TJ 93008, 20 mars 2026, RG 25/01293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01293 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3B2R

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MARS 2026 MINUTE N° 26/00513

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 janvier 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI DU [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

ET :

L’ Agence Immobilière de la Mairie,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 296

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2005, Mme [R] et M. [D] (aux droits desquels vient la SCI du [Adresse 1]) a consenti à la société PRISMAIRE un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 4] et [Adresse 5] à Neuilly Plaisance, renouvelé par acte du 18 mars 2014 et à effet du 1er février 2014.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2016, la société PRISMAIRE a cédé son fonds de commerce à la SARL Agence Immobilière de la Mairie.

Le bailleur, par acte du 27 juillet 2022, a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er février 2023.

La procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé est actuellement pendant devant la cour d'appel de Paris.

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2025, la SARL Agence Immobilière de la Mairie a cédé son fonds de commerce à la société EST HABITAT.

La SCI du [Adresse 1] a fait délivrer le 14 mars 2025 à la société EST HABITAT et le 28 mai 2025 à la SARL Agence Immobilière de la Mairie un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire, pour obtenir la production de la preuve selon laquelle elle a, en qualité de bailleur, été appelée à concourir à l'acte de cession.

Par ailleurs, par acte délivré le 21 mars 2025 (à personne morale) et le 25 mars 2025 (à étude), la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la SARL Agence Immobilière de la Mairie un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir paiement de la somme de 10.323,52 euros en principal correspondant à des impayés de loyers et charges.

Par acte du 16 juillet 2025, la SCI du [Adresse 1] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SARL Agence Immobilière de la Mairie, aux fins de :
Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire, à titre principal à compter du 15 avril 2025 pour non-respect de la clause relative à la cession du fonds de commerce et subsidiairement, à compter du 25 avril 2025, pour défaut de paiement des loyers et de production de l'attestation d'assurance ;Ordonner l'expulsion de la SARL Agence Immobilière de la Mairie et de tous occupants de son chef, si besoin avec assistance de la force publique ;Dire que les meubles se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner la SARL Agence Immobilière de la Mairie à lui payer à titre provisionnel :la somme de 17.559,82 euros TTC à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité mensuelle d'occupation de 5.000 euros, jusqu'à la libération effective des lieux, Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ; Subsidiairement, si des délais étaient accordés, prévoir la déchéance du terme au premier impayé ; Condamner la SARL Agence Immobilière de la Mairie au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens qui comprendront le coût des commandements des 15 et 25 mars 2025 et de l'état des privilèges et nantissements.
L'assignation a été notifiée le 22 décembre 2025 à la SOCOREC, créancier inscrit du preneur.

Après renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 29 janvier 2026.

Lors des débats, aux termes de ses dernières écritures, la SCI du [Adresse 1] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 34.490,77 euros.

Elle invoque plusieurs violations contractuelles, soutenant d'une part, n'avoir pas été appelée à l'acte de cession, de sorte que ladite cession ne lui est pas opposable et d'autre part, que la SARL Agence Immobilière de la Mairie, preneur, est redevable d'un arriéré de loyer et n'a en outre pas justifié de son assurance.

En défense, la SARL Agence Immobilière de la Mairie demande au juge des référés :
- A titre principal, de juger les demandes de la SCI du [Adresse 1] irrecevables,
- A titre subsidiaire, de dire n'y avoir lieu à référé en présence d'une contestation sérieuse,
- A titre infiniment subsidiaire, de débouter la SCI du [Adresse 1],
- En tout état de cause, de condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL Agence Immobilière de la Mairie fait valoir que par suite de la cession du fonds de commerce à la société EST HABITAT, elle n'est plus titulaire du bail et est donc dépourvue d'intérêt à défendre. Elle conteste ensuite toute infraction à la clause du bail relative à la cession, celle-ci ne visant pas la cession du fonds de commerce, de sorte que le bailleur n'avait pas à être appelé à l'acte. Elle fait également valoir que le juge des référés ne peut apprécier ce prétendu manquement contractuel. Enfin, elle relève que le bailleur, à qui l'acte de cession a été notifié, a en toute mauvaise foi, rejeté les paiements effectués par la société EST HABITAT.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

L'article 122 du code de procédure civile dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

D'après l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 précise qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, la SARL Agence Immobilière de la Mairie conteste sa qualité de preneur, au motif qu'elle a cédé son fonds de commerce à la société EST HABITAT.

En l'état, alors que le bailleur conteste que cette cession lui soit opposable, il ne peut être exclu avec l'évidence requise en référé que la SARL Agence Immobilière de la Mairie ne soit pas tenue contractuellement par les termes du bail litigieux.

Dès lors, la SARL Agence Immobilière de la Mairie dispose bien d'un intérêt et de la qualité à défendre dans la présente instance.

En conséquence, la fin de non-recevoir doit être écartée et les demandes de la SCI du [Adresse 1] seront déclarées recevables.

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

En l'espèce, le bail commercial objet du présent litige prévoit en son 10) que “Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs. Toute cession devra avoir lieu par acte notarié ou sous seing privé auquel les bailleurs seront appelés. Les cessionnaires et sous-locataires devront s'obliger solidairement avec le preneur un paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail. Quant au preneur, il restera garant et répondant solidaire de son successeur (…)”.

Il est constant que la cession intervenue au profit de la société EST HABITAT par acte sous seing privé du 2 janvier 2025 vise le fonds de commerce et non le seul bail commercial.

Il est justifié que ladite cession a été, en date du 30 avril 2025, publiée et signifiée à la SCI du [Adresse 1].

Il est également constant que la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer le 14 mars 2025 à la société EST HABITAT et le 28 mai 2025 à la SARL Agence Immobilière de la Mairie un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire, pour obtenir la production de la preuve selon laquelle elle a, en qualité de bailleur, été appelée à concourir à l'acte de cession. La société EST HABITAT a fait signifier au bailleur un acte de protestation à ce commandement en date du 30 avril 2025.

Enfin, il est établi par les pièces produites que la société EST HABITAT a exécuté le 5 septembre 2025 un virement correspondant au “reliquat des loyers de janvier à septembre” pour un montant de 21.708,90 euros, qui a été rejeté par le bailleur.

Au surplus, si le bailleur invoque le défaut de production par le preneur d'un justificatif d'assurance, il doit être relevé qu'aucun des commandements visant la clause résolutoire ne vise ce motif.

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l'évidence et que s'il entre dans ses pouvoirs d'ordonner l'application de clauses contractuelles claires et précises, il ne lui appartient pas d'apprécier des dispositions contractuelles nécessitant une interprétation.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il existe manifestement plusieurs contestations sérieuses concernant l'opposabilité de la cession du fonds de commerce au bailleur, l'identité du preneur et débiteur des loyers et charges, ainsi qu'à la réalité et le cas échéant la gravité de la prétendue violation par le locataire de la clause du bail relative à la cession, dont l'appréciation relève du juge du fond.

Le juge des référés ne peut davantage apprécier les demandes.

En conséquence, il sera donc dit n'y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SCI du 180 conservera la charge des dépens.

La SCI du 180 sera également condamnée à régler à la SARL Agence Immobilière de la Mairie la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS