TJ 57463, 19 mars 2026, RG 25/00686

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00686 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWO5

Minute JCP n° 26/156

PARTIE DEMANDERESSE :

Société SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Mme [W] [Y], chargée de recouvrement, munie d'un pouvoir de représentation écrit

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [J] [L] épouse [O]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud BLANC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D600

Monsieur [U] [O]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Arnaud BLANC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D600

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à la [Localité 3] EMH par LS (+ pièces par voie de case)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me Arnaud BLANC par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2020, l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, devenu la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 506,37 euros et d’une provision pour charges de 134,72 euros.

Par contrat du même jour, un bail a par ailleurs été conclu pour un garage n°10 situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer de 35,25 euros outre 3,21 euros pour les charges.

Enfin, par acte sous seing privé du 14 juin 2023, la Société d'Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat a donné à bail aux époux [O] un second garage n°8 situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer de 36,46 euros par mois, outre 8,21 euros pour les charges.

Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, et de payer la somme principale de 3065,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] le 3 janvier 2025.

Par assignations du 30 juillet 2025, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2025 au titre des loyers impayés, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, tout mois entamé étant dû en intégralité,5402,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 15 janvier 2026, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 janvier 2026, s'élève désormais à 5935,76 euros. La société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Elle signale en outre que les locataires n’ont pas produit le justificatif de leur assurance.

M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L], représentés par leur conseil qui s’est référé à ses écritures du 14 janvier 2026, demandent des délais de paiement pendant 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Ils exposent être de bonne foi et locataires auprès de la Société d'Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat depuis de très nombreuses années, a minima depuis 2013, et ajoutent que les difficultés récentes à payer le loyer s’expliquent par des difficultés professionnelles de M. [O], seul à pourvoir aux besoins de la famille comprenant des enfants scolarisés. Ils indiquent que ce dernier a retrouvé un emploi et qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer courant et un supplément pour le remboursement de leur dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3065,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et si un plan d’apurement a été conclu dans ce délai entre les parties, il n’est pas contesté que ce plan n’a pas été respecté.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2025 pour le logement et les garages, accessoires au logement.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les époux [O] affirment être en mesure de s’acquitter de leur dette locative en 24 mensualités et il résulte du décompte produit que depuis plusieurs mois, ils ont repris le versement intégral du loyer courant.
Bien que Monsieur et Madame [O] n’indiquent ni ne justifient de leurs ressources et de leurs charges, il doit être relevé qu’ils règlent depuis 3 mois une somme de 100 euros par mois en plus du paiement de leur loyer courant.

Il apparaît ainsi que les revenus du foyer de M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] leur permettent d’apurer leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, avec des mensualités de 209 euros par mois, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2026, M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] lui devaient la somme de 5935,76 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] justifient avoir réglé la somme de 909,10 euros par carte bancaire le 14 janvier 2026 par la production de la liste des versements éditée par la Société d'Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat, soit le lendemain du décompte. Dès lors, il y a lieu de déduire cette somme de la dette qui sera fixée à 5026,66 euros, arrêtée au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise.

Les défendeurs seront dès lors solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 3065,27 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 809,10 euros, comprenant le logement et les deux garages.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ou à son mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois entamé serait dû, la dernière échéance devant être calculée prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du nombre de jours écoulés entre le premier jour du mois et la libération effective des lieux.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [O] et Mme [J] [O] née [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,