TJ 38185, 19 mars 2026, RG 25/01816

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01816 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MVDD

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] C/ [X], [X], [X], [X], [X], [X], [X], [N], [X], [X], [X]

Le : 19 Mars 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS
la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Monsieur [I] [X]
Monsieur [B] [X]
Monsieur [L] [X]
Madame [G] [X]
Monsieur [S] [X]
Monsieur [X] [N]
Monsieur [J] [X]
Monsieur [D] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 19 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice, la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 5]

comparant

Madame [A] [X], demeurant [Adresse 6]

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 9]

comparant

Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 10]

comparant

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 11]

non comparante, représenté par [S] [X], muni d'un pouvoir

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 12]

comparant

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 13] [Localité 3] [Adresse 14] [Localité 4]

non comparant

Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 15]

comparant

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 16]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 23 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 13 Novembre 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 05 Février 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [X], Mme [G] [X], M. [S] [X], Mme [R] [X], M. [N] [X], M. [J] [X], M. [D] [X], Mme [P] [X], M. [I] [X], Mme [A] [X] et M. [B] [X] sont propriétaires en indivision au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 17], [Localité 5].

Par courriers recommandés du 15 avril 2025, délivrés entre les 22 et 24 avril 2025, sauf pour Mme [P] [X] (pli non délivré) et Mme [A] [X] (destinataire inconnu à l’adresse), le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme globale de 1 066,53 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions et cotisations de fonds de travaux non encore échues (pour 828,81 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par courriers recommandés du 18 juin 2025, la SELARL Spirale, huissiers de justice, a invité les consorts [X] à participer à une procédure simplifiée de recouvrement. Aucune suite n’a été donnée, et l’huissier a établi un constat de carence le 14 août 2025.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés les 23 et 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphiné, a fait assigner les consorts [X] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire de la somme de 2 404,55 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2025, avec capitalisation des intérêts, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande en indiquant que le montant de l’arriéré est désormais de 2 643,79 € à diviser entre le nombre d’indivisaires en l’absence de clause de solidarité. Il précise que chacun a effectué des règlements mais qu’il demeure un arriéré dû. Il maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [X], Mme [R] [X] et Mme [P] [X], représentées par avocat, ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre en ce qu’elles ont intégralement réglé la quote-part des charges de copropriété leur incombant en l’absence de solidarité entre les indivisaires. A titre subsidiaire, elles demandent à être relevées et garanties par les autres coïndivisaires à hauteur de leurs droits indivis, après déduction de l’arriéré réclamé des frais d’un montant de 1 081,01 € qui ne sont pas justifiés. Elles demandent enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [L] [X], Mme [G] [X] (représentée par son frère M. [S] [X]), M. [S] [X], M. [J] [X], M. [D] [X], M. [I] [X] et M. [B] [X] ont comparu en personne en expliquant chacun avoir payé sa part des charges et s’opposer aux frais injustifiés du syndic. Ils font valoir que certains règlements ne figurent pas sur le décompte du syndic avec lequel la communication est difficile.

Assigné par acte déposé à l’étude de l’huissier de justice, M. [N] [X], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement de défaut conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- la notification de transfert de propriété faite par le notaire chargé de la succession de [Z] [H], veuve [X], le 27 février 2023, établissant que les consorts [X] sont propriétaires en indivision pour 1/11ème chacun en pleine propriété des lots n° 96 (une cave) et 117 (un appartement) dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1],
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 janvier 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 mars 2024, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026,
- les mises en demeure datées du 15 avril 2025 adressées à chacun des défendeurs et délivrées comme il est dit ci-dessus,
- les courriers recommandés adressés aux indivisaires le 18 juin 2025 par l’huissier de justice contenant invitation à une procédure simplifiée de recouvrement, et le constat de carence établi le 14 août 2025,
- le contrat de syndic,
-un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2026, une situation de compte au 5 janvier 2026 pour un montant de 2 668,95 €, actualisés au 2 février 2026 par un relevé détaillé faisant apparaître les paiements réalisés, pour un montant de 2 643,79 €.

En l’absence de clause de solidarité entre indivisaire (le règlement de copropriété n’étant au demeurant pas produit), il appartient au syndicat des copropriétaires de déterminer la somme due par chacun des indivisaires et de préciser le montant qu’il réclame à chacun en fonction de leurs droits respectifs.

Or en l’espèce le syndicat des copropriétaires a d’abord fait délivrer des assignations demandant la condamnation solidaire des indivisaires, pour finalement demander une condamnation d’un montant global à diviser entre les défendeurs, alors que chacun d’eux a effectué des paiements, repris sur le dernier décompte, mais sans aucune individualisation des sommes dues et payées.

Par ailleurs, la lecture des différents relevés de compte de l’indivision révèle que de nombreux frais ont été comptés dans le même compte que les charges, et sont réclamés de la même manière, alors que la nature de ces sommes est différente.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

Or l’examen des pièces produites révèle que :
- sont comptés des frais de mise en demeure et de relance sans aucun justificatif pour une somme totale de 208 € (44 + 54 + 30 + 40 + 40), seule la mise en demeure du 15 avril 2025 étant justifiée (54 €), mais n’entrant pas dans les charges,
- des honoraires Sedlex figurent pour 62,74 € à la date du 4 juin 2024, sans aucun justificatif,
- la procédure simplifiée de recouvrement des créances est compté pour 150 € alors que cette procédure ne figure pas dans les frais prévus à l’article 9 du contrat de syndic, outre 478,50 € d’honoraires pour l’huissier, sans facture,
- la constitution du dossier à l’avocat est compté pour 398,51 € sans qu’il soit justifié de diligences exceptionnelles telles que prévues par l’article 9 du contrat de syndic, celui-ci n’ayant fait aucune diligence particulière et n’ayant même pas pris la peine de faire un compte individuel par indivisaire,
- les frais de plaidoirie pour 13 € ne sont pas plus justifiés et ne sont à l’évidence pas des charges, de même que les honoraires de signification des assignations, comptés pour 635,25 €, ces frais étant comptés au titre des dépens et non des charges de copropriété.

Ainsi, c’est un total de 2 000,00 € qui est inclus à tort dans la créance de charges.

A la date du 2 février 2026, le reliquat dû serait donc de 643,79 €, duquel il y a lieu de déduire des paiements en cours d’encaissement figurant au dernier décompte, sans précision de l’identité du payeur, pour 252,18 €, soit un solde encore ramené à 391,61 €.

La présentation des demandes et du décompte ne permettent pas de déterminer quels sont les indivisaires encore redevables sur cette somme alors que tous, y compris M. [N] [X], non comparant, ont effectué des paiements. Il n’y a donc pas lieu de diviser cette somme résiduelle en 11 parts égales, la reprise du décompte individuellement étant impossible en l’état des pièces produites.

Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires sera débouté purement et simplement de ses demandes faute pour lui de rapporter la preuve des sommes dues individuellement par chacun des indivisaires.

Le syndicat des copropriétaires qui perd le procès en supportera les entiers dépens.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS