TJ 59350, 22 janv. 2026, RG 25/02812

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02812 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZK6I

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. [Y]

C/

[Z] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [W] [O], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [Q], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Simon DANCOISNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022 à effet au 30 septembre 2022, la S.A. [Y] a donné à bail à M. [Z] [Q] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 497,59 euros majoré d'une provision sur charges de 94,78 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la S.A. [Y] a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme principale de 1.411,67 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025, la S.A. [Y] a fait assigner M. [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 23.10.2024,
À défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,Par voie de conséquence, déclarer M. [Z] [Q] sans droit au maintien dans le logement,Condamner M. [Z] [Q] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant,Faute par M. [Z] [Q] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,Condamner M. [Z] [Q] à lui payer :en deniers ou quittances valables, la somme de 2.128,45 euros, avec intérêts au taux légal,les sommes échues depuis le 02.01.2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir,Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 1.411,67 euros, et de la présente assignation pour le surplus,Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,Condamner M. [Z] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner M. [Z] [Q] à payer la somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Appelée à l'audience du 10 juillet 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 novembre 2025 lors de laquelle la S.A. [Y], représentée par M. [W] [O], régulièrement muni d'un pouvoir, a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative selon décompte arrêté au 6 novembre 2025. Elle demande d'écarter des débats les conclusions et les pièces communiquées par le défendeur la veille de l'audience pour non respect du principe du contradictoire. Elle conclut au débouté des prétentions adverses et s'oppose à l'octroi de délais de paiement au regard de la mauvaise volonté manifeste du locataire. Elle demande en outre sa condamnation au paiement du coût de la mise en demeure par commissaire de justice et du procès-verbal de constat d'abandon des lieux.

M. [Z] [Q] comparaît représenté par son conseil. Il sollicite à titre principal des délais de paiement pendant deux années et, en conséquence, le débouté des demandes de résiliation du bail et d'expulsion.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux. En tout état de cause, il conclut au débouté des demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et des frais irrépétibles, ainsi que la condamnation de la SA [Y] aux dépens d'instance.

Il expose et fait valoir qu'il a réglé son loyer sans incident pendant deux ans, qu'il a par la suite rencontré des difficultés financières et qu'il a été incarcéré le 13 décembre 2024. Il indique qu'il a été condamné à une peine d'emprisonnement de trois ans, qu'il sera bientôt accessible à une libération conditionnelle ou à une détention à domicile sous surveillance électronique, qu'il doit passer en commission d'application des peines le 13 novembre 2025 et qu'il pourra reprendre le paiement de son loyer dès sa sortie de détention. Il ajoute, à titre subsidiaire si l'expulsion était prononcée, qu'il sera dans l'impossibilité matérielle et financière de se reloger immédiatement dès lors qu'il ne bénéficiera pas de justificatif de travail ni de revenus pour louer un logement dans le secteur privé, que les délais actuels d'attribution d'un logement social ne lui permettront pas davantage de se reloger dans le parc social. Il soutient enfin qu'il bénéficie d'un traitement lourd qui ne peut être interrompu, qu'il doit donc bénéficier d'un délai suffisant pour quitter les lieux et organiser sa prise en charge médicale.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 6 novembre 2025 pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à écarter des débats les conclusions et pièces de M. [Z] [Q] :

La SA [Y] fait valoir que les conclusions et pièces ont été communiquées tardivement par le conseil de M. [Z] [Q] le 5 novembre 2025, violant ainsi le principe du contradictoire.

Toutefois, force est de constater que la SA [Y] a été en mesure d'établir au jour de l'audience des conclusions en réplique, aux termes il s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par M. [Z] [Q] et fait valoir ses moyens en réponse à ceux développés par le défendeur.

Il s'ensuit que le principe du contradictoire a été respecté et qu'en tout état de cause, la demanderesse ne justifie d'aucun grief résultant de la communication tardive par la partie défenderesse de ses écritures et pièces.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. [Y] justifie avoir signalé notifié la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. [Y] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 septembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en l'article 6 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Z] [Q] le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.411,67 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus dans ce délai n'ayant pas permis de régler l'intégralité de la dette.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024, 24h00.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. [Y] fait ressortir une dette d’un montant de 9.160,90 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des autres frais, à savoir la mise en demeure de justifier de l'occupation des lieux en date du 27 février 2025 et le procès-verbal de constat d'abandon des lieux en date du 1er avril 2025, qui doivent rester à la charge de la bailleresse. En effet, celle-ci a engagé une procédure d'abandon du logement prévue par l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 alors même qu'une procédure en résiliation du bail était en cours devant la juridiction de céans et qu'elle avait connaissance à cette date que le locataire était en détention, de sorte que le logement ne pouvait être considéré comme abandonné.
M. [Z] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la S.A. [Y] la somme de 9.160,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 octobre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 pour la somme principale de 1.411,67 euros, à compter de l'assignation du 27 février 2025 pour la somme de 716,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le défendeur sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En la cause, il ressort du décompte tenu par la bailleresse versé aux débats que M. [Z] [Q] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, le loyer n'étant plus payé depuis le mois d'octobre 2024.

En outre, il est établi par les pièces du dossier que M. [Z] [Q] est actuellement en détention, que selon la fiche pénale la fin de peine est prévue au 13 décembre 2027 et qu'il est sans ressources, de sorte qu'il ne justifie pas être en situation d'apurer la dette locative dans les délais légaux. D'ailleurs, il ne formule aucune proposition de paiement. Il est en outre relevé que, contrairement à ce que soutient le défendeur, la situation d'impayés est ancienne, les premiers incidents de paiement datant du mois de janvier 2023, la dette n’ayant cessé d’augmenter dans des proportions significatives à compter d’octobre 2024.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’accorder à M. [Z] [Q] le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire tant sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité que de l'article 1343-5 du code civil, peu importe les difficultés personnelles dont fait état le défendeur.

L’expulsion de M. [Z] [Q] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges soit la somme actuelle de 668,92 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA [Y] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [Z] [Q] est détenu depuis le 13 décembre 2024, qu’il a été condamné à une peine d’emprisonnement de trois années pour des infractions en lien avec la législation sur les stupéfiants et que la date de sa fin de peine est fixée au 13 décembre 2027 selon la fiche pénale versée aux débats. Le fait que M. [Z] [Q] puisse bénéficier très prochainement d’une mesure d’aménagement de peine et donc d’une sortie anticipée avec un retour à son domicile est purement hypothétique et n’est étayé par aucun élément.

M. [Z] [Q] ne règle plus son loyer depuis près d’un an ni ne démontre qu’il sera en mesure de reprendre les paiements à court ou moyen terme ; il ne justifie pas davantage de démarches de relogement depuis son incarcération. Par ailleurs, il n’est pas établi par les pièces médicales produites que son état de santé actuel l’empêche de se reloger dans des conditions normales, le traitement spécifique dont bénéficie le défendeur dans le cadre de la prise en charge de sa pathologie chronique ne justifiant pas l’octroi de délais supplémentaires à compter de la signification du jugement pour quitter le logement.

Il s’ensuit que la demande de délais d’expulsion de M. [Z] [Q], qui de fait n’occupe plus le logement, doit être rejetée.
La demande de ce chef doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [Z] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation, ainsi que les frais de notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture. En revanche, les frais afférents à la procédure de constat d’abandon du logement doivent rester à la charge de la SA [Y].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS