TJ 31555, 17 mars 2026, RG 25/02285

N° RG 25/02285 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UVIQ

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/02285 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UVIQ
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES
à la SARL 2 M AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2026

DEMANDEUR

M. [I], [G], [S] [Q], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [U] [W], entrepreneur individuel, demeurant [Adresse 2]

défaillant

M. [K] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [O] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 17 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 01 août 2019, Madame [J] [Q], bailleur, a consenti un bail commercial à Madame [O] [T], preneur, portant sur des locaux sis au [Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte séparé, Monsieur [K] [T] aurait prétendument consenti un engagement de cautionnement le 09 septembre 2019 au profit de Madame [J] [Q], en garantie des dettes résultant du contrat de bail commercial.

Par acte sous signature privée en date du 01 février 2023, Madame [O] [T], preneur au bail commercial, a cédé à titre gratuit son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à Monsieur [U] [W], cessionnaire.

Le 12 juillet 2024, Madame [J] [Q] est décédée, de sorte que Monsieur [I] [Q] est devenu propriétaire du local commercial et, ce faisant, nouveau bailleur de Monsieur [U] [W].

Par exploits de commissaire de justice, et par actes séparés respectivement en date des 01 novembre 2025, 03 décembre 2025 et 17 décembre 2025, Monsieur [I] [Q] a fait assigner Monsieur [U] [W], Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 février 2026.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [I] [Q] sollicite :

Constater, par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail commercial sous signature privée en date du 1er août 2019 ayant existé entre Monsieur [I] [Q], venant aux droits de Madame [J] [Q], et Monsieur [U] [W], la résiliation dudit bail effective à la date du 21 novembre 2025, avec toutes conséquences de droit ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis au [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner, à titre provisionnel et in solidum, Monsieur [U] [W], Madame [O] [T] et Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [I] [Q] la somme provisionnelle de 9.613,72 €, représentant les loyers impayés, charges et indemnités d’occupation arrêtés provisoirement au 1er novembre 2025, sauf à parfaire ;Ordonner que cette somme portera intérêts au taux légal : à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 octobre 2025 pour la somme de 9.303,60 €, et pour le solde provisoire de 310,12 € à compter de l’assignation en référé, et ce jusqu’à parfait paiement ;Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil ;Ordonner que, conformément à l’article 12 du bail commercial du 1er août 2019, la somme de 620,24 €, versée à titre de dépôt de garantie, demeure acquise à titre provisionnel à Monsieur [I] [Q] ;Débouter Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner Monsieur [U] [W] à payer à Monsieur [I] [Q] la somme de 2.400,00 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner, en tant que de besoin, Monsieur [U] [W] à rembourser les honoraires proportionnels prévus par l’article A-444-32 du Code de commerce, dans l’hypothèse d’une exécution forcée ;Condamner Monsieur [U] [W] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 octobre 2025 ainsi que sa signification à Madame [O] [T] et à Monsieur [K] [T] les 22 et 29 octobre 2025 par la SELARL ARNAUNE D’ORGEIX, commissaires de justice à [Localité 2].
Monsieur [U] [W], bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

De leur côté, Madame [O] [T] et Monsieur [K] [T] sollicitent :

Juger que l’ensemble des demandes formées par Monsieur [I] [Q] à leur encontre se heurte à plusieurs contestations sérieuses ;Débouter, en conséquence, Monsieur [I] [Q] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre eux ;Condamner Monsieur [I] [Q] à leur payer la somme de 4.400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [I] [Q] aux entiers dépens.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la constatation des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

Dès lors que l’occupation des lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés est fondé à prescrire toute mesure destinée à y mettre fin, notamment l’expulsion de l’occupant.

Pour que la clause résolutoire produise ses effets, il est nécessaire que le commandement de payer délivré par commissaire de justice mentionne expressément le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser sa situation, ainsi que le rappel des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces produites que le local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 1] est donné à bail commercial, dont le bailleur actuel est Monsieur [I] [Q] et le preneur Monsieur [U] [W].

Il résulte également des pièces versées aux débats que ce dernier se trouve en situation d’arriéré locatif au titre de plusieurs échéances mensuelles, ainsi qu’en atteste le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice le 20 octobre 2025.

Il apparaît en effet que le preneur, après s’être acquitté de seulement trois échéances de loyers à la suite de son entrée dans les lieux en 2023, a cessé tout règlement des loyers.

Le bail commercial régissant les relations contractuelles des parties, signé le 1er août 2019, prévoit en son article 10, une clause résolutoire.

Or, postérieurement à la signification du commandement de payer, aucune régularisation n’est intervenue, ni dans le délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et la clause contractuelle, ni même postérieurement à l’expiration de ce délai.

Il y a donc lieu pour la juridiction des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 01 août 2019.

La résiliation du bail doit dès lors être fixée au lendemain de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, soit le 21 novembre 2025.

En conséquence, l’expulsion du preneur sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

* Sur les demandes de condamnation provisionnelles du preneur au titre des arriérés locatifs, de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie

Il résulte de la combinaison des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil que le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie être titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible, dès lors que celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Il en résulte que, lorsque l’existence de la dette n’est pas utilement contestée par le débiteur, la demande de provision échappe à toute contestation sérieuse.

1 — S’agissant de la provision au titre des arriérés locatifs

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces produites aux débats, et notamment du décompte annexé au commandement de payer délivré par commissaire de justice le 20 octobre 2025, que Monsieur [U] [W], preneur, demeure débiteur de la somme de 9.303,60 euros au titre des arriérés locatifs.

Monsieur [U] [W], bien que régulièrement assigné par exploit de commissaire de justice en date du 01 novembre 2025, par remise de l’acte à l’étude conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Son absence de comparution ne saurait valoir reconnaissance expresse de la dette, mais conduit toutefois la juridiction à constater l’absence de contestation sérieuse opposée aux éléments produits par le bailleur.

Dès lors, l’existence de la créance locative apparaissant non sérieusement contestable tant en son principe qu’en son montant, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [W] à payer, à titre provisionnel, la somme de 9.303,60 euros, correspondant aux loyers demeurés impayés au jour de la résiliation du bail commercial.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025, date de la signification du commandement de payer.

2 — S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il résulte de ce qui précède que, depuis le 21 novembre 2025, Monsieur [U] [W] est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à Monsieur [I] [Q], qu’il occupe toujours à ce jour.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel, destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans titre.

Le loyer mensuel contractuel étant fixé à la somme de 310,12 euros, l’indemnité d’occupation sera fixée à ce même montant pour chaque mois complet d’occupation postérieur à la résiliation du bail intervenue le 21 novembre 2025.

Elle sera proratisée pour chaque mois incomplet et restera due jusqu’à la restitution effective des lieux, que celle-ci intervienne volontairement ou par le concours de la force publique.

3 — S’agissant de la conservation du dépôt de garantie à titre provisionnel

Monsieur [I] [Q] sollicite également, à titre provisionnel, la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 620,24 euros, sur le fondement de l’article 12 du bail commercial signé le 1er août 2019.

Aux termes de cette stipulation contractuelle :

« (…) En cas de résiliation judiciaire provenant du fait du preneur, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité (…) ».

Il résulte de cette clause que la conservation du dépôt de garantie est subordonnée au prononcé d’une résiliation judiciaire du bail.

Or, le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire du contrat, mais seulement de constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque ses conditions sont réunies.

La résiliation résultant en l’espèce du seul effet de la clause résolutoire constatée en référé, et non d’une résiliation judiciaire, les conditions contractuelles permettant la conservation du dépôt de garantie ne sont pas réunies.

Dès lors, la demande tendant à voir conserver le dépôt de garantie à titre provisionnel sera rejetée.

* Sur l’absence de solidarité du cédant du fonds de commerce / bail commercial envers le cessionnaire

Suivant les dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, telles que rappelées supra, le juge des référés peut accorder une provision au créancier justifiant d’une créance certaine, liquide et exigible, dès lors que celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

1 — S’agissant de la demande de condamnation in solidum à titre provisionnel au titre des arriérés locatifs

En l’espèce, c’est sur le fondement de ces dispositions que le bailleur, Monsieur [I] [Q], sollicite la condamnation in solidum, à titre provisionnel, de Madame [O] [T] au paiement des arriérés locatifs ainsi que de l’indemnité d’occupation.

Pour fonder cette demande, Monsieur [I] [Q] se prévaut des stipulations du bail commercial, et notamment de sa clause 4.2 prévoyant une solidarité du cédant envers le cessionnaire en cas de cession du fonds de commerce et du droit au bail.

Cette clause stipule notamment :

« (…) Le cédant, et éventuellement les cédants successifs, resteront toujours garants et répondants, solidairement avec leur propre acquéreur, des conséquences dommageables pour le bailleur de l’inexécution, par leur cessionnaire, des conditions du bail (…) durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

Il résulte de cette stipulation contractuelle que la solidarité est expressément prévue entre le cédant et son acquéreur, autrement dit dans l’hypothèse d’une cession réalisée à titre onéreux.

Or, il ressort des pièces produites que le fonds de commerce et le droit au bail ont été cédés le 01 février 2023 par Madame [O] [T] à Monsieur [U] [W] à titre gratuit.

Dès lors, si Monsieur [U] [W] a bien la qualité de cessionnaire, il ne peut être regardé comme un acquéreur au sens de la clause contractuelle précitée, laquelle suppose l’existence d’une contrepartie financière.

Il s’ensuit que l’application de la clause de solidarité invoquée par le bailleur apparaît, à tout le moins, sérieusement contestable sans qu’il soit nécessaire de procéder à une interprétation approfondie du contrat.

Cette contestation sérieuse fait obstacle à la condamnation provisionnelle in solidum de Madame [O] [T] au titre des arriérés locatifs de Monsieur [U] [W].

2 — S’agissant de la demande de condamnation in solidum au titre de l’indemnité d’occupation

Au surplus, quand bien même la solidarité contractuelle aurait été applicable, l’indemnité d’occupation ne trouve pas son fondement dans l’exécution du bail commercial mais dans l’occupation sans droit ni titre des lieux.

Elle constitue ainsi une indemnisation de nature extra-contractuelle destinée à réparer le préjudice résultant de l’occupation illicite d’un bien, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Une telle indemnisation suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En matière d’occupation sans droit ni titre, la faute résulte de la présence dans les lieux de l’occupant dépourvu de droit d’y demeurer, le préjudice consistant dans la privation de revenus locatifs subie par le propriétaire.

Dès lors, seule la personne occupant effectivement les lieux sans droit ni titre peut être tenue au paiement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que seul Monsieur [U] [W] occupe les locaux litigieux.

Madame [O] [T], ancienne preneuse ayant cédé son fonds de commerce et quitté les lieux, ne saurait dès lors être condamnée, même solidairement, au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de condamnation in solidum, à titre provisionnel, formée à son encontre.

* Sur l’absence de condamnation in solidum de la caution en présence de contestations sérieuses

Il résulte des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le juge des référés ne peut accorder une provision que si la créance invoquée ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Par ailleurs, aux termes de l’article 287 du code de procédure civile :

« Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites. »

En l’espèce, Monsieur [I] [Q] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [K] [T] sur le fondement d’un acte de cautionnement qui aurait été signé par ce dernier.

1- S’agissant de l’indemnité d’occupation

Pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment, l’indemnité d’occupation étant exclusivement due par l’occupant sans droit ni titre, Monsieur [K] [T], qui n’occupe pas les lieux, ne peut être condamné à ce titre.

2- S’agissant de la provision au titre des arriérés locatifs

Il ressort de l’examen de l’acte de cautionnement produit que Monsieur [K] [T] conteste être l’auteur de cet écrit et en dénie la signature, produisant une attestation sur l’honneur accompagnée d’éléments de comparaison de signature.

La discordance apparente entre les signatures figurant sur l’acte litigieux et celles attribuées à Monsieur [K] [T] suffit, à ce stade du référé, à faire naître une contestation sérieuse quant à l’existence même de son engagement de caution.

Or, la vérification d’écriture relève du pouvoir du juge du fond et excède l’office du juge des référés lorsqu’elle conditionne l’existence même de l’obligation invoquée.

Dès lors, cette contestation sérieuse fait obstacle à toute condamnation provisionnelle in solidum de Monsieur [K] [T] au titre des arriérés locatifs.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Monsieur [U] [W], partie succombante, supportera la charge des dépens.

Les dépens comprendront notamment les frais de commissaire de justice exposés pour la signification des actes introductifs d’instance délivrés par actes séparés, ainsi que les frais afférents aux commandements de payer délivrés à Monsieur [U] [W] lui-même, mais également ceux à Monsieur [K] [T] et à Madame [O] [T].

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [U] [W] à payer à Monsieur [I] [Q] la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

En effet, les manquements du preneur à ses obligations locatives ont contraint le bailleur à engager la présente procédure afin de faire valoir ses droits.

Toutefois, l’équité commande également de condamner Monsieur [I] [Q] à verser à Monsieur [K] [T] et à Madame [O] [T] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En effet, les demandes formées à leur encontre n’ayant pas prospéré et leur présence à la procédure résultant de l’initiative du bailleur, il ne serait pas équitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour assurer leur défense.

PAR CES MOTIFS,