TJ 34172, 19 mars 2026, RG 23/03164

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 23/03164 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OMHM
Pôle Civil section 2

Date : 19 Mars 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [I], [E], [K] [V]
née le 02 Février 1974 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dénommé “[Adresse 2]” [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Madame [I] [V],née le 02 Février 1974 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 1]

représentés par Maître Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [L] [B]
née le 18 Mars 1972 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO
Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 15 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 mai 2019, Madame [I] [V] faisait l’acquisition du lot n°1 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] (34) cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] auprès de Madame [L] [B]. Ce bien était composé d’un appartement comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de cuisine, une grande pièce à usage de salon et séjour, une remise, un w.c, un hall d’entrée, un escalier permettant l’accès au premier étage avec son palier et, au premier étage, deux chambres, une salle-de-bains, un w.c et deux dégagements d’une surface totale de 88,25 m2.

Le 23 octobre 2019, Madame [I] [V] déclarait un sinistre auprès de son assurance, la société AXA, pour un dégât des eaux de type « infiltration toiture, ciels vitrés, terrasses ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2020, Madame [I] [V] faisait part à Madame [L] [B] des difficultés d’infiltration rencontrées et la sommait de trouver une solution amiable au litige.

Par ordonnance du 22 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier ordonnait une expertise judiciaire et désignait Monsieur [S] [N] pour la réaliser.

Son rapport était déposé le 7 octobre 2022.

Par acte du 20 juillet 2023, Madame [I] [V] et le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 2] » ont assigné Madame [L] [B] en garantie des vices cachés et sollicité l’indemnisation de leur préjudice.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, Madame [I] [V] et le SDC [Adresse 2] demandent au tribunal judiciaire de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Vu l’acte authentique de vente du 6 mai 2019, les pièces produites et les dernières conclusions des parties,
Vu l’article 1103 du code civil,
Vu les ordonnances en date du 22 avril 2021 et celle prorogeant la mission d’expertise,
Vu le rapport d’expert de Monsieur [S] [N] en date du 26 mai 2023,
Vu les articles 1103, 1104, 1137, 1139, 1240, 1641 et 1648 du code civil, les articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les articles 31, 32, 696 et 700 du code de procédure civile,

Sur la qualification de vice caché et la réticence dolosive de la venderesse
1. JUGER que le bien vendu par Madame [L] [B] à Madame [I] [V] par acte authentique du 6 mai 2019 présentait, lors de la vente, des désordres affectant la toiture, de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, constitutifs de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil,
2. JUGER que Madame [L] [B] avait, antérieurement à la vente, une connaissance précise de l’état de vétusté avancée de la toiture, des sinistres d’infiltration antérieurs (2016 et 2017), des réparations ponctuelles réalisées et de la nécessité d’une réfection complète de la couverture, ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise [N], de l’attestation Aleencorp et de ses propres déclarations,

3. DIRE ET JUGER qu’en s’abstenant volontairement d’informer Madame [I] [V] de ces éléments déterminants, en minimisant les désordres et en présentant la toiture comme globalement satisfaisante, tout en se prévalant d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés, Madame [L] [B] a commis un dol par réticence, au sens des articles 1137 et 1139 du Code civil,
4. DIRE ET JUGER qu’en raison de cette mauvaise foi, la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente du 6 mai 2019 est inopposable à Madame [I] [V],
5. DIRE ET JUGER que la réticence dolosive ainsi caractérisée constitue une faute personnelle grave de Madame [L] [B], engageant sa responsabilité
– au titre de la garantie des vices cachés ;
– et au titre de son manquement autonome à son obligation précontractuelle d’information et de loyauté dans la formation du contrat.

JUGER que le bien vendu par Mme [L] [B] présente des désordres constitutifs de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil,

JUGER l’action en garantie des vices cachés de Madame [I] [V] à l’encontre de Madame [L] [B] recevable sur le fondement de l’article 1648 du Code civil,

CONDAMNER Madame [L] [B] au paiement de la somme de 27 492.00€ HT au titre des travaux de réparation de la toiture, somme indexée selon l’indice BT 01, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [L] [B] au paiement de la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance depuis l’apparition des désordres, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

JUGER l’appel en garantie formé par Madame [L] [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dans ses conclusions du 2 janvier, juridiquement infondé et contraire à l’économie de la garantie des vices cachés,

REJETER en toutes ses dispositions la demande de relèvement et de garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER Madame [L] [B] au paiement de la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

CONDAMNER Madame [L] [B] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [L] [B] aux entiers dépens en ce y compris les frais d’expertise et le procès-verbal de constat en date du 3 février 2021,

REJETER toutes demandes contraires.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 2 janvier 2026, Madame [L] [B] demande au tribunal judiciaire de :

Vu les articles 1642 et suivants du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATER que l’acte de vente comporte une clause élusive de garantie des vices cachés,

CONSTATER que la vétusté générale ne constitue pas un vice,

CONSTATER que rien ne justifie de la survenance d’infiltrations dans la période pour laquelle Madame [B] était propriétaire de l’immeuble et encore moins de la connaissance d’un état de vétusté justifiant la réfection complète de la toiture,

CONSTATER que les désordres sont survenus plus de 18 mois après la vente,

CONSTATER que la venderesse n’a occupé les lieux que 3 années,

CONSTATER que les désordres sont survenus postérieurement à des travaux en toiture réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de Madame [V] et au passage de personnes,

CONSTATER que la toiture était inaccessible avant la vente,

CONSTATER que toutes informations sur les sinistres ont été fournies,

CONSTATER que la toiture est une partie commune et que Madame [V] n’a acquis que 675/1000 ème,

CONSTATER que les préjudices consécutifs sont injustifiés,

EN CONSEQUENCE,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir au titre des vices cachés et est responsable de plein droit,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses éventuelles demandes,

DEBOUTER Madame [V] de ses entières demandes,

SUBSIDIAIREMENT,

RAMENER le montant de condamnation à plus justes proportions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 2] », [Adresse 3] à relever et garantir la concluante de toute éventuelle demande,

CONDAMNER Madame [V] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser à Madame [B] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIRE N’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments aux conclusions des parties.

La clôture a été fixée au 5 janvier 2026 selon ordonnance du 2 septembre 2025, et l’audience au 15 janvier 2026. À cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les « dire et juger » et les « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d'office.

L’article suivant ajoute que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, lors des dernières conclusions du 14 janvier 2026, Madame [I] [V] et le SDC [Adresse 2] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture qui devait intervenir le lendemain, soit le 15 janvier 2026, afin de respecter le principe du contradictoire et de permettre à leur contradicteur d’y répondre.

Cependant, en l’absence de conclusions en réponse, il n’y a lieu d’ordonner le rabat de la clôture intervenue le 15 janvier 2026.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

La garantie des vices cachés suppose la réunion des conditions suivantes : le vice doit être grave et rendre le bien impropre à l'usage prévu, il doit être caché et il doit être antérieur à la vente.

L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il convient de rappeler que la vétusté d'une toiture ne peut constituer en elle-même un vice alors qu'elle est l'empreinte de l'usure normale de la chose.

En l’espèce, l’acte notarié d’acquisition du 6 mai 2019 comportait une clause intitulée « ETAT DU BIEN » stipulant que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
Des vices apparents,Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
Madame [L] [B] avait elle-même acquis ce bien par acte notarié du 31 mars 2016 reçu par Maître [M], notaire à [Localité 4] (34) et qu’elle en est demeurée propriétaire pendant près de 38 mois.

Ainsi Madame [L] [B], qui n’est pas un professionnel, peut se prévaloir de la stipulation de cette clause figurant dans l'acte de vente, sauf pour Madame [I] [V] à établir qu'elle avait eu effectivement connaissance du vice relatif à la toiture avant la vente.

Il ressort des échanges communiqués que, précédemment à la vente intervenue, Madame [L] [B] avait informé Madame [I] [V], par l’intermédiaire de l’agent immobilier en charge de la vente, de la survenance de deux sinistres sur ce bien qui ont nécessité des réparations : un premier sinistre, le 1er décembre 2017, au niveau de la toiture et un second, le 17 avril 2016, relatif à une canalisation du voisin.

Il ressort de l’expertise judiciaire que « l’état de la couverture de la maison, occupée comme résidence principale pendant plus de huit ans par Mme [B] ne pouvait lui être inconnu. Nous avons décelé des traces bien visibles de menues réparations telles que la mise en place de tuiles neuves, les reprises récentes de faitage et d’abergement au mortier, etc.
Ces menues réparations étaient-elles suffisantes ? qui les a réalisées ? nous n’avons pas d’information nous permettant de répondre à ces interrogations.
Il est cependant vraisemblable que Mme [B], connaissant l’état de vétusté de la toiture de la maison qu’elle a occupée pendant plus de huit ans, ayant fait procéder aux menues réparations nécessaires afin de ne pas subir les infiltrations et ses conséquences, ne pouvait penser que les vices avaient été réparés de façon pérenne. Seule l’efficacité immédiate de réparations réalisées pouvait être appréciée par Mme [B] ».

D’une part, et contrairement à ce qui est mentionné par l’expert et tel que cela a été rappelé, Madame [L] [B] n’a résidé dans cet immeuble que trois années et non huit, soit pendant un temps moindre que celui apprécié par l’expert.

D’autre part, bien que non communiqués, il est constant que lors de la vente, la toiture de l’immeuble n’était pas accessible, la mention « accès condamné aux combles » apparaissant sur les diagnostics immobiliers établis le 2 novembre 2018 par l’entreprise DIAG 34. Il n’est donc pas établi que Madame [L] [B] a eu accès, pendant toute la durée durant laquelle elle était propriétaire du bien, à la toiture de son logement et donc pris connaissance de son état.
Seuls les travaux réalisés par Madame [I] [V] postérieurement à la vente et consistant en la pose d’une fenêtre de toit, a permis cet accès.

En outre, il n’est pas contesté par les parties que la hauteur de l’habitation conjugué à l’étroitesse de la rue ne permettaient aucune visibilité de l’état de la toiture depuis la rue.

Certes, l’expertise a mis en évidence la réalisation de menues réparations sur le toit, mais n’est pas parvenue ni à les dater, ni à en établir leur auteur, de telle sorte qu’aucun élément ne peut les rattacher à l’œuvre de Madame [L] [B].

A l’inverse, il ressort des pièces communiquées par Madame [L] [B] que la seule intervention réalisée par elle en toiture date de décembre 2017. L’attestation (non datée) de l’artisan ALEENCORP précise « être intervenu en décembre 2017 suite à une tempête pour remettre des tuiles de bord de toit qui avaient bougées ainsi qu’un nettoyage de la cheneau. Je ne suis pas monté sur le toit car les dégâts de tuiles étai[en]t qu’au bord de façade ». Cette attestation permet d’exclure la réalisation de réparations initiées par la défenderesse et consistant en la pose de quelques tuiles nouvelles à d’autres endroits du toit qu’en bordure.

Dès lors, il n’est pas démontré que Madame [L] [B] avait connaissance de l’état de vétusté de la toiture au moment de la vente, ni même qu’elle est à l’origine des interventions réalisées sur celle-ci aux fins d’y remédier.

A l’inverse, Madame [I] [V] a acquis le bien alors qu’il était, selon ses dires à expert « dans son jus », de telle sorte qu’elle aurait pu valablement s’interroger sur l’état de la toiture avant son acquisition.

Au surplus, et de manière superfétatoire, il convient de relever que Madame [I] [V] a fait réaliser des travaux consistant en la pose d’une chaudière à condensation et d’une fenêtre de toit, qui ont nécessité pour chacun d’eux une intervention sur la toiture et qui pourraient expliquer pour partie la présence de tuiles récentes sur celui-ci.

En conséquence, l’action fondée sur la garantie des vices cachés doit être écartée en l’absence de démonstration de la connaissance de ces vices par Madame [L] [B].

Sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, Madame [I] [V] ne démontre d’aucune manière, au regard des éléments précédemment relevés, une dissimulation intentionnelle ou l’existence de manœuvres destinées, de la part de la défenderesse, à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

En effet, dans la mesure où les vices étaient cachés et donc ignorés du vendeur, il ne peut être reproché à celui-ci des manœuvres ou des mensonges destinés à tromper le consentement de l’acquéreur.

Dès lors, les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l’appel en garantie du syndic

En l’absence de condamnation de Madame [L] [B], il n’y a lieu à statuer sur l’appel en garantie de ce dernier.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [I] [V] et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] », parties succombantes, seront condamnés aux dépens.

En l’absence de communication de l’ordonnance prononçant l’expertise, il ne peut être statué sur les dépens relatifs à celle-ci.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Madame [I] [V] et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » à payer à Madame [L] [B] 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
 
Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,