TJ 06069, 13 mars 2026, RG 25/01496

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME “AXE [Cadastre 1] [Adresse 2]", représentée par son syndic en exercice, la SARL AXION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège
c\ S.C.I. [Localité 2],

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DECISION N° 26/35
N° RG 25/01496 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFTJ

DEMANDEUR À L’INJONCTION DE PAYER - DÉFENDEUR À L’OPPOSITION

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME “AXE [Adresse 4]", représentée par son syndic en exercice, la SARL AXION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 1]

représenté par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Benjamin COHEN, avocat au Barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE À L’INJONCTION DE PAYER - DEMANDERESSE À L’OPPOSITION

S.C.I. [Localité 2],
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Charlène VELLA-MALAGOLI, avocat au Barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président

Greffier lors des débats : Madame BOYER Laurence
Greffier lors de la mise à disposition : Madame LACROIX Laetitia

Expéditions délivrées
à Me BENHAMOU
à Me SOLNON

le

Grosse délivrée
à Me BEHAMOU

le

À l’audience publique du 13 Janvier 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 29 novembre 2024, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse a condamné la société SCI [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] [Adresse 4] » la somme de 2.806,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] » a fait signifier l’ordonnance d’injonction de payer par procès-verbal de vaines recherches conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La société SCI [Localité 2] a formé opposition à ladite ordonnance d’injonction de payer par courrier recommandé avec accusé de réception du 03 mars 2025, posté le 11 mars 2025 et reçu au tribunal judiciaire de GRASSE le 13 mars 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 07 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

A l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle l’affaire venait utilement, les deux parties sont représentées.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] [Cadastre 1] [Adresse 2] » expose que la société SCI [Localité 2] est coutumière du défaut de paiement de ses charges, qu’elle a déjà été condamnée par un précédent jugement du 22 mai 2018, que ses difficultés sont donc bien antérieures à la procédure collective touchant sa locataire, la société PASSION VOYAGE, que la dette ne cesse d'augmenter, qu’elle s’élève à la somme de 5.452,66 euros, décompte arrêté au 8 janvier 2026, qu’elle demande en conséquence la confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer et la condamnation au paiement des charges postérieures qui s’élèvent à 2.646,13 euros . Elle soutient que l’ensemble des frais exposés sont justifiés et ont été rendus nécessaires pour tenter de recouvrer les sommes dues. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « AXE [Cadastre 1] [Adresse 2] » demande en outre que la société SCI [Localité 2] soit condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SCI [Localité 2] conteste les frais figurant au décompte à hauteur de 1.326,90 euros, qu’il s’agit de pénalités non justifiées, que la somme de 418,38 euros est une sanction financière appliquée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « AXE [Cadastre 1] TRANCHE 1 » en dehors de tout cadre juridique. Elle reconnaît devoir la somme de 1.479,63 euros et demande un report de sa dette sur une durée de deux années en application de l’article 1343-5 du code civil. Elle demande en outre que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] [Cadastre 1] [Adresse 2] » soit débouté de sa demande relative aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures de la demanderesse déposées et soutenues à l’audience du 13 janvier 2026.

SUR QUOI

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

L’article 1412 du code de procédure civile dispose que « le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer »

L’article 1415 du code de procédure civile dispose que « l'opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l'ordonnance portant injonction de payer. Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée. Le mandataire, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial ».

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que « l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ».

L’article 125 du code de procédure civile dispose que « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou l’absence d’ouverture d’une voie de recours »

La société SCI [Localité 2] a formé opposition, par lettre du 03 mars 2025, postée le 11 mars 2025 et reçue au tribunal judiciaire de GRASSE le 13 mars 2025, à l’ordonnance d’injonction de payer qui a été signifiée le 17 février 2025, peu important que l’ordonnance d’injonction de payer ait été signifiée par procès-verbal de vaines recherches.

L’opposition de la société SCI [Localité 2] est donc recevable.

En conséquence, il conviendra de constater que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 29 novembre 2024 par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse et qu’il y a lieu de statuer à nouveau.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le décompte au 03 juillet 2025 ;le décompte au 08 janvier 2026 ;les procès-verbaux d'assemblées générales des 6 décembre 2023, 11 décembre 2024 et 17 décembre 2025 ;l’état de répartition des charges , 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ;l’état des dépenses 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ;le contrat de syndic ;
Le décompte du 08 janvier 2026 fait apparaître un arriéré de charges d'un montant de 5.452,66 euros.

Il comprend les appels de fonds depuis le 1er octobre 2024. Il mentionne la reprise antérieure pour un montant de 2.330,53 euros correspondant aux charges impayées dues antérieurement aux appels de fonds du 1er octobre 2024.

Ce décompte comprend ainsi les frais de relance, frais de sommation de payer et autres frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] [Cadastre 1] [Adresse 2] » pour recouvrer sa créance.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (...)".

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] » démontre avoir exposé des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces frais ont été compris dans le décompte arrêté au 03 juillet 2025.

La société SCI [Localité 2] ne justifie pas avoir procédé à quelque paiement que ce soit.

En conséquence la société SCI [Localité 2] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « AXE [Cadastre 1] TRANCHE 1 » la somme de 5.452,66 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, sur la somme de 2.806,53 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, la société SCI [Localité 2] sollicite des délais de paiement exposant qu’elle est propriétaire de trois biens immobiliers tous loués à la SARL PASSION VOYAGE placée en liquidation judiciaire, qu’elle n’a toujours pas pu reprendre possession de l'usage des biens immobiliers afin de pouvoir placer de nouveaux locataires et percevoir des loyers qui lui permettraient de faire face à ses frais, qu’elle tente par tous moyens de trouver une solution financière à cette situation.

La société SCI [Localité 2] n’apporte pas la preuve de ses difficultés financières. Elle procède par affirmations et n’a communiqué aucun élément comptable de nature à démontrer sa réelle situation financière.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de la société SCI [Localité 2] de se voir accorder des délais de paiement pour une durée de 24 mois.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SCI [Localité 2] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] » au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 750 euros.

La société SCI [Localité 2] sera en outre condamnée aux dépens de l’instance et des ses suites.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire […] ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS