TJ 06069, 19 mars 2026, RG 25/06140

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me MACCHI-TUKOV
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 MARS 2026

S.D.C. HELIOHOTEL [J]
c/
[N] [R] [Q] épouse [O], [G] [K] [O]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/06140 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRQD

Après débats à l'audience publique tenue le 28 Janvier 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. HELIOHOTEL [J]
C/o son syndic, [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE, avocat postulant substitué par Me Florie HENNEQUIN, avocat au barreau de GRASSE,
Me Franck ROGOWSKI, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

ET :

Madame [N] [R] [Q] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [K] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Janvier 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] sont copropriétaires (lot 236) au sein de l’immeuble [M] [J] sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [M] [J], représenté par son syndicen exercice la SA [Y], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 481-1, 514 et 839 du code de procédure civile, 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin de voir :
- condamner in solidum madame [N] [Q] et monsieur [G] [O] à lui payer les sommes suivantes :
▸ 2 214,18 € au titre des provisions exigibles et appelées en application du vote des budgets prévisionnels pour la période allant du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025,
▸ 5 405,79 € au titre des charges de copropriété échues et exigibles au 30 septembre 2024 pour les exercices clos les 30 septembre 2022, 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025,
▸ 3 000 € à titre de dommages et intérêts,
▸ 270 € au titre des frais de mise en demeure des 17 mai 2021, 18 octobre 2021 et 2 octobre 2023 et 27 août 2024 et 300 euros au titre des frais de constitution de dossier remis à avocat,
▸ 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger que la décision sera exécutoire de plein droit;
- condamner in solidum madame [N] [Q] et monsieur [G] [O] aux entiers dépens.

Le syndicat requérant expose que Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] paient irrégulièrement leurs charges depuis le 1er janvier 2021 et ont cessé tout règlement depuis le 4 septembre 2023. Il ajoute que les mises en demeure des 17 mai 2021, 21 juin 2021, 17 août 2023 et 27 août 2024 ainsi que celle visant l’article 19-2 du 13 octobre 2025 sont restées infructueuses.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 28 janvier 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires [M] [J], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbaux de remise à l’étude, Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] n’ont pas constitué avocat; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] ont régulièrement été assignés à l'étude du commissaire de justice, l'acte faisant mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à personne et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification, les vérifications faites par le commissaire de justice dont a fait mention dans l'acte de signification que les destinataires demeurent bien à l'adresse indiquée (nom des destinataires sur la boîte aux lettres et confirmation du domicile Madame [N] [R] [Q] épouse [O] par téléphone).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original, le 16 décembre 2025, et l'audience du 28 janvier 2026.

Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :
- le relevé de propriété en date du 8 octobre 2025 établissant que Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] sont propriétaires du lot 236 au sein de l’immeuble [M] [J],
- le contrat de syndic en cours au titre duquel SA [Y] intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats les pièces suivantes :
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2020/2021, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2021/2022, voté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2022/2023 ainsi que divers travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2021/2022, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023, voté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2023/2024 ainsi que divers travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2022/2023, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024, voté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2024/2025 ainsi que divers travaux,

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2023 et 2023/2024 ont été approuvés de même que le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025.
Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] le 13 octobre 2025 (présentée le 16 octobre 2025 et revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”) d'avoir à régler la somme de 2 214,18€ au titre de la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et leurrappelant qu'à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les sommes restant dues au titre des exercices antérieurs 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en demeure visant l’article 19-2 a ainsi été adressée à Monsieur [G] [K] [O] et Madame [N] [R] [Q] épouse [O] lors de l’exercice 2025/2026 courant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et non pendant l’exercice 2024/2025 courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, étant indiqué qu’aucun décompte ne justifie que les défendeurs ne se sont pas acquittés du montant réclamé dans un délai de 30 jours.

Il en découle que seules les provisions impayées au titre de l’exercice 2025/2026 (et non de l’exercice 2024/2025) pouvaient faire l’objet, postérieurement à la clôture de l’exercice 2024/2025, d’une mise en demeure au titre de l’article 19-2 sous réserve qu’il soit justifié de l’adoption du budget prévisionnel afférent.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] [J] doit être déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] [J] supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS