TJ 93008, 29 sept. 2025, RG 25/04623

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 25/04623 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3CI5

Minute : 25/

S.C.I. CAMUS
Représentant : Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [C]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Jérôme NORMAND

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 29 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 29 Septembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. CAMUS,
sise [Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SCI CAMUS a donné verbalement à bail à Monsieur [C] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la SCI CAMUS a fait signifier à Monsieur [C] un commandement de payer pour un montant de 5040,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la SCI CAMUS a fait assigner Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
" Déclarer la demande de la SCI CAMUS recevable et bien fondée, et en conséquence :
" Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal dont est titulaire Monsieur [C] à ses torts exclusifs pour manquement grave à ses obligations, et ce, à la date du jugement à intervenir,
En conséquence,
" Ordonner l'expulsion, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;
" Assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
" Autoriser la SCI CAMUS à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,
" Condamner Monsieur [C] à régler à la SCI CAMUS les sommes suivantes :
o 6.300,00 € sauf à parfaire, en principal, au titre des arriérés de loyers et charges :
o les intérêts de retard calcules au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus :
o une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.000 € à compter de la date de résiliation jusqu'au départ des lieux de Monsieur [C];
" Condamner Monsieur [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 février 2025 et de l'assignation, conformément aux articles 695 et suivants du Code de procédure civile
" Condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 mars 2025.

À l'audience du 20 mai 2025, la SCI CAMUS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7560,00 euros arrêtée au 15 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

La SCI CAMUS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C], régulièrement assigné à l'étude ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [C] assigné à l'étude de l'huissier ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la SCI CAMUS aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment, du commandement de payer délivré le 10 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 mai 2025 que la SCI CAMUS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] à payer à la SCI CAMUS la somme de 7.560,00 euros, au titre des sommes dues au 15 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025 sur la somme de 5.040 euros et de l'assignation du 28 mars 2025 sur la somme de 6.300,00 euros.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 7.560 euros selon décompte au 15 mai 2025.

Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié à la date de la présente décision, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] à son paiement à compter du 15 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la SCI CAMUS ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [C] à payer à la SCI CAMUS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS