TJ 06088, 20 mars 2026, RG 26/00479

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 26/00479 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RCIH
du 20 Mars 2026
M.I 26/00000284

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ [O] [E], [S] [M], S.A.R.L. CENTRAGENCE, S.A.R.L. [X], S.A.S. MGAG, S.A.S.U. SMAUS, [V] [B] entrepreneur individuel connu sous le nom commercial “ASTRA”

Copie exécutoire délivrée à

Me Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR

Copie certifiée conforme
délivrée à

la SCP BERARD & NICOLAS
Me Véronique SAURIE

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt Mars À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
Pris en la personne de son syndic, la SARL CABINET VICTORIA
AGENCY - [Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [O] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [S] [M]
[Adresse 4]
[Localité 5]
S.A.R.L. CENTRAGENCE
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentés par la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE

S.A.R.L. [X]
[Adresse 7]
[Localité 7]
S.A.S. MGAG
[Adresse 7]
[Localité 7]
Representées par Me Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE

S.A.S.U. SMAUS
[Adresse 8]
[Localité 3]
Non comparante ni représentée

Monsieur [V] [B] entrepreneur individuel connu sous le nom commercial “ASTRA”
[Adresse 9]
[Localité 6]
Non comparant ni représenté

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [M], épouse [T] et Monsieur [S] [M] sont tous deux propriétaires indivis d'un local en rez-de-chaussée, dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 2], dont ils ont confié la gestion locative à la SARL CENTRAGENCE.

Une promesse de bail commercial sous conditions suspensives a été consentie à la SARL [X] à effet au 1er janvier 2023. Par suite d'un avenant en date du 1er février 2025, le bénéfice du bail commercial a été transféré à la SARL MGAG.

Entreprenant des travaux d'aménagement du local, le maître d'œuvre de la SAS MGAG a constaté des désordres affectant le plancher haut du local.

Par requête en date du 18 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a sollicité l'autorisation d'assigner en référé d'heure à heure Madame [O] [M], épouse [T], Monsieur [S] [M], la SARL CENTRAGENCE, la SARL [X], la SARL MGAG, la SASU SMAUS, Monsieur [V] [B].

Suivant ordonnance en date du 18 mars 2026cette autorisation lui a été délivrée pour l'audience du 19 mars 2026 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a assigné Madame [O] [M], épouse [T], Monsieur [S] [M], la SARL CENTRAGENCE, la SARL [X], la SARL MGAG, la SASU SMAUS, Monsieur [V] [B] en référé aux fins d'expertise.

L'affaire a été retenue à l'audience du 19 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite :
- le prononcé d'une expertise,
- la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum ou encore conjointement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'ensemble des défendeurs à lui communiquer :
- les copies de leurs attestations d'assurance responsabilité civile et/ou professionnelle,
- les copies de leurs attestations d'assurance immobilière,
- les copies de leurs attestations d'assurance décennale des travaux de construction, de maîtrise d'œuvre et d'étude structure,
- la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum ou encore conjointement de l'ensemble des défendeurs à lui verser :
- la somme de 4000 euros à titre de provision ad litem,
- la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- de réserver les dépens.

Il expose que la visite récente de l'entreprise GEI, en date du 9 mars 2026, évoque la gravité des désordres structurels qui affectent le plancher haut du rez-de-chaussée, menaçant l'intégrité globale de la structure et qu'il existe un risque d'atteinte à la sécurité des biens et des occupants de l'immeuble dès lors que la structure peut s'effondrer en dépit des confortements provisoires installés résultant des étayages.

Au terme de leurs écritures déposées et visées par le greffe à l'audience, la SARL [X] et la SARL MGAG demandent :
- qu'il soit pris acte de leurs protestations et réserves d'usage sur l'expertise,
- la limitation de la mission de l'expert aux seuls désordres allégués sur les poutres constituant le plancher haut du local commercial, tel que visé par le rapport du cabinet GIE en date du 4 novembre 2025,
- que soit ordonnée le début des opérations d'expertise sans attendre le paiement de la consignation, mise à la charge du syndicat des copropriétaires,
- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation sous astreinte à la communication des pièces, ainsi qu'au paiement d'une provision ad litem,
- n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que dès la conclusion de la promesse de bail commercial un constat d'huissier a été dressé démontrant l'existence de faux plafonds et de cloisons intérieures au sein du local pour lequel une étude d'aménagement a fait l'objet d'un permis de construire déposer et accepté. Elles font valoir que dès les premiers travaux de curage du plafond sous le contrôle du maître d'œuvre, la SASU SMAUS et après un diagnostic émanant du bureau d'études structure et confié à Monsieur [V] [B] (sous l'enseigne commerciale ASTRA), un enjeu de sécurité était révélé du fait de l'état de la structure du plancher, contraignant à l'arrêt des travaux préparatoires d'aménagement du local, d'une part et un étayage des poutres d'autre part, étant précisé que l'information a immédiatement été transmise au bailleur ainsi qu'à un bureau d'études structure GIE.

Au terme de leurs écritures déposées et visées par le greffe à l'audience, Madame [O] [M], épouse [T], Monsieur [S] [M], la SARL CENTRAGENCE demandent :
- qu'il soit pris acte de leurs protestations et réserves d'usage sur l'expertise,
- d'ordonner l'expertise,
- la limitation de la mission de l'expert aux seuls désordres objectivés par l'audit structurel de la société GIE,
- le rejet du surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,
- de réserver les dépens.

Ils exposent que c'est à la diligence du gestionnaire que le syndic a été avisé de la découverte d'un état structurel du plancher haut en mauvais état, qui a sollicité dans le même temps du syndic la désignation d'un bureau d'études aux fins d'ausculter et décrire l'état de la structure sans qu'au terme des conclusions de ce dernier, ne soit démontré l'hypothèse d'une suppression, intempestive et inopportune de cloisons devenues porteuses, mais davantage que puisse être retenues d'autres hypothèses telles que la vétusté de la structure, une surcharge potentielle du plancher haut ou encore une exposition prolongée à un environnement humide.
Ils font valoir que dès réception de l'analyse technique, elle a été adressée au preneur, en lui rappelant ses obligations contractuelles.

La SASU SMAUS et Monsieur [V] [B], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, en application de l'article 473 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi le 27 décembre 2022 à l'initiative de la SARL [X] que “les plafonds sont en mauvais état général. Un affaissement de ce dernier apparaît au sein de la pièce principale”, précisant par la suite que le faux plafond présente “des tâches brunâtres et auréoles de couleur ocre, spectre d'infiltrations antérieures. En outre, je note qu'il est partiellement affaissé côté nord.”

En outre, du diagnostic établi par ASTRA INGENIERIE en date du 21 juin 2024, et résultant “d'une simple inspection visuelle et quelques sondages au marteau”, certaines parties du plafond ayant été curées, que les murs intérieurs ne sont pas porteurs, préconisant toutefois un curage préalable du NERGALTO avant démolition.

Il résulte du compte rendu de chantier numéro 1 à la suite d'une réunion du 23 juin 2025, relativement au démarrage du chantier que “suite à la dépose du faux plafond existant, l'entreprise DV CONCEPT signale un risque concernant la structure du plancher haut” ; il est alors décrit un enjeu de sécurité dont le maître d'ouvrage doit informer le propriétaire du local afin de faire intervenir un bureau d'études structure au plus tôt, à la suite des observations de l'entreprise DV CONCEPT et du constat de l'architecte quant à l'état de la structure visible du plancher haut suite à la dépose du faux plafond.

Le rapport établi par la SARL GEI le 4 novembre 2025 a confirmé l'existence de désordres importants relevés sur les poutres bois, ainsi que de nombreuses fissures sur chacune d'entre elles, un vieillissement généralisé et notamment une poutre cassée en son centre soutenue par des étais afin d'éviter tout risque d'effondrement.

Le rapport souligne que des travaux de renforcement ont déjà été réalisés sur une poutre située dans le fond du local, le moisage de celle-ci ayant été mis en place à l'aide de profilés métalliques.

Enfin, le compte rendu de visite établie par la SARL GEI le 10 mars 2026 alerte quant à la gravité des désordres structurels affectant le plancher au rez-de-chaussée, caractérisé par des flèches anormales, des fissurations traversantes et un affaiblissement critique des sections de bois. Le compte rendu précise qu'outre l'étaiement de l'ensemble des poutres porteuses mis en place, il existe un risque d'atteinte à la sécurité des biens et des occupants de l'immeuble dès lors que la structure peut s'effondrer, en raison de la progression du fluage du bois.

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, et sont débattues, raison de la demande d'expertise, sur laquelle toutefois, les parties présentes à l'audience, s'accordent ; la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître l'applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d'être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'instruction judiciaire qui permettra d'appréhender l'ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Au regard des pièces versées au dossier, des parties attraites à l'instance, il convient de limiter la mission de l'expert aux seuls désordres constatés par la SARL GEI au terme de son rapport en date du 4 novembre 2025.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

En vertu des dispositions de l'article 835 alinéa 2, et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au regard des enjeux de sécurité, des préconisations dans la réalisation des travaux, et des travaux eux-mêmes, il y a lieu d'ordonner la communication des attestations d'assurance immobilière, de responsabilité civile ou professionnelle, d'assurance décennale des travaux de construction ou de maîtrise d'œuvre, ou encore des études structure par l'ensemble des parties dans le cadre de la mesure d'expertise et dont l'expert devra s'assurer qu'il en dispose.

En revanche, et pour les mêmes raisons dont manifestement chacune des parties a pris la mesure, il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte.

Sur la demande de provision ad litem :

Il est admis que le juge des référés a le pouvoir, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, d'accorder une provision pour frais d'instance lorsque le droit à indemnisation n'est pas contestable.

En l'espèce force est de constater, ce que le demandeur relève par ailleurs, que les désordres affectent des parties communes de l'immeuble en cause, en l'occurrence le plancher haut du local du rez-de-chaussée, sans que les causes et origines des désordres ne soient à ce stade identifiées et dès lors imputables à l'un quelconque des défendeurs ou encore à l'ensemble d'entre eux.

Le droit à indemnisation, en l'état des pièces versées au dossier, n'est pas acquis au syndicat de copropriété qui sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature de la procédure et de l'état d'avancement de l'affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS