TJ 75056, 13 mars 2026, RG 25/05592

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Jonathan LEVY

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Nicolas MAUBERT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05592 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACI2

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E],
[Adresse 1] ALLEMAGNE
représenté par Maître Nicolas MAUBERT de l’AARPI RIVEDROIT, avocats au barreau de PARIS,

Madame [D] [W],
[Adresse 1] ALLEMAGNE
représentée par Maître Nicolas MAUBERT de l’AARPI RIVEDROIT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [G],
[Adresse 2]
représenté par Me Jonathan LEVY, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [V],
[Adresse 2]
représentée par Me Jonathan LEVY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 janvier 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 mars 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/05592 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACI2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2022, M. [P] [E] et Mme [D] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [G] et Mme [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.850 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.842,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [G] et Mme [L] [V] le 16 janvier 2025.

Par assignation du 2 mai 2025, M. [P] [E] et Mme [D] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [G] et Mme [L] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 14.730,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal,
- 10.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts,
- 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 juillet 2025. A cette audience un renvoi a été ordonné à la demande de M. [N] [G] et Mme [L] [V]. M. [P] [E] et Mme [D] [W] se sont opposé à ce renvoi. A l’audience du 04 novembre 2025, un second renvoi a été ordonné à la demande des locataires, les propriétaires ont contesté ce renvoi. A l’audience de renvoi du 06 janvier 2025, M. [P] [E] et Mme [D] [W] représentés par leur conseil, dans leurs dernières conclusions récapitulatives visées à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Constater la remise des clés par commissaire de justice en date du 13 juin 2025 ;En conséquence, constater la résiliation du contrat de bail ;Condamner M. [N] [G] et Mme [L] [V] à payer la somme de 21.899,79 euros, augmentée des intérêts au taux légal, correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 juin 2025 inclus, date de leur départ effectif ;Condamner M. [N] [G] et Mme [L] [V] à payer la somme de 37.039,48 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;À titre subsidiaire, constater l’urgence et renvoyer l’affaire à une audience au fond à date fixe ;En tout état de cause, condamner M. [N] [G] et Mme [L] [V] à payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
À l’audience, les demandeurs représentés par leur conseil exposent oralement qu’ils concluent au bénéfice de leurs demandes et au débouté des demandes d’incompétence de M. [N] [G] et Mme [L] [V].
Ils précisent qu’il n’y a pas de demande autonome de dommages et intérêts, mais des demandes de provisions, tant au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés que des sommes correspondantes aux travaux importants de remise en état de l’appartement ; et rappelle que le dépôt de garantie initial de 5.000 euros prévu au contrat n’a jamais été réglé.
Subsidiairement, ils se désistent de leur demande de dommages et intérêts. Ils soulignent qu’aucun justificatif sérieux n’est versé aux débats qui permettraient de fonder une demande de délais de paiement ;
À titre encore subsidiaire, ils sollicitent la passerelle au fond.

M. [N] [G] et Mme [L] [V], représentés par leur conseil et dans leurs dernières conclusions en défense n° 1 visées à l’audience, après avoir rappelé qu’ils ont quitté les lieux loués le 13 juin 2025, demandent au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :
À titre principal
Prononcer l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé pour connaître des demandes indemnitaires formées par les propriétaires, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;Déclarer irrecevable la demande de condamnation des défendeurs à la somme de 37.039,48 euros à titre de dommages et intérêts, comme excédant l’office du juge des référés.À titre subsidiaire,
Constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué, ni de la disparition effective des biens invoqués, ni de leur valeur réelle ;En conséquence, les débouter de l’intégralité de leur demande indemnitaire ou, à tout le moins, en réduire très largement le montant.
À titre reconventionnel,
Constater que la clause D intitulée « modalités de paiement » du contrat de bail, imposant un paiement anticipé de six mois de loyers, est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et crée un déséquilibre significatif au sens de l’article 1171 du Code civil ;En conséquence, dire que ladite clause est réputée non écrite ;Ordonner la restitution ou l’imputation de la somme de 17.191,93 euros, indûment versée au titre de l’avance sur loyers ;Dire que cette somme devra être déduite de toute somme éventuellement due au titre des loyers et charges ;Accorder aux défendeurs des délais de paiement sur une durée de 24 mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, déduction faite des sommes indûment versées.En tout état de cause,
Débouter les propriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires ;Condamner les propriétaires à payer aux défendeurs la somme de 2 .000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; les condamner aux entiers dépens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [E] et Mme [D] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes relatives à l’expulsion.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 janvier 2025. Or, il n’est pas contesté que la somme de 6.842,69 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

M. [N] [G] et Mme [L] [V] ont quitté les lieux le 13 juin 2025.

En conséquence, les demandes relatives à l’expulsion de M. [N] [G] et Mme [L] [V] sont sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [P] [E] et Mme [D] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, date de la libération des lieux, M. [N] [G] et Mme [L] [V] leur devaient la somme de 21.899,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [G] et Mme [L] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

L’octroi de délais de paiement n’a toutefois pas un caractère automatique et suppose que le débiteur justifie d’éléments suffisants permettant d’apprécier sa situation financière et sa capacité effective à apurer sa dette dans le délai sollicité.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois.

Toutefois, M. [N] [G] et Mme [L] [V] n’apportent aucun élément relatif à leur situation financière, à la stabilité de leurs ressources ni à leur capacité à reprendre le paiement du loyer courant et à apurer la dette locative dans le délai demandé. Aucun justificatif de revenus, de charges ou d’emploi n’est notamment versé aux débats.
Dans ces conditions, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de considérer que les défendeurs seraient en mesure de respecter un échéancier de paiement.
Dès lors, faute pour les défendeurs de justifier de leur capacité à apurer leur dette dans le délai sollicité, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [E] et Mme [D] [W] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande des dommages et intérêts des bailleurs.

A l’audience, M. [P] [E] et Mme [D] [W] prennent acte que l’office du juge des référés en matière de dommages et intérêt est limité, de telle sorte qu’ils se désistent de leur demande à titre de provision, de dommages et intérêt.

5. Sur les demandes reconventionnelles.

Aux termes de l’article 834 Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, M. [N] [G] et Mme [L] [V] forment, à titre reconventionnel, une demande tendant notamment à voir déclarer irrégulière la clause contractuelle relative aux modalités de paiement du loyer, laquelle impose le versement anticipé de six mois de loyers, et sollicitent, en conséquence, la restitution d’une somme de 17.191,93 euros qu’il indique avoir versée à tort en application de cette stipulation.

Toutefois, les parties s’opposent précisément sur l’interprétation et la validité de cette clause contractuelle.
Les défendeurs soutiennent que celle-ci contreviendrait aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, de sorte qu’elle devrait être réputée non écrite.

L’appréciation d’une telle argumentation suppose d’examiner la régularité de la stipulation contractuelle au regard des dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les conséquences juridiques qui pourraient en résulter, notamment quant à la restitution des sommes versées en application de la clause litigieuse et statuer sur le sort des loyers réglés avec ce versement anticipé.

Or, une telle analyse implique de trancher une difficulté sérieuse relative à la validité même de la clause contractuelle et à l’étendue des obligations des parties, laquelle excède les pouvoirs du juge statuant en référé.

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’irrégularité de la clause imposant un paiement anticipé de six mois de loyer, et les demandes indemnitaires qui en découlent, se heurtent à une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile.

Il n’appartient dès lors pas au juge des contentieux de la protection statuant en référé de trancher cette difficulté, laquelle relève de l’appréciation du juge du fond.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles formées par le locataire seront rejetées en référé, les parties étant renvoyées à mieux se pourvoir devant la juridiction compétente statuant au fond.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [G] et Mme [L] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le même principe d’équité conduit au rejet de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des demandeurs.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,