TJ 93008, 29 sept. 2025, RG 25/02510

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02510 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YW4

Minute : 25/

S.A. ANTIN RESIDENCE
Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL Cabinet PAUTONNIER, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [Q] [S]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Stéphane PAUTONNIER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 29 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 29 Septembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCE,
sise [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [S],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2021, la SA ANTIN RESIDENCE a donné à bail à Monsieur [Q] [S] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCE a fait signifier à Monsieur [Q] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.207,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux.

Par notification électronique du 27 novembre 2024 la SA ANTIN RESIDENCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la SA ANTIN RESIDENCE a fait assigner Monsieur [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [Q] [S] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 5.169,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 4.207,64 euros,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
o la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens,
" dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 février 2025.

À l'audience du 20 mai 2025, la SA ANTIN RESIDENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.264,33 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d'avril 2025 inclus. Elle s'en rapporte concernant les délais de paiement sollicités.

La SA ANTIN RESIDENCE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Q] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 décembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Q] [S], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 à 200 euros par mois en plus des loyers. Il indique qu'il enchaine les entretiens pour obtenir un emploi de chargé de clientèle. Il ajoute qu'il dispose de 1.323 euros d'allocation retour à l'emploi par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA ANTIN RESIDENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA ANTIN RESIDENCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA ANTIN RESIDENCE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire 45,72 euros de frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] à payer à la SA ANTIN RESIDENCE la somme de 6.218,61 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2024 sur la somme de 4.207,64 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2021 à compter du 14 février 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Q] [S], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 150 à 200 euros. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. En effet, il est en recherche d'emploi et dispose de 1.323 euros de ressources. De plus, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Q] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Q] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [Q] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [S] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 février 2025, Monsieur [Q] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [Q] [S] à son paiement à compter de 14 février 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Q] [S] à payer à la SA ANTIN RESIDENCE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS