TJ 94028, 16 mars 2026, RG 26/00014

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00014 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WUWH
CODE NAC : 72Z - 5B
AFFAIRE : S.D.C. 100 AVENUE PAUL VAILLANT COUTURIER A VITRY SUR SEINE 94400 C/ [F] [B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 100 AVENUE PAUL VAILLANT COUTURIER - 94400 VITRY SUR SEINE
représenté par son syndic le cabinet [N] [S] & FILS SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 622 007 102
dont le siège social est sis 24 avenue de la République - 94600 CHOISY-LE-ROI

représentée par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : G 0788

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B] [L] né le 20 Avril 1992 à IVRY-SUR-MARNE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 100 avenue Paul Vaillant Couturier - 94400 VITRY-SUR-SEINE

représenté par Maître Isabelle KISTNER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 243

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Débats tenus à l’audience du : 12 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Mars 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [B] [L] est propriétaire des lots n°2, 8 et 15, correspondant à une resserre, une cave et trois garages, incluant la jouissance exclusive de la cour, au sein d’un immeuble en copropriété situé 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400).

Par ordonnance du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, a été autorisé par le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil à assigner M. [F] [B] [L] et en référé à heure indiquée.

Par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, a fait assigner M. [F] [B] [L] devant le juge des référés du tribunal de Créteil aux fins de :
- lui faire injonction de cesser tout travaux réalisés au sein de ses lots et toute intervention sur les parties communes de l’immeuble,
- le condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à :
* faire déposer, par un professionnel dûment habilité à cet effet et à ses frais exclusifs, la cheminée d’évacuation de type extraction d’air et ses accessoires, installés sans autorisation au-dessus du lot n°2 sur la toiture terrasse de l’immeuble,
* faire déposer, par un professionnel dûment habilité à cet effet et à ses frais exclusifs, le bloc de climatisation et les câbles d’alimentation, tuyaux et branchements de l’équipement, installés sans autorisation dans le local buanderie et remettre en état des lieux,
* remettre en son état initial les murs de la copropriété parties communes et laisser libres de toute occupation celles actuellement encombrées,
* enlever les objets et matériaux encombrant l’espace buanderie et l’espace fosse,
* démolir la construction édifiée sans autorisation sur le lot n°15 et remettre les lieux dans leur état initial,
* démolir l’appentis installé sans autorisation sur la cour commune de l’immeuble,
* remettre en état à ses frais les parties communes ayant été endommagées par les travaux illicites et les installations litigieuses,
* dire que les travaux seront réalisés à ses frais exclusifs avec constat de bonne fin de l’architecte de l’immeuble,
* rétablir l’affectation initiale du lot n°8 à usage de cave, du lot n°2 à l’usage de resserre et du lot n°15 à usage de garage,
- condamner M. [F] [B] [L] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts résultant du trouble causé à la copropriété,
- condamner M. [F] [B] [L] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026, au cours de laquelle le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, a, par observations orales, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Il s’est également opposé à la fin de non-recevoir et aux moyens de défense au fond soulevés par M. [F] [B] [L] et a sollicité le rejet de ses demandes.

Par conclusions soutenues et déposées à l’audience, M. [F] [B] [L] a demandé au juge des référés de :
- déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, pour défaut de qualité à agir,
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, et l’en débouter,
- le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir devant le juge des référés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] [B] [L] sera rejetée.

L’action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, est recevable.

Sur la demande de remise en état suite aux travaux effectués

Par application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de ces dispositions que la réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, le constat de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025 relève:
- la présence d’une cheminée d’évacuation fonctionnelle, de type extraction de l’air, sur le toit de l’immeuble, au-dessus du lot de copropriété n°2,
- l’installation, dans la buanderie au sous-sol de l’immeuble, fixé au niveau de la fenêtre donnant sur cour, d’un bloc d’alimentation de climatisation doté d’une alimentation en fluide et en électricité qui chemine sur le plafond en sous-face et traverse le mur du côté du lot n°8,
- la présence d’une ouverture sommaire, avec des briques cassées, au niveau du mur de droite en rentrant dans la buanderie et d’une porte permettant un accès au lot n°8,
- l’existence d’une construction comportant deux fenêtres et une porte-fenêtre et dotée d’un calfeutrement sommaire en périphérie au niveau du lot n°15,
- l’installation d’un appentis sommaire devant le lot n°2 à l’extérieur dans la cour de l’immeuble.

Il est constant que l’ensemble de ces travaux, en ce qu’ils ont été effectués sur la toiture, au niveau des murs du sous-sol et dans l’arrière-cour de l’immeuble, en ont affecté les parties communes.

Il n’est pas non plus contesté qu’ils ont été effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’ils constituent un trouble manifestement illicite.

La proximité immédiate de ces installations avec les lots n° 8, 15 et 2 permet d’en imputer la responsabilité à son propriétaire.

Toutefois, le procès-verbal de description des lieux en date du 24 juin 2008, établi antérieurement à l’acquisition des lots litigieux par M. [F] [B] [L], indique au sujet du lot n°15 : « premier garage : il s’agit d’un garage transformé pour partie en habitation (…) ouvrant: une porte vitrée et une fenêtre » et relève la présence d’un appentis décrit comme : « une structure métallique (ornières) sur parpaings bruts, en mauvais état ».

Dès lors, il n’est pas établi que les travaux consistant en la transformation du garage du lot n°15 en une maison d’habitation et en l’installation d’un appentis dans la cour de l’immeuble soient imputables à M. [F] [B] [L].

Enfin, la demande d’autorisation de travaux déposée par le défendeur à la mairie de Vitry-sur-Seine le 6 octobre 2016, qui ne mentionne pas la nature des travaux projetés et dont il n’est pas démontré qu’elle ait donné lieu à une réponse positive, ne permet pas d’écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il sera fait injonction à M. [F] [B] [L] de cesser tout travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

Aussi, M. [F] [B] [L] sera condamné à faire procéder, à ses frais exclusifs :
- à la dépose de la cheminée d’évacuation de type extraction d’air et ses accessoires, installés au-dessus du lot n°2 sur la toiture terrasse de l’immeuble,
- à la dépose du bloc de climatisation et des câbles d’alimentation, tuyaux et branchements de l’équipement, installés dans le local buanderie au niveau du sous-sol de l’immeuble,
- à la remise en état des murs de la copropriété au niveau du sous-sol de l’immeuble.
Le contexte du litige et le caractère conflictuel des relations entre les parties justifie d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.
Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de démolition de la construction édifiée sur le lot n°15 et de remise des lieux dans leur état initial et à la demande de démolition de l’appentis installé sans autorisation sur la cour commune de l’immeuble.

Sur la demande de cessation de l’encombrement des parties communes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L’article 9 du règlement de copropriété stipule que : « aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, couloirs, paliers, escaliers, cours et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ses parties de l’immeuble ».

Il en résulte que l’encombrement, par un copropriétaire, d’une partie commune constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025 a relevé, au niveau de la buanderie située au sous-sol de l’immeuble, la présence de matériaux tels que de la laine de verre, des outils de chantier, des pots de peintures, des gravats, des bouteilles de gaz et des déchets divers.

Cet encombrement affecte une partie commune de l’immeuble au niveau de laquelle M. [F] [B] [L] a procédé à l’installation d’un bloc d’alimentation de climatisation et d’une porte permettant d’accéder directement à son lot privatif n°8.

Il en résulte que l’imputation de cet encombrement au défendeur est démontrée avec l’exigence requise en référé.

M. [F] [B] [L] sera donc condamné à enlever les objets et matériaux encombrant l’espace buanderie et l’espace fosse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de rétablissement de l’affectation initiale des lots n°2, 8 et 15

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il sera rappelé que le non-respect de la destination des parties privatives, telles que définies par le règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite.

M. [F] [B] [L] est propriétaire des lots n°2, 8 et 15, correspondant à une resserre, une cave et trois garages, incluant la jouissance exclusive de la cour, au sein d’un immeuble en copropriété situé 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400).

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats que :
- une cheminée à été installée au niveau du lot n°2, à usage de resserre,
- le lot n°8, à usage de cave, est désormais doté d’une climatisation et d’une porte le reliant à la buanderie de l’immeuble.

Si la réalisation de ces travaux est susceptible d’avoir pour finalité de modifier l’affectation initiale des lots n°2 et 8, les éléments produits aux débats ne suffisent, à ce stade, à établir le changement de destination de ces parties privatives avec l’exigence requise en référé.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de rétablissement de l’affectation initiale de ces lots.

L’imputabilité à M. [F] [B] [L] des travaux consistant en la transformation du garage du lot n°15 en une maison d’habitation et en l’installation d’un appentis dans la cour de l’immeuble n’étant pas démontrée, la demande de rétablissement de l’affectation initiale de ce lot sera également rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, ne produit pas d’élément de nature à établir, avec l’évidence requise en référé, la consistance des nuisances qu’il allègue.

Aussi, il ne justifie pas du quantum de son préjudice.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de provision.

Sur les autres demandes

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Partie perdante, M. [F] [B] [L] sera condamné aux dépens de la procédure de référés.

L’équité commande de condamner M. [F] [B] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 100 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400), représenté par son syndic la société [J] [N] [U] & Fils, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS