TJ 06069, 13 mars 2026, RG 24/05539

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me FEHLMANN
1 EXP Me BROM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/099

N° RG 24/05539 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P45L

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJESTIC, sis 104/106 boulevard Sadi Carnot, 06110 LE CANNET, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ABBA GESTION, 336/1 Chemin de Provence 06250 MOUGINS, lui-même prise en la personne de son représentant légal y domicilié es qualité

représenté par Me Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me GODFRIN

DEFENDERESSE :

S.C.I. AHIMSA, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 920 908 142, dont le siège social est sis 153 chemin de la Gippière à MOUGINS (06250), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

représentée par Maître Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI-ESTRANY - BROM, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 15 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I AHIMSA est propriétaire du lot N°11 au sein de la résidence LE MAJESTIC sise 104/106 boulevard Sadi Carnot à LE CANNET (06110).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC a, par acte de Commissaire de Justice en date du 20 septembre 2024, fait citer à comparaître la S.C.I. AHIMSA par devant le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER, en denier ou quittance, la SCI AHIMSA au paiement de la somme en principal de 15.751,07 € ;

CONDAMNER la SCI AHIMSA au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;

CONDAMNER la S.C.I. AHIMSA à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la mise en demeure du 03.03.2023 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien ne s’y opposant ;

CONDAMNER la S.C.I. AHIMSA à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

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Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 12 décembre 2025, la S.C.I. AHIMSA sollicite de voir :

« JUGER que le règlement de copropriété du SDC [X] est applicable en l’état en toutes ses clauses et conditions ;

JUGER que le copropriétaire de lots de garages sis au deuxième sous-sol est exonéré de toute participation aux frais de ravalement et de blanchiment de façades ;

DEBOUTER le SDC [X] de ses demandes en paiement envers la SCI AHIMSA des charges communes relatives aux travaux de ravalement et de blanchiment de façades ;

ENJOINDRE le SDC [X] à donner le détail des appels de fonds « réfection des parties communes » appelés à hauteur de 10.402,68 € (2.600,67 x 4) auprès de la SCI AHIMSA afin que cette dernière puisse être en mesure de vérifier si elle doit supporter cette quote part de charges communes au vu de la rédaction du règlement de copropriété en vigueur ;

DEBOUTER le SDC [X] de ses demandes en paiement envers la SCI AHIMSA des charges communes relatives aux travaux concernant les parties communes dont la SCI AHIMSA est dans l’impossibilité de profiter et notamment les travaux concernant les frais d’entretien et de réparation des ascenseurs et des escaliers conduisant aux étages, en vertu du règlement de copropriété ;

DEBOUTER le SDC [X] de sa demande en paiement de la somme totale de 15.751,07 € actualisée à la somme de 24.442,91 € ;

DEBOUTER le SDC [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la société SCI AHIMSA est de bonne foi ;

OCTROYER les plus larges délais de paiement à la société SCI AHIMSA pour lui permettre de s’acquitter de la somme réclamée pour apurer ladite somme réclamée, expurgée des appels de charges communes ne lui incombant pas en vertu du règlement de copropriété applicable en l’état, à régler la somme mensuelle de 100 euros, dès le mois suivant la signification de la décision à venir, et ce pendant 23 mois, la dernière échéance pour le solde ; le tout en sus du paiement des charges mensuelles en cours qui lui sont réellement imputables ;

ORDONNER en conséquence la suspension de toute procédure d’exécution ou de prise de garantie dans l’attente du respect de cet échéancier ;

ORDONNER que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC, l’équité ne commandant pas cette condamnation. »

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Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées par RPVA en date du 12 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [X] sollicite de voir :

« JUGER que la clause qui exonère les copropriétaires des sous-sol de participer aux frais de ravalement et blanchiments des façades est non écrite ;

DEBOUTER la SCI AHIMSA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER, en denier ou quittance, la SCI AHIMSA au paiement de la somme en principal de 24.422,91 € ;

CONDAMNER la SCI AHIMSA au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;

CONDAMNER la SCI AHIMSA à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la mise en demeure du 03.03.2023 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien ne s’y opposant ;

CONDAMNER la SCI AHIMSA à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire dès lors que la S.C.I AHIMSA est représentée par avocat.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 15 décembre 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 05 janvier 2026. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS :

Remarque liminaire :

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur le caractère non écrit de la clause de répartition des charges de ravalement et de blanchiment des façades extérieures de l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC fait valoir que :

- l’article 7 du règlement de copropriété intitulé « charges communes » rappelle le droit commun et le principe selon lequel les charges communes sont « toutes les dépenses faites relativement aux choses communes ou dans l’intérêt commun et notamment les frais de ravalement et de blanchiment qui seront exécutés de plein droit par le syndic tous les dix ans » ;

- Dès lors un lot sans utilisation directe de la façade reste tenu à cette charge conformément à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Le ravalement de façade est une charge de conservation et non une charge d’utilité, dès lors imputable à tous y compris aux copropriétaires des sous-sol ;

- Cette clause, qui exonère totalement certains copropriétaires, à savoir les copropriétaires des sous-sols, pour une charge de conservation, donc atteinte à l’ordre public de la copropriété et doit donc être réputée non écrite.

La S.C.I. AHIMSA rétorque que :

- Le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique des charges d’escaliers et d’ascenseurs ainsi que des charges relative au ravalement de façade et de blanchiment de l’immeuble concernant les propriétaires de garage en sous-sol. Ces derniers en sont exclus,
- la clause prévoyant cette répartition, si elle est déclarée non écrite, ne peut être modifiée que pour la suite et dès lors, doit s’appliquer pour ce qui concerne les appels de charges antérieurs.

Sur ces éléments :

Pour rappel, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Cette disposition d'ordre public opère une distinction entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales.

Les premières ne sont dues que si l'élément en question présente une utilité objective pour le lot considéré, sans prise en considération de l'utilisation effective que le copropriétaire fait du service ou de l'élément.

En revanche, le simple fait d'appartenir au syndicat impose de s'acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Pour cette dernière catégorie, la quote-part afférente à chaque lot est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation.

L'article 43 de la même loi ajoute que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Aux termes de la combinaison des articles 10 et 43, les dispositions d'un règlement de copropriété ayant pour effet de dispenser le propriétaire d'un lot de toute participation aux charges communes relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être réputées non écrites.

En l’espèce, l’article 8 du règlement de la copropriété [X] relatif à la répartition des charges communes stipule que :
« Les frais de ravalement et de blanchiment des façades extérieures de l’immeuble seront répartis entre les co-propriétaires du rez-de-chaussée et des étages seulement. Cette répartition sera effectuée à concurrence d’un / septième à la charge de chacun des niveau et dans chaque niveau, la répartition se fera proportionnellement à la part affectée à chaque appartement ou local dans les choses communes ».

Il est constant que les charges relatives au ravalement et blanchiment de façade sont des charges liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de la copropriété [X], qui doivent par conséquent être réparties sur l’ensemble des lots, sans exception.

La clause litigieuse crée une répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en voulant exonérer les copropriétaires des sous-sols de cette dépense d’entretien et de conservation des parties communes de l’immeuble.

Elle sera donc réputée non écrite.

En vertu de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Ainsi, si en principe, une clause réputée non écrite est considérée comme n'ayant jamais existé, cette rétroactivité est exclue en matière de répartition des charges, l'article précité faisant état d'une « nouvelle répartition ».

Aussi, lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires précitées, le juge doit, d'une part, réputer cette clause non écrite et, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’état de la rédaction actuelle du règlement de la copropriété [X], la SCI AHIMSA n’est pas tenue de participer aux frais de ravalement et de blanchiment de façade qui lui sont réclamés.

Il en découle la nécessité pour le présent litige :
de déduire du montant total sollicité au titre des charges impayées les sommes correspondant au ravalement des façades, la clause déclarée non écrite s’appliquant jusqu’au jour du présent jugement, d’arrêter une nouvelle répartition des charges conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne s’appliquera toutefois que pour l’avenir.

Sur la nécessité d’ordonner une expertise judiciaire :

Il résulte de ce qui précède la nécessité de désigner un expert pour élaborer une nouvelle grille de répartition des charges conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 143 du Code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible ».

L’article 144 du même code ajoute que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »

Il s’infère de ces textes que le juge du fond peut prononcer toute mesure d’instruction qu’il estime nécessaire pour la résolution du litige dont il est tenu.

En l’espèce, la présence d’une clause réputée non écrite relative aux charges nécessite une nouvelle répartition des charges au sein de la copropriété [X]. L’établissement de cette répartition relève d’une appréciation technique étrangère à une simple analyse juridique. En cela, il est nécessaire pour la présente juridiction d’avoir recours à un expert pour déterminer la nouvelle répartition des charges.

Il sera par conséquent prononcé une expertise judiciaire, afin de fixer une nouvelle répartition des charges conforme aux articles 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, selon une mission détaillée au dispositif de la présente décision. La consignation sera mise à la charge du demandeur, qui a seul intérêt à la tenue rapide des opérations d'expertise.

Sur la clause de répartition spéciale des charges relatives aux escaliers et ascenseurs :

La S.C.I. AHIMSA fait valoir que :
-Le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique des charges d’escaliers et d’ascenseurs. Les propriétaires de garages en sous-sol sont expressément exclus des frais d’entretien et de réparation des ascenseurs et escaliers conduisant aux étages, ceux-ci étant répartis entre les copropriétaires des étages seulement,
-Le syndicat des copropriétaires ne peut donc imposer le paiement de ces charges à la S.C.I. AHIMSA, compte tenu de l’existence de cette clause, outre celle prévoyant qu’aucun copropriétaire n’aura à participer aux charges occasionnées par des services communs dont il est dans l’impossibilité de profiter,
-Les appels de fond relatifs aux postes « réfection des parties communes » ne sont pas détaillés et ne permettent de savoir si les sommes demandées correspondent à des charges dues par la SCI AHIMSA, propriétaire uniquement d’un garage en sous-sol, et donc exemptée de certains frais,
-Elle ne peut donc être condamnée à payer des charges relatives à des travaux sur les parties communes dont il n’est pas justifié qu’elles lui soient imputables en sa qualité de copropriété d’un lot au deuxième sous-sol.

En réplique, le Syndicat de la copropriété soutient que :
-les travaux relatifs à la copropriété ont été votés en assemblée générale à laquelle la SCI AHIMSA a participé et n’a pas voté contre, tous les détails concernant notamment la réfection des parties communes figuraient dans les convocations et lui permettait de comprendre le terme « réfection des parties communes »,
- la ventilation des charges relatifs aux travaux ont été annexés aux convocations à l’assemblée générale et les budgets ont été votés et approuvés à l’assemblée générale de 2023.

Sur ce :
L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que " l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».
Les approbations annuelles des comptes en assemblée générale ne portent pas sur les répartitions individuelles des charges. Ces approbations de comptes ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle procède ensuite le syndic à leur égard.

En effet, l'obligation pour chaque copropriétaire d'acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu'elles sont avalisées par l'assemblée générale ne fait pas obstacle au droit, pour un copropriétaire, de réclamer la correction de son compte individuel tenu par le syndic, si le montant des sommes imputées sur son compte se révèle inexact en raison d'erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat.
La preuve des charges réclamées n'est ainsi pas rapportée par le syndicat :
si aucune ventilation des dépenses d'entretien et de chauffage n'a été opérée par le syndic en conformité avec le règlement de copropriété ( CA Paris, 19e ch., 5 janv. 1995),si les sommes réclamées au titre du chauffage collectif ont été évaluées par référence aux tantièmes de copropriété du lot et non en application des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété ( CA Paris, 23e ch., 24 nov. 1989).
Concernant les charges d'entretien relatives aux escaliers et ascenseurs, le règlement de copropriété de l’immeuble MAJESTIC, pris en son article 8, fait mention de ce que : « Les frais d’entretien et de réparation des ascenseurs et des escaliers conduisant aux étages seront répartis entre les copropriétaires des étages seulement, à l’exclusion des copropriétaires qui n’en auraient pas l’usage [..] ».

Cet article du règlement précise plus avant que « Les frais d’entretien et de réparation de l’escalier conduisant au sous-sol seront répartis entre les propriétaires des lots composant le deuxième sous-sol (…) »

En l’espèce, l’absence de détails sur la clé de répartition des charges relatives à la « réfection des parties communes » ne permet pas de comprendre si la défenderesse a bien été exclue du paiement des charges relatives aux travaux de réhabilitation des ascenseurs et des escaliers conduisant aux étages, qui ne lui sont pas imputables en vertu du règlement de copropriété, qui le prévoit expressément.

Par conséquent, en l’absence de toute ventilation des dépenses relatives à la réfection des parties communes opérée par le syndic en conformité avec le règlement de copropriété, la preuve de ce poste de charges n’est pas rapportée et il convient d’exempter la SCI AHIMSA du paiement au titre de ce poste de dépenses.

Les montants mentionnés sur le décompte au titre de la « réfection des parties communes » seront donc déduits des sommes dues au titre des charges.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires [X] en recouvrement de charges à l’encontre de la S.C.I AHIMSA :

Sur le principe du paiement :

La S.C.I. AHIMSA est tenue au paiement des charges de copropriété alléguées par le syndicat demandeur, hors le paiement des frais relatifs au ravalement de façades et à la réfection des parties communes, ainsi que vu plus avant.

A l’appui de sa demande, le Syndicat de copropriété verse notamment aux débats :

- Le relevé de propriété de la S.C.I. AHIMSA concernant le lot N°11 au sein de la résidence LE MAJESTIC sise 104/106 boulevard Sadi Carnot à LE CANNET (06110) ;
- Un récapitulatif de compte individuel au nom de la S.C.I. AHIMSA pour la période allant du 01/01/2023 au 01/10/2025 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 avril 2023 approuvant les comptes 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel 2023 et sa reconduction 2024 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2024 approuvant les comptes 2023 et votant le budget prévisionnel 2024 et sa reconduction 2025 ;
- Les appels de fonds des années 2023 et 2024 ;
- Les mises en demeure des 03/03/2023, 29/11/2023, 24/03/2024 et 09/09/2024 ;
- Les contrats de syndic conclus avec la S.A.R.L. ABBA GESTION en 2022 et 2023 ;
- Les convocations et annexes aux assemblées générales des 06 avril 2023 et 11 juillet 2024.

Sur le quantum des charges impayées :

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC sollicite la somme de 24.442,91 € au titre des charges impayées, sur la période allant du 01/01/2023 au 01/10/2025.

Le montant des charges dues par la défenderesse s’établit de la manière suivante :

Somme sollicitée :…………………………………………………………..24.442,91 €
- Les sommes réclamées au titre de la réfection des parties communes :…………………………………………………...2.600,67 € x 4 = 10.402,68 €

- Les frais insérées au décompte de charges et n’entrant pas dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : 24 – 24 – 90 – 24 – 24 – 57.35 =…………………………………………………………………………………….195,35 €

= les sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 soit :……………………………………………………………………………..13.844,88 €

Sur les frais nécessaires :

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de la S.C.I. AHIMSA, les sommes suivantes :

- 03/03/2023 : mise en demeure pour un montant de 24,00 €. Cette mise en demeure ayant été versée aux débats, il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

- 29/11/2023 : mise en demeure pour un montant de 24,00 €. Cette mise en demeure a été versée aux débats, cependant afin de ne pas alourdir inutilement les charges de la S.C.I. AHIMSA, il conviendra de prendre en compte une seule mise en demeure par année.

- 01/02/2024 : COMMANDEMENT DE PAYER pour un montant de 90,00 €. Ce dernier n’étant pas versé aux débats, il conviendra donc de l’écarter.

- 24/03/2024 : mise en demeure pour un montant de 24,00 €. Cette mise en demeure ayant été versée aux débats, il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

- 09/09/2024 : Mise en demeure pour un montant de 24,00 €. Cette mise en demeure a été versée aux débats, cependant afin de ne pas alourdir inutilement les charges de la S.C.I. AHIMSA, il conviendra de prendre en compte une seule mise en demeure par année ;

05/10/2024 : SCP NICOLAI-DELTEL assignation pour un montant de 57,35 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

Il apparaît donc que seules les mises en demeure des 03 mars 2023 et 24 mars 2024 pour un montant total de 48,00 € entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I AHIMSA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC la somme totale 13.892,88 € correspondant à 13.844,88 € au titre des charges de copropriété et à 48,00 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2023 jusqu’au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que la mise en demeure du 03 mars 2023 a été adressée à la S.C.I. AHIMSA notamment par le retour de l’accusé de réception, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 13.892,88 €, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC fait valoir que du manquement de la S.C.I. AHIMSA à son obligation de payer ses charges de copropriété découle sa demande d’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 €.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires demandeurs rapportent tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens. Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. AHIMSA, et qui dépasse largement les montants des postes de charges contestés.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la S.C.I. AHIMSA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle d’enjoindre le syndic d’exposer le détail des charges communes relatives aux appels de fonds « réfection des parties communes » :

La S.C.I. AHIMSA sollicite d’enjoindre le syndic d’avoir à exposer le détail des charges communes relatives aux appels de fonds travaux « réfection des parties communes » imputés à la S.C.I. AHIMSA pour un montant de 10.402,68 €.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAJESTIC argue du fait que :

- Concernant le détail des frais de réfection des parties communes, tous les détails ont été adressés en même temps que les convocations aux assemblées générales ;
- Concernant la ventilation des charges et celles relatives aux travaux, tous les états de dépenses ont été annexés aux convocations de l’assemblée générale de 2023 ;
- L’assemblée générale du 06 avril 2023 a approuvé les budgets afférents, la S.C.I. AHIMSA ne peut affirmer ne pas être informée des dépenses comprises dans les appels de fonds intitulés « réfection des parties communes ».

Cette demande s’avère sans objet, dans la mesure où les charges relatives à la réfection des parties communes ont été déduites des sommes dues par la défenderesse.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délai de paiement :

La S.C.I. AHIMSA sollicite, de manière subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil. A ce titre elle sollicite un échéancier à hauteur de 100 euros dès le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce, pendant 23 mois, le tout en sus du paiement des charges mensuelles en cours qui lui sont imputables.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est constant que le défaut de paiement des charges remonte à 2023, soit une ancienneté de plus de 3 ans. Par ailleurs, accorder des délais de paiement supplémentaires reviendrait à précariser plus encore la situation financière du syndicat des copropriétaires de la résidence MAJESTIC au regard de l’arriéré de charge qui est élevé.

De plus, aucun document n’est versé aux débats par la défenderesse permettant de justifier de sa situation financière individuelle précaire permettant l’octroi de délais de paiement par la présente juridiction.

Par conséquent, il conviendra de débouter la S.C.I. AHIMSA de sa demande d’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, et de sa demande de suspension de toute procédure d’exécution ou de prise de garantie dans l’attente du respect de l’échéancier sollicité, et de celle visant à appliquer l’intérêt légal sur les sommes correspondant à celles reportées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La présente décision étant rendue avant dire-droit, les dépens ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront réservés.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

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