TJ 83137, 19 mars 2026, RG 22/00823

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 22/00823 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LMPD

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. HOTEL DES VENTES DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Anaïs GUENOUNE, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de Me Marine LE BIHAN, avocat plaidant au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Philippe BARBIER - 0017
Me Anaïs GUENOUNE - 298

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 1er mars 2007, la SCI DU [Adresse 1], dont le gérant est [E] [B], a consenti à la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] un bail professionnel pour une durée de 10 ans à compter du 1er mars 2007 pour se terminer le 28 février 2017, renouvelable par tacite reconduction, relatif à des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1 600€ HT, soit 1 920€ TTC.

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2020, l’intégralité des parts sociales de la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] ont été cédées par [E] [B] et [L] [B] à la société HOLDING [Y] [I] constituée par [N] [Y] et [M] [I].

Selon protocole d’accord en date du 12 mai 2021 signé par [E] [B], gérant de la SCI DU [Adresse 1], [M] [I] et [N] [Y], « pour les loyers arriérés (…), [E] [B] s’engage à ne réclamer à ses cessionnaires que la moitié du montant dû à la date du 21 avril 2021 ».

Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2021, il a été constaté la réalisation des conditions suspensives stipulées à l’acte de cession des parts sociales.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2021, le preneur a donné congé au bailleur à compter du 28 janvier 2022, à l’expiration du délai de préavis de 6 mois.

Par courrier recommandé du 25 octobre 2021, la SCI DU [Adresse 1] a mis en demeure la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] de payer un arriéré de loyers de 16 437,90€.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2022, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'obtenir la condamnation de la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à lui payer la somme de 20 672,70€ au titre de loyers impayés assortis des intérêts au taux légal avec anatocisme, et une somme de 3 166,80€ au titre de la taxe foncière pour l’année 2021, outre 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens distraits au profit de Me Philippe BARBIER, avocat.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de :

A titre liminaire,
Juger acquis au débat les quatre attestations produites par la SCI DU [Adresse 1] constituant les pièces n°14 à 17 et débouter la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] de toute prétention à leur rejet.

A titre principal,
Juger la SCI DU [Adresse 1] parfaitement fondée à agir en justice contre la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] ;
Débouter la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON de l’ensemble de ses demandes et fins reconventionnelles et de ses prétentions contraires, notamment en ce qui concerne ses demandes de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance inexistant et de compensation des créances « réciproques » de la SCI et de la SARL ;
Condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 20 399,48 € au titre des loyers impayés à la date des présentes, assortie des intérêts courus au taux légal à compter de leur échéance respective et, subsidiairement, depuis la date de délivrance de l’assignation avec anatocisme annuel au visa de l’article 1343-2 du code civil ;
Subsidiairement,
Condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 2 646,75 € au titre des loyers impayés à la date des présentes selon les termes du protocole d’accord signé par les parties le 12 mai 2021, assortie des intérêts courus au taux légal à compter de leur échéance respective et, subsidiairement, depuis la date de délivrance de l’assignation avec anatocisme annuel au visa de l’article 1343-2 du code civil ;

En toutes hypothèses,
Condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à payer à la SCI DU [Adresse 1], d’une part, la somme de 3 166,80 € au titre de la taxe foncière pour l’année 2021 et, d’autre part, la somme de 249,66 € au titre de la taxe foncière pour le mois de janvier 2022 selon les stipulations du bail professionnel ;
Condamner la société HOTEL DES VENTES DE TOULON à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 2 394,04 € au titre des charges locatives refacturées pour l’année 2021 ;
Condamner la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en conséquence de sa résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
Condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du CPC et entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe BARBIER, Avocat, sur son affirmation de droit ;
Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée de droit au jugement à intervenir.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON demande au tribunal de :

A titre liminaire,
− ECARTER les quatre attestations versées par la SCI DU [Adresse 1], constituant ses pièces n°14, 15, 16 et 17 ;

A titre principal,
− DEBOUTER la SCI DU [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A défaut,
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à verser à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR la somme de 20 389,48 euros et 1 848,18 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
− ORDONNER la compensation des créances réciproques de la SCI DU [Adresse 1] et de la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR ;
− ECARTER l’exécution provisoire ;

A titre subsidiaire,
− CONDAMNER la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 2 646,75 euros TTC au titre des loyers impayés ;
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à verser à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR la somme de 2 646,75 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
− ORDONNER la compensation des créances réciproques de la SCI DU [Adresse 1] et de la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR ;
− ECARTER l’exécution provisoire ;
A titre reconventionnel,
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à payer à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR la somme de 5 293,50 euros HT, soit 6 352,20 euros TTC au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
− ORDONNER la compensation entre les sommes éventuellement dues par la SCI DU [Adresse 1] à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR et réciproquement ;
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à restituer à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, l’ensemble des biens meubles figurant en pages 27 à 62 du procès-verbal de constat dressé par Me [P] [S], huissier de justice, le 28 janvier 2022 ;

En tout état de cause,
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à verser à la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] COTE D’AZUR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
− CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] aux entiers dépens et frais éventuels d’exécution.
*

La clôture d'instruction a été fixée au 15 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 7 octobre 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2026.

A l'audience du 15 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire : sur les attestations versées par le bailleur

L’article 202 du code de procédure civile dispose que :
« L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »

Le preneur demande à ce que soient écartées des débats les quatre attestations versées par la SCI DU [Adresse 1] aux motifs que :
- plusieurs attestations omettent de préciser l’existence d’un lien de communauté d’intérêts avec les parties au litige ;
- M. [D] a précisé qu’il était expert à la Cour d’appel, sans préciser sa profession ;
- les faits rapportés par les différents témoins sont en contradiction les uns avec les autres ;
- les faits rapportés par M. [D] sont mensongers.

Le bailleur demande de débouter la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] de cette demande.

En l’espèce, il ressort des quatre attestations produites que si aucune d’entre elles ne reconnaît explicitement un lien de subordination avec les parties au moment de leur établissement, toutes précisent la qualité de leur auteur et leur profession, ce qui lève toute ambiguité qui pourrait exister sur ce point. Les différences dans le contenu des attestations ne constituent ni des contradictions ni, en tout état de cause, une méconnaissance des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. Les mensonges allégués, s’agissant de l’attestation de M. [D], ne sont pas établis.

La SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] sera donc déboutée de sa demande tendant à écarter les quatre attestations litigieuses.

Sur les demandes principales

S’agissant de la créance de loyers

La SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] :
à titre principal, à lui payer la somme de 20 399,48 € au titre des loyers impayés, assortie des intérêts courus au taux légal à compter de leur échéance respective et, subsidiairement, depuis la date de délivrance de l’assignation avec anatocisme annuel au visa de l’article 1343-2 du code civil ;à titre subsidiaire, à lui payer la somme de 2 646,75 € au titre des loyers impayés selon les termes du protocole d’accord signé par les parties le 12 mai 2021.
La SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] demande au tribunal :
à titre principal, de débouter le bailleur de toute demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers ;à titre subsidiaire, d’être condamnée à payer la somme de 2 646,75€ TTC au titre des loyers impayés.
En l’espèce, selon le protocole d’accord en date du 12 mai 2021 signé par [E] [B], gérant de la SCI DU [Adresse 1], [M] [I] et [N] [Y], au titre de la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON : « pour les loyers arriérés (…), [E] [B] s’engage à ne réclamer à ses cessionnaires que la moitié du montant dû à la date du 21 avril 2021 ». Or,
il ressort de l’extrait du [Localité 2] livre des comptes généraux que la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] reste redevable d’une somme de 20 399,48€ au titre des loyers impayés de janvier 2021 à janvier 2022, mais que ce solde tient compte d’un avoir de 5 293,50€ enregistré le 20 avril 2021 qui correspond à 50% des 5 échéances impayées de 2 117,40€ chacune au 21 avril 2021. Ainsi, la somme de 20 399,48€ correspond aux loyers impayés après prise en compte du protocole d’accord en date du 12 mai 2021.

La SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] doit donc être condamnée à verser une somme de 20 399,48€ à la SCI DU [Adresse 1] au titre de loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2022, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, avec anatocisme.

S’agissant de la taxe foncière

La SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à lui payer d’une part, la somme de 3 166,80 € au titre de la taxe foncière pour l’année 2021 et, d’autre part, la somme de 249,66 € au titre de la taxe foncière pour le mois de janvier 2022 selon les stipulations du bail professionnel.

La SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON fait valoir qu’aucune somme n’est due au titre de la taxe foncière dès lors que la SCI n’a jamais adressé l’inventaire précis des impôts, taxes et redevances liés au bail, que la SCI ne démontre pas que les sommes réclamées concernent le seul immeuble loué à la SARL HOTEL DES VENTES DE [Adresse 4], qu’elle n’apporte pas la preuve qu’elle aurait elle-même réglé les taxes foncières, et que le bail ne prévoit pas que la refacturation de la taxe foncière sera soumise à la TVA.

En l’espèce, l’article 8° du bail professionnel en date du 5 janvier 2009 stipule que « le preneur devra acquitter (…) l’impôt foncier » et que le loyer comme les charges et taxes sont soumis à la TVA, sans qu’il y ait lieu, pour le bailleur, d’apporter la preuve du paiement de ladite taxe foncière. En outre, il ressort clairement du document détaillé par adresse fourni par l’administration fiscale que les trois « adresses » ([Adresse 5]) correspondent, ensemble, aux locaux dont la SCI DU [Adresse 1] est propriétaire et qui sont loués par la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON, la taxe foncière correspondant à la seule « adresse » du [Adresse 6] s’élevant par exemple à 21€ !

La SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] doit donc être condamnée à verser une somme de 3 166,80€ à la SCI DU [Adresse 1] au titre de la taxe foncière 2021 et une somme de 249,66€ au titre de la taxe foncière proratisée sur le mois de janvier 2022.

S’agissant des charges locatives

Le bailleur demande de condamner la société HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] à lui payer la somme de 2 394,04 € au titre des charges locatives refacturées pour l’année 2021.

Le preneur s’oppose à cette demande aux motifs que le bail ne citerait pas les charges récupérables, que le bailleur ne fournirait aucun justificatif, qu’il n’apporterait pas la preuve qu’il aurait réglé ces charges, qu’il ressort de l’extrait de grand livre des comptes que l’HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] n’aurait pas payé ces charges aux deux premiers trimestres 2021, alors que M. [B] était gérant tant de la SCI que de l’HOTEL DES VENTES, et enfin que le bail ne prévoit pas que les charges seraient soumises à la TVA.

En l’espèce, le bail stipule : « en plus du loyer en principal, le preneur remboursera au bailleur sur justificatif les charges récupérables visées ci-après. ». Or, d’une part, les charges récupérables ne sont pas visées dans le bail. D’autre part, aucun justificatif n’est produit par le bailleur.

La SCI DU [Adresse 1] sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement des charges locatives.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort des pièces produites que le preneur a réglé une unique mensualité de 1 560€ en juillet 2021, laissant s’accumuler une dette de loyer de plus de 20 000€. Face aux demandes du bailleur, et malgré une assignation devant le tribunal judiciaire de Toulon en date du 31 janvier 2022, la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] a refusé, pendant quatre ans, de régler non seulement cet arriéré de loyers mais également la taxe foncière, pourtant clairement mise à la charge du preneur par le bail professionnel.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SARL HOTEL DES VENTES DE TOULON à payer une somme de 1 000€ à la SCI DU [Adresse 1] pour résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

La SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] demande de condamner la SCI DU [Adresse 1] en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi en raison de l’insalubrité des locaux loués et du maintien du gérant de la SCI dans lesdits locaux.

La SCI DU [Adresse 1] fait valoir que les cessionnaires des parts sociales de la SARL HOTEL DES VENTES DE [Adresse 4] étaient informés de l’état des locaux et que les procès-verbaux de constat produits ne font état d’aucun désordre sur ces locaux.

En l’espèce, le preneur produit deux procès-verbaux de constat en date du 1er juillet 2021 et du 28 janvier 2022 (ce dernier réalisé à l’occasion de l’état des lieux de sortie) qui attestent du bon état général des locaux du [Adresse 1].

Il s’ensuit que la SARL HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie

Le preneur demande la restitution du dépôt de garantie qui s’élève à trois mois de loyer HT HC selon le bail professionnel, soit 5 293,50€ HT et 6 352,20€ TTC.

Le bailleur ne s’oppose pas à cette demande.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 7] [Adresse 1] à payer une somme de 6 352,20€ TTC en restitution du dépôt de garantie.

S’agissant de la demande de restitution des meubles

Le preneur demande de condamner la SCI DU [Adresse 1] à lui restituer dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, l’ensemble des biens meubles figurant en pages 27 à 62 du procès-verbal de constat dressé par Me [P] [S], huissier de justice, le 28 janvier 2022.

Toutefois, ainsi que le fait valoir la SCI DU [Adresse 1], il ressort dudit procès-verbal de constat que les objets, chaises, luminaires, tableaux et coffre-forts réclamés aujourd’hui ont été laissés à titre confraternel par les cessionnaires de l’HOTEL DES VENTES DE TOULON à Me [B] pour des raisons sentimentales.

L’HOTEL DES VENTES DE [Localité 1] sera donc déboutée de cette demande de restitution.

S’agissant de la demande de compensation des créances réciproques

Il résulte de l’article 1347 et suivants du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Toutefois, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Les conditions de la compensation étaient réunies, il y a lieu d’y faire droit.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, chaque partie voyant prospérer une partie de ses demandes, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties et de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature du litige ne justifie pas que soit écartée cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS