TJ 42218, 17 mars 2026, RG 24/01248

N° RG 24/01248 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFFG

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

ENTRE:

S.A.R.L. BEAUTY ACADEMIE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 382 721 207
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Virgile FAVIER et Camille GUENIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON

S.C.I. REVOLUTION’HAIR IMMO
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°853.120.715
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virgile FAVIER et Camille GUENIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON

ET:

S.C.I. [L]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 435 275 383
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gwénola BRAND de la SELARL REFLEX DROIT PUBLIC, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l'audience publique du 24 Février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE:

Le 16 octobre 2019, la société REVOLUTION’HAIR IMMO, représentée par Monsieur [T] et Madame [Y], a acquis, suivant acte authentique de vente reçu par Maître [D] et Maître [Q], un bâtiment industriel d’une surface d’environ 1600m², sis [Adresse 4] à Saint-Etienne, vendu par la SCI [L], et ce afin d’y réaliser une activité de coiffure et y installer un centre de formation, gérée par la société BEAUTY ACADAMIE, dont l’activité est l’enseignement secondaire technique ou professionnel.

La SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE affirment que:
- avant de pouvoir ouvrir les portes de l’école de coiffure, la société REVOLUTION’HAIR IMMO a dû engager des travaux de rénovation du bien, à l’occasion desquels elle a constaté que l’immeuble ne serait pas raccordé au réseau d’assainissement collectif ;
- or l’acte authentique de vente conclu entre les parties, stipule à l’article « Assainissement » : « le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331 –1 du code de la santé publique. Une lettre délivrée le 14 mai 2019 par la société TERRANOTA dans l'original est annexé constate raccordement » ;
- cette absence de raccordement aurait d’ailleurs été à l’origine de plusieurs débordements d’eaux usées et pluviales au sous-sol du bâtiment, dont le premier serait intervenu au mois de janvier 2021 ;
- c’est dans ces conditions que la société REVOLUTION’HAIR IMMO a mandaté plusieurs sociétés spécialisées dans les contrôles de réseau ou les services d’assainissement afin de faire réaliser des investigations poussées et faire constater l’absence de raccordement du réseau.

La société REVOLUTION’HAIR IMMO a, par un courrier en date du 19 mai 2022, mis en demeure la SCI [L] de prendre en charge l’intégralité du coût des travaux de raccordement à venir.

Les demanderesses affirment que :
- face à la persistance des désordres, aux désagréments occasionnés pour son activité, elles auraient procédé à leurs frais à la réalisation des travaux pendant la période estivale de 2022, période de fermeture annuelle, afin de ne pas perturber le fonctionnement de l’école ;
- la reprise intégrale du réseau et de son raccordement par les sociétés TREMA et A2B CONCEPTION aurait engendré un coût pour elles d’un montant de 22.536€ TTC ;
- durant ces travaux, la société TREMA aurait constaté l’absence de raccordement au réseau d’eau pluviale, estimant ces travaux à un montant de 11.994€ TTC ;
- à ces dépenses s’ajouteraient également les frais engagés notamment au titre des recherches de réseau et de nettoyage du sous-sol suite aux importants débordements dont le montant s’élève à 9.132€ ;
- les dépenses qu'elles ont été contraintes d’engager s’élèveraient ainsi à 43.662€ TTC;
- en outre, elles auraient constaté que la SCI [L] aurait délibérément déclaré une surface inférieure à la surface réelle du bien, afin de réduire le montant de sa taxe foncière.

Par acte du 8 mars 2024, la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE assignaient la SCI [L] devant le Tribunal Judiciaire de Saint- Etienne.

Dans leurs dernières conclusions, la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE demandent, au visa des articles 1137, 1240, 1603, 1604 et 1611 du Code civil, ainsi que 700 du Code de procédure civile, de :
- DECLARER les demandes recevables et bien fondées,
• Sur l’absence de raccordement au réseau
A titre principal,
- CONSTATER que la SCI [L] a manqué à son obligation de délivrance conforme,
- CONDAMNER la SCI [L] à verser à la société REVOLUTION’HAIR IMMO, la somme de 43.662€ à titre de dommages et intérêts, correspondant aux dépenses que la société a dû engager pour les travaux de raccordement de l’immeuble mais également pour les frais engagés au titre des recherches de réseau et de nettoyage.
- CONDAMNER la SCI [L] à leur verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices de jouissance et d’image occasionnés par les nombreux débordements dus à l’absence de raccordement.
A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal ne reconnaissait pas la délivrance non-conforme du bien,
- CONSTATER que la SCI [L] a volontairement caché à la SCI [L] le non-raccordement au réseau d’assainissement collectif,
- CONSTATER que le raccordement de l’immeuble au réseau collectif était un élément déterminant du consentement de la société REVOLUTION’HAIR IMMO dans sa décision d’achat du bien,
- CONDAMNER la SCI [L] à verser à la société REVOLUTION’HAIR IMMO la somme de 43.662€ à titre de dommages et intérêts, relatifs à la perte d'une chance d'avoir pu acheter le bien à des conditions plus avantageuses.
- CONDAMNER la SCI [L] à leur verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices de jouissance et d’image occasionnés par les nombreux débordements dus à l’absence de raccordement.
• Sur le montant de la taxe foncière
- CONSTATER que la SCI [L] s’est rendue coupable de manœuvres dolosives et de mensonges concernant le montant de la taxe foncière, afin d’obtenir le consentement de la société REVOLUTION’HAIR IMMO,
- CONSTATER que le montant de la taxe foncière était un élément déterminant du consentement de la société REVOLUTION’HAIR IMMO dans sa décision d’acheter le bien,
- CONDAMNER la SCI [L] à verser à la société REVOLUTION’HAIR IMMO la somme de 58.596€ à titre de dommages et intérêts, relatifs à la perte d'une chance d'avoir pu acheter le bien à des conditions plus avantageuses.
En tout état de cause,
- REJETER l’ensemble des moyens, fins et prétentions de la société SCI [L]
- CONDAMNER la SCI [L] payer à la société REVOLUTION’HAIR IMMO la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la SCI [L] aux dépens de l’instance comprenant l’intégralité des frais d’exécution engagée sur le fondement des contraintes émises.

Dans ses dernières conclusions, la SCI [L] demande, au visa des articles 1603, 1604 et 1611 du Code civil, 1240 du Code civil , ainsi que 1137 du Code civil, et 1517, 1494, 1495, 1415 et 1388 du Code général des impôts, de :
- DÉBOUTER la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE de l’intégralité de leurs demandes ;
- CONDAMNER solidairement la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE à lui payer la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS,

1- Sur la demande concernant la responsabilité de la SCI [L] quant à l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement

1-1 à titre principal, sur la délivrance de la chose conforme

Selon l’article 1603 du Code civil :
« Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. »

L’article 1604 du même Code poursuit :
« La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. »

Enfin, l’article 1611 du même Code dispose :
« Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.»

En l'espèce, la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE mettent en avant que :
- si l’acte authentique de vente stipule le raccordement de l’immeuble à un réseau d’assainissement, ils auraient constaté dès les premiers travaux de rénovation que tel n’ aurait pas été le cas, les nombreuses inondations d’eaux usées intervenues en attestant;
- le rapport SARETEC du 09.08.2022 réalisé par l'expert mandaté par l’assureur de la société REVOLUTION’HAIR IMMO a confirmé, suite à son intervention pour un nouveau dégât des eaux, toutes les investigations menées au préalable :
« Obstruction de la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, propriété de la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO dans le local garage de ce dit bâtiment et exploité par BEAUTY ACADAMIE. A ce jour, il n’y a pas de dommages aux biens de votre assurée. Selon le passage caméra réalisé par la société TREMA, soit le branchement de la canalisation au réseau communal est cassé soit il n’y pas de raccordement. » ;
- cette absence serait confirmée par l’émission de la taxe de raccordement ;
- malgré l’absence de contradictoire, ces différents rapports techniques ne sauraient être remis en cause dès lors que chacun serait corroboré par un autre rapport concordant.

Or, parmi les bureaux d’études et techniciens cités par les demandeurs, aucun n’a écrit que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public.

Ainsi, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- le rapport de la société LRA CONTRÔLES, indique : « problème structurel suspecté»;
- la société LRA CONTRÔLES indique simplement, en page 9 sur 14 :
« Inspection abandonnée à cause d’une obstruction, inspection objective avant d’avoir atteint le nœud d’arrivée » ;
- par ailleurs, la société TREMA indique : « nous pouvons en déduire que le branchement est soit endommagé, soit inexistant et que le réseau intérieur est complètement saturé. »;
- les rapports font état d’une difficulté qui pourrait aussi être due à un « branchement qui ait été endommagé » (courrier TREMA TRAVAUX PUBLICS du 2 décembre 2021).

Par ailleurs, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- la SCI [L] a acquis ce bien par acte notarié du 20 avril 2003 auprès de la société OPUS 42, l’acte de 2003 qui indique en page 12 : « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » ;
- le permis de construire qui a été obtenu par la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO comporte en annexe un avis technique assainissement eau potable voierie de SAINT-ETIENNE MÉTROPOLE en date du 1er octobre 2019 qui précise que l’immeuble est raccordé au réseau public d’assainissement ;
- le permis de construire était délivré, à la condition que soit respectée la prescription relative à la réalisation de travaux sur le réseau d’assainissement précisés dans l’avis de [Localité 2] ;
- étaient joints à l’arrêté de permis de construire :
- l’avis technique [Localité 2],
- la synthèse,
- l’avis du Maire,
- en synthèse de ces avis transmis et contresignés par la STÉPHANOISE DES EAUX, au titre des observations il est indiqué que :
« RÉPONSE ASSAINISSEMENT
un égout : unitaire [Adresse 5]
observations : mise en conformité du branchement assainissement, installation obligatoire d'un regard de façade en limite de propriété, sur le domaine public aux frais du demandeur.
Le pétitionnaire devra se conformer aux règlements d'assainissement et notamment, le branchement à l'égout public sera réalisé par la société stéphanoise des eaux » ;
- l’avis technique [Localité 2] :
«1- raccordement eaux usé et eaux pluviales
la parcelle est raccordable aux eaux usées et aux eaux pluviales publiques/fossé de la [Adresse 5]
Les réseaux d'assainissement interne seront obligatoirement de type séparatifs.
L'ensemble des viabilisations nécessaires au projet sont à la charge du demandeur (voir procédure de raccordement en annexe).

Le bâti existant est déjà raccordé au réseau public d'assainissement. Le branchement existant peut être réutilisé.
La mise en conformité du branchement est obligatoire (installation d'un regard de branchement en limite du domaine public/privé, sur le domaine public, et mise en séparatif des parties publiques et privées du branchement).
(…)
4- participations financières de l'assainissement collectif (PFAC) :
conformément à la délibération du conseil de communauté de [Localité 1] Métropole du 25 juin 2012 modifiée, les constructions sont redevables de la PFAC, selon le tarif en vigueur au moment du raccordement de la construction.
À titre l'indicatif, pour une construction de 271 m² de logement et 1449 m² pour l'école, le tarif en vigueur pour le projet au 1er janvier 2019 est de 3820+ 5806,4 soit un total de 9626,40 € » ;
- la SCI [L] a fait une demande de communication de documents administratifs auprès du Service Assainissement de SAINT-ETIENNE MÉTROPOLE, et, par un mail du 13 septembre 2024, Madame [I] [F], technicienne assainissement de SAINT-ETIENNE MÉTROPOLE, écrivait :
« Suite à votre demande concernant des informations sur un branchement d'un tènement situé au [Adresse 6] à [Localité 3], vous trouverez ci dessous les éléments que j'ai pu rassembler.
Il existe sous la chaussée de la [Adresse 7] un réseau d'assainissement unitaire (qui récupère les eaux usées - vannes et les eaux pluviales) d'un diamètre de 700 mm.
Le prestataire qui gère les réseaux sur la commune de [Localité 3] est [Localité 4]. La régie d'assainissement les a interrogés pour connaitre les actions qui ont été réalisé à cette adresse depuis 2019.
Une inspection télévisuelle (caméra qui avance dans le réseau) a été réalisée en 2022 et montre des branchements au droit du N° 11 de la rue. Suez signale également l'absence de boites de branchement (regard sur le branchement qui permet de distinguer la partie privée et publique du branchement) qui doit être posé lors de travaux importants. Cette mise en conformité est également demandée lors de dépôt de permis de construire ou de déclaration d'urbanisme.
Enfin, il n'y a eu aucune demande de permission de voirie (autorisation de travail sur le domaine public pour par exemple créer un raccordement d'assainissement) entre 2019 et 2022. » ;
- Madame [W] [B], responsable d’exploitation réseaux assainissement [Localité 5] pour [Localité 4] écrivait, à la demande de la Régie Assainissement :
« Des branchements ont bien été trouvé au droits du N° 11 de la rue ,
Je n'ai pas d'historique sur une demande de branchement
(…)
A ma connaissance le batiment n'as pas fait l'objet de mise en conformité avec 2 boites. ».

Ainsi, il en résulte que tout porte à croire que :
- les services techniques compétents de [Localité 2] ont confirmé le raccordement aux réseaux publics mais, en revanche, ont émis une prescription de travaux lors de la délivrance de permis de construire ;
- c'est en raison de l’augmentation de la fréquentation que le service de [Localité 2] Assainissement aurait exigé la mise en œuvre des travaux prescrits ;
- pourtant exigés au titre du permis de construire, les travaux prescrits n’ont pas été réalisés par les demandeurs.

Surtout, il en résulte que les demandeurs n'apportent pas la preuve qui leur incombe du non-raccordement et donc de l'absence de délivrance conforme de l'immeuble par le vendeur.

En particulier, aucune expertise judiciaire n'a été sollicitée pour démontrer cette absence de raccordement, qui n'est pas suffisamment établie par les pièces produites par les demandeurs.

Dans ces conditions, les demandes de la société REVOLUTION’HAIR IMMO et de la Société BEAUTY ACADEMIE seront rejetées.

Au surplus, concernant les préjudices allégués, les demandeurs n'établissent pas a fortiori que les travaux réalisés sur le réseau privé seraient imputables à un éventuel manquement de la SCI [L] à son obligation de délivrance conforme, sachant que, dans la pièce 28 des demanderesses, il est indiqué par le responsable de la société TREMA que :
« Effectivement notre entreprise est intervenue dans vos locaux à l'été 2022 pour une reprise de réseaux [Localité 6]. »
(...)
« Lors d'un premier constat, nous avions stipulé que les réseaux intérieurs étaient saturés. »
(...)
« Des travaux de réseaux ont donc été entrepris et nous ont permis de constater que le réseau [Localité 6] principal, traversant les bâtiments sens Ouest->Est, était totalement obstrué et en charge (cf. Photos), certainement dû au sectionnement de réseaux en aval lors de travaux dans les bâtiments adjacents ... »
(...)
« De plus un ancien réseau béton ayant été découvert côté Ouest, totalement vide mais bouché à l'aplomb du mur extérieur, pouvait nous servir de traversée de paroi (cf. Photos).
Il a donc été décidé de réaliser un nouveau Réseau [Localité 6] (dans le sens contraire : Est>Ouest) et un raccordement sur la [Adresse 7], ainsi qu'une nouvelle connexion au réseau collectif. »

Au surplus, encore, le principe du « non-cumul » des responsabilités contractuelles et délictuelles signifie que le contractant victime de l’inexécution d’une obligation contractuelle ne peut ni choisir ni panacher le fondement juridique de l’action en réparation de son dommage.
Or, en l’espèce, les parties sont liées par des relations contractuelles issues de l’acte de vente conclu en date du 16 octobre 2019.

En soulevant la délivrance non conforme de la chose vendue, les demanderesses s’inscrivent nécessairement dans un régime de responsabilité contractuelle.

Pourtant, les demanderesses sollicitent ensuite, sur le fondement de l’article 1240, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la SCI [L], en réparation d’un préjudice d’image, de désagrément et de jouissance non paisible, à hauteur de 10 000 euros.

Dans ces conditions, pour cette raison encore, en application du principe prétorien de non cumul des responsabilités, de telles demandes doivent être rejetées.

1-2- sur la demande à titre subsidiaire sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil dispose :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, les demanderesses soutiennent que la SCI [L] aurait volontairement caché le défaut de raccordement au réseau d’assainissement collectif, ce qui serait constitutif d’un dol.

Or il a été vu qu'il n'est pas démontré qu’il n’existerait pas de raccordement au réseau d’assainissement collectif au moment de la vente.

Par ailleurs, il ne peut pas être soutenu que la SCI [L] aurait caché une telle information, dès lors que son propre acte d’acquisition mentionnait l’existence d’un raccordement.

La SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE affirment enfin que la stipulation contractuelle selon laquelle la SCI [L] déclare que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement ne saurait, en elle-même, exclure l’existence d’une réticence dolosive portant soit sur l’absence effective du raccordement, soit sur l’inadéquation du réseau au regard des besoins liés à l’activité exercée par les sociétés REVOLUTION’HAIR et BEAUTY ACADEMIE, notamment en raison de son insuffisance.

Or il n'est pas démontré que la SCI [L] s'est engagée à vendre un immeuble dont le raccordement au réseau public, qui était établi, soit suffisant et adéquat au regard de l’activité projetée par l’acquéreur.

Dans ces conditions, les demanderesses seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

2- Sur la demande concernant la taxe foncière

L’article 1137 du code civil dispose :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l'espèce, la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO sollicite la condamnation de son vendeur au motif qu’un dol aurait été commis par ce dernier du fait que le montant de la taxe foncière à laquelle elle est soumise actuellement ne correspondrait pas à celle à laquelle était soumise la SCI [L].

À ce titre elle met en avant le fait que la SCI [L] était assujettie à une taxe foncière de 2 796 € pour l’année 2019 alors que la taxe foncière à laquelle elle a été soumise au titre des années 2022 et 2023 s’est élevée respectivement à 14 309 € et 23099€.

Pour sa part, la SCI [L] met en avant que :
- le permis de construire délivré à la SCI REVOLUTION’HAIR porte sur un changement de destination et la création de 1 700 m² de surface de plancher ;
- ce serait en raison de la délivrance du permis de construire que la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO aurait été soumise à une taxe foncière différente de celle à laquelle elle était soumise ;
- la valeur locative du bâtiment industriel dont elle était propriétaire serait très inférieure à celle du bâtiment aujourd'hui détenu par la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO, et ce serait au regard de ces surfaces nouvelles que la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO aurait été soumise à une taxe foncière totalement différente.

Or, encore une fois, en l'absence de l'avis d'un expert ou d'un technicien, la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE n'apportent pas la preuve que la hausse de la taxe foncière est imputable à une manœuvre de la SCI [L], sachant que, en pages 17 et 18 de l’acte de vente, il est stipulé :
« l'acquéreur se déclarait parfaitement informée que son projet d'installer une école de coiffure- centre de formation dans l'immeuble acquis par lui- nécessite l'obtention d'un permis de construire de changement de destination.
(...)
À ce titre, l'acquéreur déclare renoncer purement et simplement à la condition suspensive d'obtention de permis de construire stipulée dans le compromis régularisé le 3 mai 2019 entre le vendeur et Madame [V] [Y] et Monsieur [N] [T].
Il déclare faire son affaire personnelle de l'obtention de ce permis de construire sans recours contre quiconque. »

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l'espèce de condamner solidairement la SCI REVOLUTION’HAIR IMMO et la SCI BEAUTY ACADEMIE à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS