TJ 31555, 13 mars 2026, RG 25/02425

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02425 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UKT6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[V] [D]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 13 Mars 2026

à E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [I] [N], chargé judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 avril 2023, l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement à usage d'habitation ([Adresse 6] situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 429,59 euros et une provision sur charges mensuelle de 73,9 euros.

L'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 27 décembre 2023.

Le 14 février 2025, L'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [D] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, l'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour :
- constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée,
- entendre en conséquence ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [V] et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner le requis par application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 à payer au requérant :
* la somme provisionnelle de 1.970,54 euros, ainsi qu'au paiement des échéances postérieures impayées s'il y a lieu,
* une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges à compter du jour ou le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,
* autoriser en cas de départ volontaire de l'occupant et d'abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs,
- condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l'instance, sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 mai 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, l'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [I] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.469,68 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de décembre 2025 comprise. L'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il indique que le locataire a versé 300 euros début janvier et qu'il a été convoqué début janvier par la commission d'accompagnement.

Monsieur [V] [D], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [V] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Concernant sa situation, il indique qu'il perçoit l'AAH à hauteur de 1.033 euros par mois, qu'il vit seul et qu'il n'a pas d'enfants à charge, et qu'il n'a pas d'autres dettes.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 décembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 13 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 " La résiliation du contrat pour défaut de paiement" ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.476,70 euros a été signifié le 14 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [D] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 231,78 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 5 janvier 2026 démontrant que Monsieur [V] [D] reste devoir la somme de 1.469,68 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [V] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.469,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [D], démontrant sa capacité à solder la dette locative, proposition acceptées par le bailleur, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 14 mensualités de 100 euros chacune et d'une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [V] [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [D] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [D] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, Monsieur [V] [D] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,