TJ 34172, 19 mars 2026, RG 23/05585

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 23/05585 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OTWG
Pôle Civil section 2

Date : 19 Mars 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [G]
né le 04 Mai 1982 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laura RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JS CONSEILS, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 814 240 925, dont le siège social est sis [Adresse 2] A Com 4.1 - [Localité 3] [Adresse 3] prise en la personne de son représenant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Philippe RECHE avocat plaidant au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 15 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat de mandat exclusif de gérance en date du 11 octobre 2016, Monsieur [S] [G] a confié à l’agence IPSUM GESTION, devenue JS CONSEILS, la gestion courante de son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le contrat de mandat a été conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.

En 2022, Monsieur [S] [G] a souhaité vendre son bien immobilier et a donné congé au dernier locataire.

Suite à la découverte de dégradations dans son appartement, Monsieur [S] [G] a fait dresser le 23 février 2023, par commissaire de justice, un procès-verbal de constat sur l’état général du logement.

Selon des échanges électroniques survenus entre les parties, la société JS CONSEILS a indiqué au propriétaire que des travaux de remise en état étaient prévus. Toutefois, Monsieur [G] a précisé que le bien immobilier avait été mis en vente et que les acheteurs potentiels avaient sollicité une diminution du prix à hauteur de 15.000 euros, correspondant au coût des travaux de remise en état. Ainsi, Monsieur [S] [G] a alors demandé à la société JS CONSEILS un dédommagement à hauteur de 15.000 euros.

Par courrier recommandé en date du 17 mai 2023, l’assureur de la société JS CONSEILS a indiqué à Monsieur [G] ne pas pouvoir faire droit à sa demande et lui a fait une proposition de dédommagement à hauteur de 5.706,80 euros, après réception d’un devis pour la réalisation des travaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 02 juin 2023, signifié à étude le 06 juin et distribué le 09 juin 2023, Monsieur [S] [G], par l’intermédiaire de l’étude [C]-[P], a mis en demeure la SARL JS CONSEILS de procéder à l’indemnisation des préjudices subis ainsi qu’à l’indemnisation des frais de justice engagés.

Selon un devis établi par la société A.M.I le 15 juin 2023, sur demande de Monsieur [G], le coût total des travaux de remise en état de l’appartement a été fixé à 10.890,44 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juin 2023, reçu le 22 juin 2023, l’assureur de la société JS CONSEILS a maintenu sa position et sa proposition initiale.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 12 décembre 2023, Monsieur [S] [G] a assigné la SARL JS CONSEILS devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sous bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins d’obtenir réparation au titre de l’inexécution contractuelle ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2025, Monsieur [S] [G] a maintenu ses prétentions initiales et sollicite du tribunal :

« Vu la jurisprudence, et les pièces versées aux débats,
Vu l’article 1103, code civil,
Vu l’article 1217 du code civil,
Vu l’article 1992 du code civil,

RECEVOIR Monsieur [S] [G] en ses demandes, fins et conclusions, les disant bien fondées,

CONDAMNER la société JS CONSEILS à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 11.003,32 euros au titre des travaux de reprises des dégradations résultant du défaut de gestion, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2023, date de la première mise en demeure,

CONDAMNER la JS CONSEILS à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 10.000 euros, au titre de perte de chance de vendre son bien, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2023, date de la première mise en demeure, cette somme sera à parfaire au jour du jugement,

CONDAMNER la JS CONSEILS à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 11.076 euros, au titre de perte de chance de louer son bien pendant douze mois, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2023, date de la première mise en demeure, cette somme sera à parfaire au jour du jugement,

CONDAMNER la Société JS CONSEILS à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice moral,

CONDAMNER la Société JS CONSEILS à verser à Monsieur [S] [G] somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision ».

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [G] indique que la société JS CONSEILS a manqué à ses obligations contractuelles en commettant une faute dans la gestion du bien immobilier. Il précise que le mandataire était tenu à une obligation de conseil et de diligence et que le propriétaire peut, à ce titre, reprocher une faute commise par l’agent immobilier dans le cadre de l’exercice de sa mission ou pour ne pas avoir tout mis en œuvre pour la réaliser. Monsieur [G] estime donc que la société JS CONSEILS a commis une faute en lui rendant un bien non conforme à celui qu’il lui avait confié lors de la conclusion du contrat. Par conséquent, la responsabilité contractuelle du défendeur doit être engagée et il incombe à ce dernier d’indemniser le mandant en réparation des préjudices subis.

En ce sens, Monsieur [S] [G] indique qu’outre sa condamnation au paiement des travaux de remise en état du logement, il incombe à la société JS CONSEILS d’indemniser les préjudices subis au titre de la perte de chance de vendre et de louer ledit bien. En effet, Monsieur [G] indique non seulement que le comportement du défendeur dans la gestion de son bien ne lui a pas permis de le remettre en location mais également que plusieurs acquéreurs ont refusé d’acquérir le bien en raison de son mauvais état général.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025, la SARL JS CONSEILS sollicite, quant à elle, du tribunal :

« DEBOUTER Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

LE CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de ses prétentions, la SARL JS CONSEILS indique que le demandeur ne démontre pas sa responsabilité contractuelle dans le cadre de la gestion locative du bien immobilier dès lors qu’aucune faute n’a été commise par le mandataire. En effet, elle énonce que les dégradations commises au sein du logement relèvent de la responsabilité des locataires et non de celle du mandataire et que le constat dressé par huissier de justice ne permet pas d’établir un lien systématique entre les désordres et une carence de la gestion. De plus, elle précise que les conditions cumulatives au titre de l’engagement de sa responsabilité n'ont pas été démontrées par le demandeur. Enfin, elle indique que le montant sollicité au titre des travaux de remise en état est surévalué et qu’aucune perte de chance réelle de vente ou de location n’est démontrée, pas plus que l’existence d’un préjudice moral.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

***

La clôture a été prononcée de manière différée le 05 janvier 2026 par ordonnance du 02 septembre 2025.

À l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle du mandataire

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou encore demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant que pour engager la responsabilité du cocontractant, il convient de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre ces derniers.

En l’espèce, Monsieur [S] [G] a confié la gestion de son bien immobilier à la société JS CONSEILS, selon un mandat exclusif de gérance conclu le 11 octobre 2016.

L’article A-2 du mandat vient préciser les missions du mandataire au titre de la gestion du bien, objet dudit contrat :
« Rechercher des locataires ;
Louer le bien et le relouer après avoir avisé le mandat de la vacance du logement ;
Renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ;
Donner ou accepter tous congés. En cas de congé pour vente, reprise pour habiter, motif sérieux et légitime, le mandat devra adresser à son mandataire un pouvoir express ;
Dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux ;
Signer ou résilier tous baux et accords ;
Procéder à la révision des loyers ».

Monsieur [S] [G] soutient que la société JS CONSEILS a manqué à ses obligations contractuelles en commettant une faute dans la gestion du bien immobilier. En effet, il indique que l’appartement comportait, lors de sa réception, de nombreuses dégradations, imputables directement à un défaut de gestion locative.

Au regard du procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 23 février 2023, il n’est pas discuté que le bien immobilier de Monsieur [G] a été détérioré voire dégradé au cours des locations successives. Toutefois, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas à l’administrateur de biens de répondre des dégradations commises par le(s) locataire(s), ni des détériorations relevant d’une usure normale du logement. En effet, six années séparent la date de conclusion du contrat et celle de la réception du bien par Monsieur [S] [G]. Il est donc certain que le logement ne pouvait être remis au propriétaire dans un état identique à celui dans lequel il était six ans auparavant, notamment en raison de l’usure dite normale du bien.

S’agissant de l’état général de l’appartement, aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer l’existence d’une faute commise par la société JS CONSEILS dans le cadre de la gestion locative du bien. A contrario, la société JS CONSEILS produit le relevé de compte « propriétaire » de Monsieur [G] sur la période allant du 18 janvier 2018 au 15 janvier 2025 faisant état de plusieurs virements effectués par ce dernier au titre de l’entretien et des réparations éventuelles au sein du bien. Monsieur [G] ne peut donc faire valoir l’inaction du mandataire dans l’exécution de ses missions de gestion locative ni sa méconnaissance quant à l’état général de son logement.

Ainsi, les conditions cumulatives au titre de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et n’ont pas été démontrées par le demandeur. Au surplus, il n’appartient pas au tribunal de combler la carence des parties.

Par conséquent, la responsabilité de la SARL JS CONSEILS, en sa qualité de mandataire, ne peut être retenue dans la mesure où le demandeur ne démontre pas que cette dernière a commis une faute dans la gestion locative de son bien immobilier.

[S] [G] sera ainsi débouté de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état du bien immobilier.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [S] [G] sollicite la condamnation de la société JS CONSEILS au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer son bien pendant douze mois, de la perte de chance de vendre son bien ainsi qu’en réparation du préjudice moral subi.

Or, débouté de sa demande principale, il ne pourra qu’être débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, Monsieur [S] [G], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamné aux dépens, Monsieur [S] [G] sera condamné à payer la somme de 2.500 euros à la SARL JS CONSEILS sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS