TJ 56121, 17 mars 2026, RG 25/00410

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 17 Mars 2026

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/00410 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AE7

Minute n°

Copie exécutoire le 17/03/2026

à

Me Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS

entre :

S.C.I. L’HERMITAGE
dont le siège social se situe, [Adresse 1],
[Localité 1]

représentée par Maître Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

S.A.S.U. MASSIWA, [Localité 2]
dont le siège social se situe, [Adresse 2],
[Localité 2]
et dont les lieux loués se situent, [Adresse 3],
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Février 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2024, la SCI L'HERMITAGE a donné à bail à la SAS MASSIWA, [Localité 2] un local commercial sis, [Adresse 3] à, [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7 320€ hors taxe révisable annuellement suivant l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Une clause prévoyant la résiliation du bail, en cas de défaut de paiement des loyers, a été insérée au contrat.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SCI FONCIERE DU CANAL SAINT MARTIN a fait délivrer à la SAS MASSIWA, [Localité 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la SCI L'HERMITAGE a fait assigner la SAS MASSIWA, [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

La SCI L'HERMITAGE demande au juge des référés de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire.
- Prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 17 août 2025.
- Condamner la SAS MASSIWA, [Localité 2] au paiement de la somme de 6100€ au titre de sa dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ; calculés selon les règles de l'anatocisme.
- Ordonner la condamnation à titre provisionnel de la SAS MASSIWA, [Localité 2] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 700€ à compter de la date d’échéance du bail soit le 17 août 2025.
- Ordonner la compensation des créances entre le dépôt de garantie remis à la SCI L'HERMITAGE à l'entrée des lieux de la SAS MASSIWA, [Localité 2], et la dette de cette dernière.
- Ordonner la libération des lieux par la SAS MASSIWA, [Localité 2] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.
- Ordonner l'expulsion de la SAS MASSIWA, [Localité 2] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique s'il y a lieu et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard.
- Dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à compter de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.
- Condamner la SAS MASSIWA, [Localité 2] au paiement d'une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement.

La SCI L'HERMITAGE expose que la SAS MASSIWA, [Localité 2] a cessé de payer ses loyers et ses charges à compter d'avril 2025.

Elle ajoute que sa relance du 22 avril 2025, la mise en demeure du 5 mai 2025 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juillet 2025 sont restés vains.

***
La SAS MASSIWA, [Localité 2], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparue.

Motifs de la décision :

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par un acte sous seing privé en date du 14 novembre 2024, et prenant effet le 1er novembre 2024, la SCI L'HERMITAGE a donné à bail à la SAS MASSIWA, [Localité 2] un local commercial sis, [Adresse 3] à, [Localité 3].

Le montant du loyer annuel de 7 320 euros hors taxes est payable en 12 échéances mensuelles de 610 euros au domicile du bailleur, tous les 5 du mois.

Ledit contrat contient une clause résolutoire laquelle précise qu' "en cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de % par mois. Les parties conviennent expressément que :
- en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont de rigueur,
- en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et règlementaires, dont les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
Le bailleur pourra résilier le bail de plein droit, à l'issue d'un délai d'un mois après une mise en demeure d'exécuter signifiée par un acte de commissaire de justice et restée sans effet, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure [...] Les frais d'acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur, conformément à l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis à la charge du preneur par décision de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile".

Le 16 juillet 2025, la SCI L'HERMITAGE délivrait à la SAS MASSIWA, [Localité 2] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à la SAS MASSIWA, [Localité 2] de payer la somme totale de 1 962,87  euros correspondant aux loyers pour les mois d'avril, mai et juin 2025 et au coût de l'acte de commandement de payer.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 17 août 2025 soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Faute pour la SAS MASSIWA, [Localité 2] de justifier d'avoir réglé l’intégralité des sommes dues après la signification du commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 août 2025 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

Dès lors, il convient d’ordonner l'expulsion de la SAS MASSIWA, [Localité 2] et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux et de remise des clés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, au besoin, avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à ce stade d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

Conformément au paragraphe D du bail, un état de lieux de sortie sera établi contradictoirement entre les parties, lors de la libération volontaire des lieux par la SAS MASSIWA, [Localité 2] ou lors de son expulsion.

S'agissant du sort des objets mobiliers, il sera rappelé qu'en vertu de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, lors des opérations d'expulsion, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Dans cette hypothèse, le procès-verbal d'expulsion devra, sous peine de nullité, contenir les mentions et précisions détaillées par l'article R 433-1 du code des procédures civile d'exécution.

- Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

La SCI L'HERMITAGE sollicite la condamnation de la SAS MASSIWA, [Localité 2] à lui régler la somme de 6100€ au titre de sa dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance calculés selon les règles de l'anatocisme.

Or, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut qu'accorder une provision. Dès lors, toutes les demandes de condamnation au paiement d'une somme doivent être faites à titre provisionnel.

Faute pour la SCI L'HERMITAGE de solliciter le paiement de la dette locative à titre provisionnel, il convient de la débouter de sa demande.

- Sur la demande de condamnation d'une indemnité d’occupation à titre provisionnel

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer était de 610 euros hors taxes par mois.

Faute de règlement des loyers par la SAS MASSIWA, [Localité 2], le bail commercial a été résilié le 17 août 2025. De fait, la SAS MASSIWA, [Localité 2] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS MASSIWA, [Localité 2] au versement d'une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 610 euros par mois, à compter du 17 août 2025 et jusqu'à parfaite libération des lieux.

- Sur la compensation du dépôt de garantie et la dette locative

Il est constant, en application des dispositions du contrat de bail relatives au dépôt de garantie, que la SAS MASSIWA, [Localité 2] a versé à la SCI L'HERMITAGE la somme de 550€ à titre de dépôt de garantie. Le contrat précise que cette somme doit être "restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit".

Dans la mesure où la SAS MASSIWA, [Localité 2] est débitrice d'une dette de loyer à l'égard de la SCI L'HERMITAGE, il convient de dire que le dépôt de garantie viendra en déduction de ladite dette.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

La SAS MASSIWA, [Localité 2] sera, néanmoins, condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit la somme de 132,87€.

Par ces motifs :