-perçu de loyers éventuel sont rejetées.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et l'exception d'inexécution invoquée par la locataire

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/02977 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NPK

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Par ailleurs, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.

En l’espèce, Mme [O] [W] invoque tout d'abord avoir constaté début 2023 la présence de cafards qu'elle a tenté d'éliminer seule, son bailleur, pourtant alerté, n'étant pas intervenu personnellement.

Elle expose qu'elle a surtout souffert d'une infestation de souris à compter de mai 2023 qui l'a obligée à quitter les lieux le 16 mai 2023. Or, selon elle, l'infestation n'a jamais pu être jugulée, en raison des efforts insuffisants de son bailleur pour y remédier.

Au soutien de ses allégations, Mme [O] [W] produit :

l'attestation de Mme [P] [F] [Y] [R] qui indique que « dès les premiers mois de son installation dans le studio qu'elle louait dans le [Localité 1] ([Adresse 4]), Mme [O] [W] nous avait fait part à moi et à d'autres collègues/amis de graves problèmes d'infestations de nuisibles (rats, souris, cafards) et des difficultés qu'elle rencontrait pour obtenir une réelle solution de la part de son bailleur. Elle nous a expliqué avoir multiplié les démarches (appels, messages, emails, courriers recommandés) sans obtenir de réponse satisfaisante, et que quelques interventions réalisées par le propriétaire (pose de pièges, poison) n'avaient eu aucun effet durable. Après plusieurs mois, et sans autre solution en vue après des mois d'anxiété et de détérioration de sa santé physique et mentale, Mme [O] [W] n'avait pas d'autre choix que de quitter l'appartement qu'elle louait sur la [Adresse 5] le plus rapidement possible. Le 30 septembre 2023, je me suis rendue avec d'autres amis dans son studio afin de l'aider à déménager ses affaires, car la situation était devenue invivable. En entrant dans son studio ce jour-là, j'ai constaté moi-même :* la présence de cadavres de souris visibles à l'intérieur de l'appartement ;
* la présence de souris vivantes, courant et se cachant dans les placards et les étagères, notamment dans l'endroit où elle rangeait ses chaussures ;
* une quantité importante de déjections, dans différents recoins de l'appartement.
La situation était particulièrement insalubre et effrayante, au point de rendre le logement impossible à habiter. »

l'attestation de Mme [M] [T] [I] qui précise que « fin mai 2023, [O] m'a appelée quand elle a constaté la présence de souris chez elle. Je lui ai conseillé d'acheter des plaques de glu, ce qu'elle a fait. Elle était paniquée et elle et venue chez moi en attendant que le problème soit résolu. Le traitement s'étant révélé inefficace, le propriétaire est intervenu mi juin pour colmater le bas de la porte et poser de nouveaux pièges. Suite à cette intervention, [O] a voulu réintégrer son appartement mais les souris étaient toujours présentes, ce que j'ai constaté en me rendant sur place. Je lui ai donc proposer d'habiter chez moi tout le mois de juillet avant qu'elle ne parte en congés avec ses parents en août. A son retour, les souris étaient toujours là, accompagnées cette fois de cafards. Face à cette situation, elle est venue s'installer chez moi, en attendant l'intervention d'une entreprise comme cela avait été convenu avec son propriétaire. Mais elle est restée sans nouvelles de lui (...) »
l'attestation de M. [D] [C] [G] qui certifie que : « l'appartement était envahi par les rongeurs. Quand nous avons ouvert la porte, j'ai pu voir une souris morte au centre de la pièce. Les vêtements récupérés ce jour-là étaient souillés de crottes de souris et [O] a du tout faire nettoyer. »
l'attestation de [H] [N] selon qui «lorsque [O] habitait au [Adresse 4], j’ai pu constater à plusieurs reprises les problèmes d’insalubrité dont elle me faisait part. Les toilettes dans le couloir était dans un état lamentable. Odeurs, traces d’urine ou autres rendaient leur utilisation impossible en l’état. Elle a soulevé ce point plusieurs fois à son propriétaire. Il y avait des boites/pièges à souris dans le couloir du dernier étage, démontrant que le problème des nuisibles était bien connu des habitants de l’immeuble. L