TJ 13055, 17 mars 2026, RG 24/02023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026
Président : ATIA,
Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :
Le 17 mars 2026
à Me Marion GIRARD
EXPEDITION :
Le 17 mars 2026
à Me Neila MAHJOUB

N° RG 24/02023 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4X32

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y]
née le 21 Août 2004 , demeurant 16 Boulevard Michelet - 13008 MARSEILLE

représentée par Me Marion GIRARD, de la SARL MG AVOCATS avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

AGENCE IMMOPRO GESTION,société par actions simplifiée dont le siège social est sis 24 Rue Emile Zola - 13009 MARSEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 851290577 représentée par son représentant légal en exercice

représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE DANS LA CAUSE( RG 25/854)

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y]
née le 21 Août 2004 , demeurant 16 Boulevard Michelet - 13008 MARSEILLE

représentée par Me Marion GIRARD, de la SARL MG AVOCATS avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [K] [T] [X]
né le 04 Mars 1959 à TLEMCEN (ALGERIE), demeurant 202 Avenue de la Panouse - 13009 MARSEILLE

représenté par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [N] [F] épouse [X]
née le 19 Septembre 1956 à TUNIS (ALGERIE), demeurant 202 Avenue de la Panouse - 13009 MARSEILLE

représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [Z] [V] [X]
née le 19 Mars 1994 à MARSEILLE, demeurant 83 Boulevard du Redon - La Rouvière - BAT C3 - 13009 MARSEILLE

représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [R] [Y] a occupé un appartement meublé sis 30 rue Sébastien Marcaggi, dans le neuvième arrondissement de Marseille, au titre d’un bail d’habitation « étudiant » signé le 20 septembre 2022, avec une prise d’effet au 10 septembre 2022, pour un loyer de 700 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

M. [Q] [Y] et Mme [E] [Y] se sont portés caution de Mme [R] [Y].

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 17 décembre 2022.

Par courrier du 16 mars 2023, la SAS Immo Pro Gestion a mis en demeure yy de verser une somme de 376,35 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 10 juillet 2023, Mme [R] [Y], a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SAS Immo Pro Gestion de lui restituer le dépôt de garantie, assortis des intérêts de retard de 10 %, de lui communiquer le bail sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, Mme [R] [Y] a fait assigner la SAS Immo Pro Gestion, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1241, 1719 et suivants du Code civil aux fins de :

-remise sous astreinte du contrat de bail et de ses annexes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
-condamnation à lui verser les sommes de 2.250 euros correspondant à trois mois de loyer, et de 3.000 euros au titre du préjudice moral,
-condamnation à lui restituer le dépôt de garantie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
-condamnation à lui verser la somme de 1.470 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du retard dans la restitution et ce, jusqu’au mois de janvier 2024,
-condamnation à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, Mme [R] [Y] a fait assigner M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1240 et suivants, 1719 et suivants du Code civil aux fins de :

-de jonction avec la procédure engagée à l’encontre de la SAS Immo Pro Gestion,
-condamnation solidaire, avec la SAS Immo Pro Gestion, à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour les bailleurs et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil s’agissant de la SAS Immo Pro Gestion, au titre du préjudice subi du fait de l’omission des identités et coordonnées complètes des bailleurs dans le contrat de bail,
-condamnation solidaire, avec la SAS Immo Pro Gestion à lui verser les sommes de 2.250 euros correspondant à trois mois de loyer, et de 3.000 euros au titre du préjudice moral, sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil,
-condamnation solidaire, avec la SAS Immo Pro Gestion, à lui restituer la somme de 2.100 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts dus au titre de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, jusqu’au mois d’octobre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
-condamnation solidaire, avec la SAS Immo Pro Gestion, à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Mme [R] [Y] conclut au débouté des demandes de la SAS Immo Pro Gestion, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] et demande la condamnation solidaire de xx, avec vv, à lui payer les sommes suivantes :

- 3.000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour les bailleurs et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil s’agissant de la SAS Immo Pro Gestion, au titre du préjudice subi du fait de l’omission des identités et coordonnées complètes des bailleurs dans le contrat de bail,
- de 2.250 euros correspondant à trois mois de loyer,
3.000 euros au titre du préjudice moral, sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil,
- 2.100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts dus au titre de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, jusqu’au mois d’octobre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
-3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’à l’issue de sa signature, par voie électronique, aucun exemplaire du bail ne lui est transmis car le lien de téléchargement communiqué par la SAS Immo Pro Gestion ne fonctionne pas. Elle indique qu’elle sollicite cette communication à plusieurs reprises auprès de la SAS Immo Pro Gestion, en vain. Elle estime qu’elle commet une faute, en violation des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle lui communique un exemplaire du bail le 8 juillet 2024, incomplet, en l’absence des coordonnées et des identités complètes des bailleurs. Elle ajoute qu’elle lui transmet ces informations le 16 octobre 2024. Elle estime que la SAS Immo Pro Gestion commet ainsi une faute dans la rédaction du bail, l’ayant privé du droit d’agir contre les bailleurs durant des années.
Elle fait valoir l’indécence et l’insalubrité du logement, outre le manquement de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] à leur obligation d’entretien des lieux. Elle décrit des désordres constatés dix jours après son entrée dans les lieux, s’agissant d’un dysfonctionnement du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) et de traces de brûlé dans le compteur électrique. Elle indique qu’après plusieurs réclamations, des travaux intervenus au mois d’octobre 2022, restent inachevés. Elle ajoute qu’elle subit une infestation de nuisibles (rats), à compter du 1er décembre 2022. Elle conteste toute obstruction à l’achèvement des travaux. Elle explique que face à l’inaction de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X], la SAS Immo Pro Gestion, elle libère les lieux.
Elle rappelle que le locataire n’est pas tenu de respecter un préavis si le logement est indécent ou insalubre.
Sur son préjudice moral, elle avance l’absence de réaction de la SAS Immo Pro Gestion, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X], la conduisant à se reloger.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, la SAS Immo Pro Gestion, agissant en sa qualité de Directrice générale, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1310 du Code civil concluent au débouté des demandes de Mme [R] [Y] et demandent :

-la jonction des deux procédures,
-la condamnation de Mme [R] [Y] à payer à M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] la somme de 1.500 euros chacun et à la SAS Immo Pro Gestion la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils contestent toute faute de la SAS Immo Pro Gestion dans l’exécution de son mandat en ce qu’un mail de confirmation accompagné du bail et de ses annexes est adressé à Mme [R] [Y] après la signature du bail. Ils avancent la communication à Mme [R] [Y] des coordonnées téléphoniques de M. [X].
Ils opposent l’absence de solidarité légale entre le mandataire et le mandant.
Ils contestent tout manquement de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] à leurs obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux. Ils se prévalent de la délivrance d’un logement en parfait état. Ils soutiennent que Mme [R] [Y] s’installe dans les lieux dès le 10 septembre 2022, sur son insistance, ne mettant pas les bailleurs en mesure de vérifier le fonctionnement des canalisations et des appareils sanitaires, une réserve étant ainsi mentionnée. Ils ajoutent que M. [X] commande un nouveau moteur pour la VMC le 22 septembre 2022. Ils avancent que les réparations nécessaires sont réalisées dans le mois suivant la délivrance du logement, suite aux réclamations de Mme [R] [Y]. Ils avancent qu’elle ne les tient pas informés pour la suite des travaux, s’agissant d’un coffrage pour cacher des tuyaux et d’une remise en peinture. Ils expliquent qu’elle signale ensuite un tuyau cassé dans les toilettes, un plombier se déplaçant immédiatement le 23 novembre 2022 pour effectuer les premières réparations. Ils soutiennent qu’elle n’est ensuite pas disponible avant le 29 novembre 2022, se délai favorisant l’introduction de nuisibles par un trou temporaire.
Sur le dépôt de garantie, ils justifient sa retenue par l’absence de paiement du dernier mois de loyer.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction

L'article 367 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l'espèce il conviendra d'ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 25-00854 sous le numéro de RG 24-02023.

Sur la qualité pour agir de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X]

Il est de principe que le vendeur d’un bien immobilier reste tenu de l’inexécution de ses obligations avant la vente.

La qualité pour agir de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] est vérifiée par la production d’un acte notarié de promesse de vente en date du 20 novembre 2023.

Sur la faute de la SAS Immo Pro Gestion

Aux termes des articles 1984 et 1240 du Code civil, le mandataire est responsable à l’égard des tiers des fautes commises dans l’exécution de son mandat.

L’article 3 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location précise le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

L’article 3-3 de cette loi dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

(…) Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Il s’évince des articles 3 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, écartant la transmission des règlements de copropriété et des diagnostics techniques par voie dématérialisée au locataire s’y opposant, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un exemplaire du bail en mains propres ou par courrier.

En l’espèce, les débats indiquent que Mme [R] [Y] sollicite la SAS Immo Pro Gestion, dans un courriel du 15 décembre 2022, aux fins de communication d’une copie du bail, rappelant une relance du 30 septembre 2022 aux fins d’accès à la signature du bail. Elle joint à ce titre une capture d’écran d’un texto en date du 20 septembre 2022 aux termes duquel elle sollicite la transmission du bail.

Dans un courrier du 31 mars 2023, l’assureur de Mme [R] [Y] et de sa mère, caution, sollicite la SAS Immo Pro Gestion aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Le contrat de bail comporte une signature de Mme [R] [Y] effectuée via une tablette. La SAS Immo Pro Gestion, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] ne justifient d’aucun envoi à Mme [R] [Y] d’un exemplaire du bail, celle-ci indiquant la réception d’un lien de téléchargement inopérant.

Il en résulte deux fautes de la SAS Immo Pro Gestion dans l’établissement du bail, s’agissant de l’omission des identités complètes des bailleurs et de leur adresse et de l’absence de remise d’un exemplaire du bail à Mme [R] [Y].

La communication par la SAS Immo Pro Gestion à Mme [R] [Y] du numéro de téléphone de M. [X] n’est pas de nature à exonérer la SAS Immo Pro Gestion de sa responsabilité.

Sur la responsabilité de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X]

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 20 septembre 2022, à effet du 10 septembre 2022, ayant pour objet un appartement meublé de type 2 d’une surface habitable de 40 m2, équipé d’un chauffage individuel électrique et d’une eau chaude sanitaire individuelle.

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 10 septembre 2022 indique la délivrance d’un logement, sis au rez-de-chaussée, dans un bon état général, à l’exception notamment du lit, des plafonds de l’entrée et du séjour, des murs du séjour et de la salle de bains, du lavabo de la salle de bains, de la cabine de douche, en état d’usage. L’état de la VMC du séjour n’est pas renseigné, la VMC de la salle de bains ne fonctionnant pas. La surface du logement est mentionnée pour 25 m2.

Sur la matérialité des désordres, Mme [R] [Y] produit :

-trois impressions papier de photographies ni datables ni authentifiables, l’un indiquant la présence de deux excréments de très petite taille sur une cuisinière, et les deux autres, portant la mention « phot derrière machine à laver prise le vendredi 16 décembre 2022 » étant inexploitables (pièces n° 10, 11)
-l’état des lieux de sorties du 17 décembre 2022, mentionnant un sol de la cuisine « en l’état lors du passage du rat », deux des trois photographies annexées correspondant aux deux photographies peu lisibles des pièces n° 10 et 11 susvisées, indiquant également la présence de petits excréments,
-une capture d’écran de courriel adressé par un tiers le 8 décembre 2022, indiquant être une voisine de Mme [R] [Y] et l’avoir accueilli suite à l’introduction d’un rat dans son logement à 6 heures après qu’elle ait passé la nuit chez une amie, ce tiers attestant en ce sens le 27 juin 2024 et un tiers attestant avoir hébergé Mme [R] [Y] du 5 au 7 décembre

La mère de Mme [R] [Y], caution, avise également la SAS Immo Pro Gestion de la présence de nuisibles dans un courriel du 5 décembre 2022. Dans un courriel du 5 avril 2023 adressé à l’assureur de Mme [R] [Y] et de sa mère, la SAS Immo Pro Gestion évoque l’intervention « du propriétaire » pendant trois jours pour poser une pièce et refermer l’endroit par lequel le rat était entré.

Sur le tuyau des W.C, Mme [R] [Y] communique une capture d’écran d’un texto adressé à M. [X] le 22 novembre 2022 lui signalant le désordre, avec deux photographies indiquant un trou au niveau de ce tuyau, Mme [R] [Y] s’interrogeant sur sa cause, cassure ou « mangé ». Il ressort de leurs échanges que suite à la réalisation des réparations, elle avise M. [X], dans un texto du 30 novembre 2022, que « la souris est toujours présente dans le mur », l’ayant aperçue le matin même. Elle l’informe le lendemain de la présence d’un rat, indiquant qu’il doit passer par le trou du tuyau d’aération mis en place durant ses vacances, M. [X] lui répondant : « il a dû passer derrière les W.C, je vais boucher aujourd’hui désolé ».

Il s’évince d’une photographie adressée par Mme [R] [Y] que le coffrage d’un tuyau apparent dans les W.C n’est pas achevé, celle-ci demandant que « le trou soit rebouché ». Le 4 décembre 2022, Mme [R] [Y] avise M. [X] « qu’un rat gratte très fort dans le mur », M. [X] l’avisant de la saisine d’une société de dératisation.

Sur la VMC, Mme [R] [Y] verse au débat des échanges de textos avec le bailleur, celle-ci lui demandant le 24 septembre 2024 la date de remplacement du moteur de la VMC et faisant état dans un texto du 4 octobre 2024 d’odeurs en particulier dans la chambre et la salle de bains, à l’instar d’un texto adressé à la SAS Immo Pro Gestion le 20 septembre 2022. Elle l’autorise à entrer dans les lieux durant son absence. M. [X] l’avise le 29 octobre 2022 de la réalisation des travaux relatifs à la ventilation. Il précise que les travaux de coffrage des tuyaux et de peinture restent à faire.

Il en résulte un manquement de M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] à leur obligation de délivrance d’un logement décent d’une part en l’absence de ventilation fonctionnelle, de surcroît dans un appartement de petite surface et d’autre part du fait de la présence d’un ou de nuisibles.

Sur les préjudices

L'article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au regard de l’absence de ventilation fonctionnelle entre les 10 septembre et 28 octobre 2022 et de la présence d’un ou de rats, a minima entre les 30 novembre et 17 décembre 2022, il convient d’allouer à Mme [R] [Y] une somme de 500 euros en réparation de son trouble de jouissance, en l’absence de preuve du caractère inhabitable des lieux, une restitution de l’intégralité des loyers versées n’étant de ce fait pas justifiée.

Une somme de 300 euros lui sera allouée en réparation de son préjudice moral.

Mme [R] [Y] ne justifie d’aucune demande faite à la SAS Immo Pro Gestion ou à M. [X] aux fins de communication des identités complètes et des adresses des bailleurs préalablement à la délivrance de son assignation à la SAS Immo Pro Gestion le 22 février 2024.

La demande en paiement de dommages et intérêts de 3.000 euros sera rejetée en l’absence de lien de causalité entre les fautes de la SAS Immo Pro Gestion, non imputables à M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X], et le préjudice de jouissance subi.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit des bailleurs et en l’absence de preuve d’une faute délictuelle de la SAS Immo Pro Gestion, les demandes formulées à son encontre seront rejetées.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans le délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard… ».

En l’espèce, le contrat prévoit en son article VI le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros, dont le versement n’est pas remis en cause par les défendeurs.

Mme [R] [Y] verse au débat un congé en date du 7 décembre 2022, à effet du 17 décembre 2022, portant mention d’une remise en mains propres et dont la SAS Immo Pro Gestion ne conteste pas la réception. Elle motive son congé par la présence d’un rat. Elle indique que le propriétaire accepte de la dispenser de préavis. Elle joint un courriel adressé par sa mère, caution, à une préposée de la SAS Immo Pro Gestion, le 7 décembre 2022 afin de l’en aviser, celle-ci refusant une dispense de préavis.

Sa mère effectue un signalement le 30 janvier 2023 auprès du service public de la Direction générale de la concurrence, signal conso, afin de signaler son litige avec la SAS Immo Pro Gestion suite au départ de Mme [R] [Y] consécutif à la présence de rats dans le logement, le médiateur de la consommation l’avisant du refus de la SAS Immo Pro Gestion d’entrer en médiation. La SAS Immo Pro Gestion justifie dans ses écritures, son refus par l’absence de faute de sa part.

Dans un courrier du 31 mars 2023, l’assureur de Mme [R] [Y] et de sa mère, sollicite la SAS Immo Pro Gestion aux fins de restitution du dépôt de garantie.

La SAS Immo Pro Gestion, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] ne communiquent aucun décompte locatif de nature à justifier l’absence de restitution du dépôt de garantie, Mme [R] [Y] versant au débat une lettre de mise en demeure du 16 mars 2023 comportant un décompte arrêté à la même date indiquant un solde débiteur de 376,35 euros au titre des loyers et des provisions sur charges du 1er décembre 2022 au 7 janvier 2023, soit 157 euros pour le loyer principal de décembre, outre 50 euros de provision sur charges, 158,06 euros pour le loyer principal de janvier 2023, outre 11,29 euros de provision sur charges alors que le contrat cesse le 17 décembre 2022, date de la remise des clés.

Partant, la SAS Immo Pro Gestion, M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] ne justifient pas du caractère liquide est exigible de la créance, de sorte que la demande de Mme [R] [Y] est bien fondée.

M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à Mme [R] [Y] la somme de 700 euros.

Ils seront par ailleurs tenus in solidum d'une pénalité de 70 euros par mois de retard à compter du 7 mars 2022, date d'expiration du délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie, jusqu'à parfait paiement de la somme de 700 euros correspondant au dépôt de garantie légal.

La demande d’astreinte sera rejetée en ce que la majoration légale de 10 % apparaît comme suffisante à garantir l’effectivité de la décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [A] [X], Mme [D] [X] née [F] et Mme [L] [X] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à Mme [R] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS