TJ 67482, 19 mars 2026, RG 25/00867

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00867 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NSUN

Minute n° 248/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Anne-catherine BOUL - 109
Me Emmanuel JUNG - 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 19 mars 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du 05 Février 2026

DEMANDERESSE :

SCI « WARDA », Société civile immobilière, dont le gérant est Monsieur [M] [B].
[Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

SARL « EMSAA », Société à responsabilité limitée, dont le gérant est Madame [K] [J] [Y].
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Anne-catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 19 Mars 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 13 juin 2025, la SCI WARDA a fait assigner la SARL EMSAA devant le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 novembre 2024 ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL EMSAA ainsi que celle de toutes personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;
- dire que les meubles et objets mobiliser se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des parties 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;
- condamner par provision la partie défenderesse à lui payer la somme de 11.639,37 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement, soit le 24 novembre 2024 ;
- condamner par provision la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 € (soit l’équivalent du dernier loyer : 1.350 € + provisions et charges 150 €) à titre de provision d’indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2024, jusqu’à complète libération par remise des clefs ;
- condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2.500 € à son bénéfice par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens y compris les frais du commandement de payer de 167,11 €, non inclus dans l’extrait de compte.

Selon dernières conclusions du 15 décembre 2025, la SCI WARDA a maintenu ses demandes et a sollicité voir :

- débouter la SARL EMSAA de toutes ses demandes formulées à son encontre ;
- condamner par provision la partie défenderesse à lui verser la somme de 8.886 € au titre des échéances de taxe foncière des années 2021 à 2025 payées par le bailleur.

Selon dernières conclusions du 6 janvier 2026, la SARL EMSAA a sollicité voir :

à titre principal,
- juger nul le commandement de payer, et, à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement en quittances ou deniers sur douze mois de sa dette locative ;
- en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et visée dans le commandement de payer ;

à titre reconventionnel, eu égard à l’absence de régularisation annuelle des charges et de justification des provisions pour charges payées par la société défenderesse,
- condamner la société demanderesse à lui payer une provision de 9.000 € au titre de remboursement des avances sur charges indûment payées au cours des cinq dernières années du bail ;

en tout état de cause,
- débouter la SCI WARDA de toutes ses fins et conclusions ;
- condamner la SCI WARDA à lui payer une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;
- la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par ordonnance du 05 février 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI WARDA à produire un état néant des créanciers inscrits ou une dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

À l'audience du 03 mars 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur les demandes d'expulsion et de paiements provisionnels:

L’article 30 du bail commercial conclu entre les parties le 1er juillet 2018 stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail.

La SCI WARDA a fait délivrer à la défenderesse, le 24 octobre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 10.239,37 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024, visant la clause résolutoire (pièce n° 3 demanderesse).

La SARL EMSAA conteste la validité du commandement de payer notamment aux motifs que le loyer décompter depuis le 01 janvier 2022 est de 1.350 € mensuel alors le bail stipule une somme mensuelle de 1.250 € et qu’il n’y a jamais eu de révision du loyer conformément aux stipulations du bail du 1er juillet 2018 ; que, malgré ses demandes, le bailleur s’est abstenu de décompter annuellement les charges.

Toutefois, si lors de la prise de possession du bail commercial, le montant du loyer est librement fixé par les parties au contrat de bail. Ce montant n'est cependant pas figé et peut faire l'objet d’une variation annuelle ou trimestrielle par le jeu d’une clause d’indexation automatique.

L’article 12 bis du contrat de bail commercial du 1er juillet 2018 stipule, page 5, une clause d’indexation conventionnelle au terme de laquelle « le loyer sera réajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice ILC et que l’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

En outre, au regard des décomptes annexés pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024, le commandement de payer apparaît suffisamment précis pour permettre au locataire de connaître la nature, la cause et le montant exact des sommes réclamées.

Les justificatifs des régularisations des charges 2021 à 2024 sont produits à l’appui des présentes et les montants de la partie locative des décomptes annuels correspondent aux montants répercutés sur le décompte.

Partant, le commandement de payer est parfaitement justifié.

La charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au locataire. La SARL EMSAA ne justifie pas d’avoir payé sa dette dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.

La demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 24 novembre 2024.

La SARL EMSAA est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI WARDA depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d'accorder le concours de la force publique.

Il sera dit que les meubles et objets mobiliser se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des parties 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992.

Conformément à l’article 13, page 6, du contrat de bail commercial du 1er juillet 2018 signé entre les parties, l'obligation de la SARL EMSAA de verser, à titre de provision à valoir sur la taxe foncière des années 2021 à 2025, la somme de 8.886 €, avec intérêts au taux légal à compter 13 juin 2025, date de l’assignation, n'est pas sérieusement contestable.

L'obligation de la SARL EMSAA de verser une provision d’un montant de 11.639,37 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement, soit le 24 octobre 2024, n’est pas non plus sérieusement contestable.

L'obligation de la SARL EMSAA de verser une provision mensuelle d'indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués n'est pas non plus sérieusement contestable, soit la somme de 1.500 € (soit l’équivalent du dernier loyer : 1.350 € + provisions et charges 150 €).

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL EMSAA au titre du remboursement des provisions sur charges :

La SARL EMSAA demande à titre reconventionnel le remboursement des provisions sur charges d’un montant de 9.000 €, en l’absence de régularisation par le bailleur.

Elle n’invoque aucun fondement textuel relatif aux référés au soutien de sa demande.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier. 

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation. 

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’occurrence, les justificatifs des régularisations des charges 2021 à 2024 sont produits à l’appui des présentes et les montants de la partie locative des décomptes annuels correspondent aux montants répercutés sur le décompte.

Il n’existe donc pas de trop versé.

Partant, la demande se heurte à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL EMSAA au titre du remboursement des provisions sur charges.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard des montants des provisions dues à la SCI WARDA et en l’absence de justification par le preneur d’une régularisation de la dette locative en sus du paiement des loyers dus, la demande de délais de paiement faite par la SARL EMSAA sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La SARL EMSAA sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 167,11 € par application de l'article 695 du code de procédure civile.

L'équité commande d'allouer à la SCI WARDA la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par la SARL EMSAA.

Pour le surplus, les demandes des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS