TJ 13055, 17 mars 2026, RG 23/01653

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 17 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 23/01653 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3AOO

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DE L’ETOILE sis [Adresse 1] (Me Vincent PENARD de la SELARL AV AVOCATS)
C/ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD (Me Agnès STELLA) - SARL ACTISUD (Me Lucien LACROIX)

DÉBATS : A l'audience Publique du 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DE L’ETOILE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARLU IMMO CONSEIL (CENTURY 21), inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 379 851 371 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Vincent PENARD de la SELARL AV AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 3]

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.A.R.L. ACTISUD, inscrite au RCS [Localité 1] sous le numéro 403 242 555 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Lucien LACROIX, membre de la SARL ATORI AVOCATS , avocats au barreau de MARSEILLE

LA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, inscrite au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126
et
LA S.A. MMA IARD, inscrite au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882
et dont le siège social est sis [Adresse 5], prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice
en leur qualité d’assureurs Dommages-Ouvrage

représentées par Maître Agnès STALLA, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

En 2007, la société SOGIMA a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], divisé en trois bâtiments. Le bâtiment C, élevé sur trois étages sur rez-de-chaussée, comprend 15 logements, une toiture-terrasse non accessible et un niveau en sous-sol à usage de parking. Une police d’assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société COVEA RISKS, aux droits de laquelle viennent désormais la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (les sociétés MMA). La réception des travaux est intervenue le 20 mars 2010.

Par courrier daté du 3 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a déclaré à l’assureur la survenue d’infiltrations dans les parties communes du bâtiment C en provenance de la toiture. Suite à des investigations réalisées par la société ACTI SUD, celle-ci a effectué des travaux de réparation de l’étanchéité au mois de février 2018 et l’assureur dommages-ouvrage a mobilisé sa garantie à hauteur de 1 983,82 euros TTC.

Suite à la survenue de nouvelles infiltrations au mois de novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait appel à la société [Z] [V] pour procéder à une recherche de fuites en toiture, laquelle a établi un devis de reprise partielle à titre conservatoire d’un montant de 2 805 euros TTC, à la suite duquel le syndicat des copropriétaires a procédé, par courrier du 4 janvier 2021, à une nouvelle déclaration de sinistre, puis fait procéder aux travaux au mois de janvier 2021.

Enfin, au mois de février 2021, de fortes pluies ont entraîné la chute d’une partie du plafond des parties communes du bâtiment C. Suite à la réalisation d’un constat technique aux mois d’avril et mai 2021, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à la dépose du complexe d’étanchéité et à la pose d’une membrane pare-vapeur, selon devis des sociétés [Z] [V] pour 27 497,55 euros TTC et FJ-EXPERTISE pour 2 641,24 euros TTC. Par courriels des 12 et 18 octobre 2021, les factures étaient transmises aux sociétés MMA, lesquelles notifiaient, par courriel du 25 octobre 2021, un refus de garantie au syndicat des copropriétaires.

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Estimant la garantie due et qu’une faute a été commise par la société ACTI SUD, par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO CONSEIL (CENTURY 21), a fait assigner la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société ACTI SUD devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de garantie et de réparation de son préjudice.

Par ordonnance d’incident rendue le 21 mai 2024, le juge de la mise en état a :
- débouté les sociétés MMA de leur fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la garantie décennale
- et déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des sociétés MMA sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 4 novembre 2025.

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Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO CONSEIL (CENTURY 21), demande :
- à titre principal, la condamnation des sociétés MMA au règlement de la somme de 42 752,16 euros TTC au titre des travaux réparatoires et de reprise des embellissements, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 15 mars 2022,
- à titre subsidiaire, la condamnation in solidum des sociétés MMA et ACTI SUD à lui régler la somme de 42 752,16 euros TTC au titre des travaux réparatoires et de reprise des embellissements, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation
- et la condamnation des défendeurs in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Vincent PENARD, avocat au barreau d’Aix-en-Provence.

Par dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prises en leur qualité d’assureurs dommages-ouvrage, demandent :
- le rejet des demandes dirigées contre elles,
- et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Agnès STALLA.

Par dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la société ACTI SUD demande :
- le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre
- et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Lucien LACROIX, avocat au barreau de Marseille.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, certaines demandes tendant à voir « recevoir » ou « juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande de garantie

Aux termes de l’article L242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une police d’assurance décennale a été souscrite auprès de la société COVEA RISKS, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA.

L’article 1792 du code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
De nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, qui est un délai d'épreuve, ne peuvent être réparés au titre de l'article 1792 que s'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature a été constaté et dont la réparation a été demandée en justice avant l'expiration de ce délai. Si le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non contradictoire, il en va différemment si ce rapport est corroboré par d’autres éléments de preuve et soumis à la discussion contradictoire des parties.
Il résulte en outre des dispositions de l’article 125 du code de procédure civile que lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance rendue le 21 mai 2024 que le rapport d’expertise amiable, établi non contradictoirement par la société [Z] [V], est corroboré par celui de la société FJ-EXPERTISE et que les désordres découvert en novembre 2020, dénoncés en janvier 2021, trouvent leur siège dans un seul et même ouvrage, l’étanchéité de la toiture-terrasse du bâtiment, où un désordre de même nature avait déjà été constaté et examiné en janvier 2018 par l’expert dommages-ouvrage, avant l’expiration du délai de forclusion décennal.

En 2018, le rapport d'expertise préliminaire dommages-ouvrage du 15 février 2018 fait état d'importantes infiltrations dans la cage d'escalier du 2ème étage de l'immeuble, l'eau coulant au goutte à goutte et ruisselant sur le mur. L'expert amiable met en évidence, sur la toiture terrasse de l'immeuble, une stagnation d'eau sur une zone importante à proximité de la trappe de désenfumage, sans défaut d'étanchéité visible à l'œil, des investigations par injection de gaz et mise en eau colorée apparaissant nécessaires. Il conclut à l’existence d’un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse alors non déterminé. La société ACTI SUD a procédé à ces investigations par gaz traceur et dressé un rapport de recherche de fuite le 8 mars 2018 aux termes duquel elle affirme que l'étanchéité ne souffre d'aucune défaillance en surface courante et que seuls des problèmes de décollements de certains relevés ont été détectés et repris et ce, malgré la présence d'humidité dans le complexe isolé. Des travaux de réparation partielle, consistant en la dépose des relevés défectueux, la reprise de 14 ml de relevés par une étanchéité élastomètre soudable, la réparation de trois évacuations d'eau pluviale et le traitement des fissures sur maçonnerie par application d'une étanchéité résine ont été réalisés par la société ACTI SUD, selon facture en date du 22 février 2018. Dans son rapport d'expertise définitif du 20 mars 2018, l'expert amiable dommages-ouvrage, estimant que la cause des infiltrations a été supprimée, conclut à un défaut d'étanchéité en toiture terrasse au niveau des relevés et des évacuations d’eau pluviale, dont le coût total de réparation s'élève à la somme de 1 923,82 euros TTC, réglée ensuite par l’assureur dommages-ouvrage.

En 2020, suite à la survenue de nouvelles infiltrations, la société [Z] [V] a réalisé une recherche de fuite avec mise en eau colorée et sondage au droit de la cage d’escalier le 2 décembre 2020. Elle indique, dans son rapport du 7 décembre 2020, que l'arrosage de la toiture a augmenté l'humidité et fait suinter les murs de la cage d'escalier, et même provoqué des infiltrations lors de l'apport en eau plus intense et régulier. L'entreprise fait état de la présence d'eau sous l'étanchéité et conclut à sa défectuosité, étant précisé qu'une fissure présente sur une épaufrure au droit du mur peut s'agrandir et entraîner une entrée d'eau dans le complexe d'étanchéité. Dans ses rapports de constat de chantier et de fin de chantier du 27 janvier 2021, la société [Z] [V] a par ailleurs constaté le décollement du relevé d'étanchéité car soudé sur la feuille d'aluminium non délardée, l'absence d'équerre de renfort en périphérie de la trappe d'accès à la toiture, l'absence d'adhérence et le gonflement du relevé d'étanchéité par endroits, plusieurs coloris différents sur l'autoprotégé et une trace de réparation d'une évacuation présentant des trous. Dans un courriel en date du 24 janvier 2021, M. [U], expert du cabinet CPE mandaté par les sociétés MMA, a indiqué avoir constaté le 8 janvier 2021 les travaux réalisés en urgence par la société [Z] [V] et avoir noté que 2 ml de relevés au niveau de l'édicule ascenseur, repris en 2018, étaient réputés fuyards d'après la photographie montrée. Le cabinet FJ-EXPERTISE a dressé sur demande du syndicat des copropriétaires un rapport de visites avant travaux le 5 mai 2021, confirmant la présence d'infiltrations dans la totalité de la cage d'escalier, mais également dans la gaine technique électrique, dans le faux-plafond et la présence importante d'eau sous la couche isolante. Il fait état des désordres suivants:

- des décollements et plissements des membranes d'étanchéité, dont la pathologie peut être considérée comme évolutive,
- des contre-pentes sur la toiture terrasse trouvant leur origine dans la construction du gros-œuvre, non dirigées vers les évacuations prévues à cet effet, favorisant la rétention d'eau,
- des décollements d'étanchéité sur l'ensemble des acrotères et l'absence d'étanchéité de la partie courante de la casquette,
- l'absence de protection au pied du support de conduit VMC,
- la réalisation approximative des connexions entre gaines,
- l'absence de dispositif de protection sur les évents en toiture-terrasse,
- la réalisation très approximative de l'étanchéité sur la totalité des souches en toiture,
- des décollements et fissurations au niveau des descentes d'eau.
L'expert amiable ajoute que la membrane présente immédiatement sur le support en partie courante n'est pas de type pare-vapeur et que la hauteur de relevé est insuffisante sur l'ensemble des acrotères, souches et édicules, ces vices de construction étant vraisemblablement à l'origine des désordres par infiltrations rencontrés sur l'immeuble.

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que les réparations réalisées en 2018 n’ont pas permis de résoudre les désordres, les nouvelles infiltrations survenues en 2020 n’étant en effet que la poursuite des désordres constatés dès l’année 2018. Il résulte en outre suffisamment des rapports d’expertise établis par les cabinets FJ-EXPERTISE et [Y] aux mois de décembre 2020, janvier 2021 et mai 2021 que l’étanchéité de la toiture-terrasse souffre de défauts de conception depuis son origine, ayant nécessité sa réfection complète pour mettre fin aux infiltrations. L’absence de nouvelles infiltrations entre les mois de février 2018 et novembre 2020, soit pendant une durée de 20 mois, ne permet pas suffisamment d’établir le caractère fonctionnel de la toiture-terrasse.

Il importe par ailleurs peu que le nouveau dispositif ayant été posé suive des normes de construction qui n’étaient pas applicables lors de la construction initiale dès lors que la survenue des infiltrations suffit à démontrer les désordres affectant la toiture-terrasse sans qu’il soit nécessaire de faire référence à des normes de construction. En outre, les deux rapports amiables font état de causes d’infiltrations qui étaient présentes dès 2018 et ne mettent pas en avant des causes résultant d’évènements postérieurs ayant modifié l’ouvrage d’origine. Enfin, il importe peu que le syndicat des copropriétaires ait choisi de mettre en œuvre les travaux avant l’établissement du rapport d’expertise ou que la réalisation de ceux-ci empêche la tenue d’une expertise judiciaire dès lors qu’il est suffisamment établi par les rapports produits aux débats que la toiture-terrasse présente des défauts d’étanchéité majeurs, apparus dès 2018 pendant le délai de garantie décennale, et que les travaux réparatoires réalisés en 2018 n’ont pas permis de résoudre.

Ainsi, la garantie dommages-ouvrage est mobilisable et les sociétés MMA seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 42 752,16 euros TTC, correspondant au coût des travaux réparatoires et de reprise des embellissements, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2022.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires et donc la responsabilité de la société ACTI SUD.

II - Sur les mesures de fin de jugement

La capitalisation des intérêts sera due à compter du 15 mars 2022, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les sociétés MMA, partie perdante à l’instance en cours, seront condamnées in solidum aux dépens. Conformément aux dispositions de l’article 699 du même, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit de Maître Vincent PENARD, avocat au barreau d’Aix-en-Provence et Maître Lucien LACROIX, avocat au barreau de Marseille.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner les sociétés MMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. Il n’apparaît pas inéquitable de rejeter les autres demandes.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,