TJ 95500, 16 mars 2026, RG 25/00943

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00943 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O3F6

MINUTE N° : 26/568

S.D.C. RESIDENCE, [S] ME, [S] ADMINISTRATEUR PROVISOI
c/,
[U], [H],, [V], [R] épouse, [H]

Copie certifiée conforme
le :

à :Monsieur, [U], [H]

Madame, [V], [R] épouse, [H]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :SELARL 9 JANVIER

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE,
[Adresse 1],
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 16 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Zakia SARTI, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. RESIDENCE, [S] ME, [S] ADMINISTRATEUR PROVISOI,
[Adresse 2],
[Localité 3]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D'OISE, avocats plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur, [U], [H],
[Adresse 3],
[Localité 4]

comparant

Madame, [V], [R] épouse, [H],
[Adresse 3],
[Localité 4]

comparante

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] sont propriétaires d’un appartement sis, [Adresse 4], [Localité 5], [Adresse 5] (VAL D'OISE).

Par acte de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] -, [Adresse 2] à VILLIERS LE BEL (95400) représenté par Maître, [W], [S] a fait assigner, Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] le 23 avril 2025 devant le juge du Tribunal Judiciaire de PONTOISE pris en sa chambre de proximité de GONESSE afin d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation solidaire de Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] au paiement de la somme de 5.573,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 20 novembre 2024 sur la somme de 5.041,50 et la délivrance de l’assignation pour le surplus à la somme de 853,25 au titre des frais ;

- la condamnation de Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] à la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

- la condamnation de Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] aux dépens.

Il expose que Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] ne paient pas les charges dont ils sont redevables et que cette carence cause un préjudice à la copropriété.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] -, [Adresse 2] à, [Localité 6] représenté par Maître, [W], [S], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif sauf à actualiser leur demande à la somme de 5.567,63 euros.

A l’audience, Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] contestent le quantum de la dette et indiquent avoir effectué des paiements qui n’ont pas été pris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré à la date du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer non seulement aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot mais, en outre, aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] dans l’immeuble dont s’agit concernant les lots n° 309 et 404 est attestée par le relevé cadastral de l’immeuble.

Par délibérations en date des 21 mai 2025, du 6 novembre 2024, du 17 décembre 2024, du 16 janvier 2025, du 7 février 2025 et du 28 novembre 2024, les comptes et les budgets prévisionnels ainsi que divers travaux ont régulièrement été approuvés.

En l’espèce, le demandeur fournit un décompte des sommes dues arrêtés au 16 janvier 2026. Ce décompte s’élève à la somme de 8 442,96 euros. Toutefois ce décompte fait ressortir une reprise de solde antérieur d ‘un montant de 5.507,63 euros.

Les défendeurs produisent la copie de deux chèques en date du 25 mai 2023 pour un total de 2.071,06 euros mais ne justifient pas de l’encaissement de ces chèques par le demandeur. Ils produisent par ailleurs un état de leur compte débiteur édité par l’ancien syndic, le cabinet FREQUEL, faisant état d’un solde débiteur de 1.299,58 euros à la date du 1er juillet 2022. Le décompte produit par le syndicat de copropriété en demande à la date du 1er juillet 2022 fait état d’une dette de 2 245,02 euros.

Interrogé par le Tribunal sur cette différence de solde débiteur à la date du 1er juillet 2022, le syndicat de copropriété en demande n’est pas en mesure de justifier des charges supplémentaires figurant sur son décompte. Il conviendra en conséquence de retenir un solde débiteur de 1.299,58 à la date du 1er juillet 2022.

Selon l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006) prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice ; les frais de commissaire de justice inutiles ; les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et d’avoué qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, en l’espèce, aucun des frais engagés ne sera considéré comme des frais nécessaires.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] à payer la somme de 4 562,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 janvier 2026 (4ème trimestre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts
Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] sont de manière récurrente en situation d’impayé au niveau des charges de copropriété. De plus, ils n'ont jamais fait connaître les motifs de leur défaillance, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Cette carence répétée désorganise le financement de la trésorerie de la copropriété et cause à celle-ci un préjudice distinct du simple retard qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 600,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens
Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R].

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION
La juge du Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal ;

CONDAMNE conjointement Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] -, [Adresse 2] à, [Localité 6] représenté par Maître, [W], [S] la somme de 4 562,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 janvier 2026 (4ème trimestre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE conjointement Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] à verser la somme de 600,00 euros au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] -, [Adresse 2] à, [Localité 6] représenté par Maître, [W], [S] au titre des dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [V], [R] aux dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à, [Localité 7], le 16 mars 2026.

Le greffier La juge