TJ 27229, 19 mars 2026, RG 22/00577

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/00577 - N° Portalis DBXU-W-B7G-GZNC
NAC : 74A Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [Q] [E]
né le 01 Janvier 1956 à [Localité 1]
De nationalité française,
demeurant :
[Adresse 1]
- [Localité 2]

Représenté par Me Jean-Marie MALBESIN, membre de la SCP LENGLET MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

S.C.I. DE LA CHOUQUE
Immatriculée au RCS de BERNAY sous le numéro : 343.071.270,
Dont le siège social est sis :
[Adresse 2]
- [Localité 3]
Prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [A] domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Me Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’EURE

S.C.I. LE CHENE NORMAND
Immatriculée au RCS de BERNAY sous le numéro : 803 329 929,
Agissant en la personne de son gérant,
Dont le siège social est sis :
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Monsieur Julien FEVRIER, président qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

N° RG 22/00577 - N° Portalis DBXU-W-B7G-GZNC - jugement du 19 mars 2026

- Madame Marie LEFORT, assesseure, première vice-présidente
- Monsieur Julien FEVRIER, vice-président
- Monsieur Benjamin Boj, assesseur, juge

lesquels ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 09 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- signé par Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 mai 2006, M [B] [E] a acquis de la SCI de la Chouque un terrain à bâtir correspondant à la parcelle cadastrée D [Cadastre 1], laquelle provient de la division d’une parcelle plus grande D [Cadastre 2], sur la commune de [Localité 4], [Adresse 4].

Cet acte a été rédigé par maître [G] [L] et maître [H] [Z], notaires.

Maître [R] [S] a pris la suite de maître [Z].

La Selarl Auble a pour sa part pris la suite de maître [L].

Par la suite, la SCI de la Chouque a vendu la parcelle cadastrée D [Cadastre 3] à la SCI Le Chêne Normand laquelle provient également de la division de la parcelle D [Cadastre 2].

La SCI de la Chouque a conservé la parcelle cadastrée D [Cadastre 4], laquelle provient également de la division d’une parcelle D [Cadastre 2].

M. [E] a ensuite procédé à la division de sa propre parcelle cadastrée D [Cadastre 1] en deux parcelles cadastrées D [Cadastre 1] p 1 et D [Cadastre 1] p 2. et a fait édifier une maison d’habitation sur cette dernière parcelle.

Le 18 janvier 2020, M. [E] a signé un compromis de vente avec Mme [O] [X] portant sur l’acquisition de cette maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée D [Cadastre 1] p 2.

Soutenant que l’existence d’erreurs et omissions (notamment de servitudes) dans l’acte authentique du 18 mai 2006 empêchent la signature de l’acte authentique de vente à régulariser avec Mme [X], M. [E] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evreux maître [R] [S], la Selarl Auble, la SCI de la Chouque et la SCI Le Chêne Normand par actes de commissaire de justice du 13 janvier 2022.

Par ordonnance du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable M. [E] en ses demandes formées contre la Selarl Auble et maître [R] [S] et a déclaré irrecevable M. [E] en ses demandes formées contre la SCI de la Chouque sur le fondement de la responsabilité contractuelle (à savoir les demandes de condamnation de cette SCI à lui payer les sommes de 3 240 euros au titre des pertes de loyer, 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de sa perte de chance, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral).

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées le 2 avril 2025, M. [E] demande au tribunal de :

« Vu l’article 682 du Code Civil,
Vu les articles 1626 et 1638 du Code Civil,
Vu l’article 1231-1 du Code Civil,
Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’accord intervenu avec la SCI DE LA CHOUQUE

Il est demandé au Tribunal de :

Rabattre l’ordonnance de clôture afin de permettre les désistements réciproques de Monsieur [E] et de la SCI DE LA CHOUQUE.

Donner acte à Monsieur [E] de son désistement d’instance et d’action à l’égard de la SCI DE LA CHOUQUE et de ce qu’il accepte le désistement à venir de la SCI DE LA CHOUQUE à son égard.

Constater que les parcelles cadastrées section D numéro [Cadastre 1] p1, section D numéro [Cadastre 1] p2 et D numéro [Cadastre 1] p3 (anciennement D[Cadastre 1]) appartenant à Monsieur [B] [E] sont placées en position d’enclave,

Constater que le chemin le plus court et le moins dommageable pour accéder aux parcelles cadastrées section D numéro [Cadastre 1] p1, section D numéro [Cadastre 1] p2 et section D numéro [Cadastre 1] p3 est le chemin situé sur la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3] appartenant à la SCI LE CHENE NORMAND,

Enjoindre à la SCI LE CHENE NORMAND et à ses ayants-droits de laisser, au bénéfice des propriétaires des parcelles cadastrées section D numéro [Cadastre 1] p1, section D numéro [Cadastre 1] p2 et section D numéro [Cadastre 1] p3, le passage sur la parcelle D numéro [Cadastre 3] depuis la voie publique et aux fins de permettre la desserte des parcelles D numéro [Cadastre 1] p1, D numéro [Cadastre 1] p2 et D numéro [Cadastre 1] p2.

Condamner la SCI LE CHENE NORMAND à payer à Monsieur [E] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SCI LE CHENE NORMAND aux entiers dépens ».

A l’appui de ses demandes, M. [E] fait valoir que :
Il a régularisé un accord transactionnel avec la SCI de la Chouque ;Le permis de construire qui lui avait été accordé prévoyait l’obligation de créer l’entrée à la propriété à partir du passage commun correspondant à la parcelle cadastrée D [Cadastre 3] car la DDTM avait refusé d’ouvrir un accès sur la route nationale 175 ; Le passage commun parcelle D [Cadastre 3] a finalement été vendu à la SCI Le Chêne Normand ;L’acte authentique du 18 mai 2006 ne mentionne pas de servitude de passage par la parcelle cadastrée D [Cadastre 3] en vue d’accéder à la parcelle enclavée cadastrée D [Cadastre 1] ;Suite à l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 décembre 2023, l’instance est éteinte à l’égard de la Selarl Auble et de maître [S] ;La parcelle D [Cadastre 1] est en situation d’enclave et le chemin le plus court et le plus commode pour permettre sa desserte est celui qui avait été prévu dès l’origine par le passage commun constitué par la parcelle D [Cadastre 3] ;La demande est fondée sur l’article 682 du code civil ;Son vendeur, la SCI de la Chouque, a indiqué dans l’acte de vente avoir créé un accès donnant directement sur la voie publique rendant inutile la création d’une servitude de passage ;En réalité, aucun accès individuel à la voie publique n’a réglementairement été créé ;Aucun accord n’a été obtenu pour l’ouverture d’un accès sur la route nationale 175.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2025, la SCI de la Chouque demande au tribunal de :

« Vu le protocole d’accord régularisé à la date du 24 mars 2025 entre Monsieur [E] et la SCI DE LA CHOUQUE

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

Constater le désistement d’instance et d’action de Monsieur [E] et l’acceptation de ce désistement pur et simple de la SCI DE LA CHOUQUE

Constater que dans les rapports entre Monsieur [E] et la SCI DE LA CHOUQUE, chaque partie s’engage à conserver à sa charge, les frais et honoraires par elle supportés à l’occasion de ladite procédure ».

La SCI de la Chouque fait valoir que M. [E] s’est désisté des prétentions la concernant et qu’elle a accepté ce désistement.

*

Dans ses dernières écritures notifiées le 16 septembre 2024, la SCI Le Chêne Normand demande au tribunal de :

« Conformément aux articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX de :

DEBOUTER chacune des parties en la cause de leurs demandes à l'encontre de la SCI LE CHENE NORMAND ;

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SCI LE CHENE NORMAND une indemnité pour frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile d'un montant de 2.500,00 € ainsi qu’aux dépens ».

En défense, la SCI Le Chêne Normand fait valoir que :
Elle est propriétaire de la parcelle D [Cadastre 3] ;La parcelle de M. [E] n’est pas enclavée car il est indiqué dans son acte d’achat que son vendeur a créé un accès individuel donnant sur la voie publique et rendant inutile la création d’une servitude de passage ;Cet accès a été supprimé par M. [E] pour y implanter un mur et une clôture ;Elle n’a aucune relation contractuelle avec M. [E] et les fondements invoqués sont inapplicables.
*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur le désistement de M. [E] contre la SCI de la Chouque

En application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, M. [E] se désiste d’instance et d’action contre la SCI de la Chouque.

Cette dernière accepte ce désistement.

Il convient donc de prendre acte de ce désistement parfait entre ces deux parties uniquement et de constater l’extinction de l’instance à l’égard de la SCI de la Chouque.

Les dernières conclusions des parties étant antérieures à la clôture de l’instruction, il n’est pas nécessaire de révoquer l’ordonnance de clôture pour prendre acte de ce désistement.

Sur les demandes principales de M. [E] au titre de la servitude de passage

En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, dans le compromis de vente signé entre la SCI de la Chouque (vendeur de la parcelle D [Cadastre 1]) et M. [E] (acquéreur de cette parcelle) le 21 septembre 2005, il est stipulé que « le vendeur s’engage et ceux-ci avant la signature de l’acte authentique de créer l’accès individuel donnant sur la voie publique » (sic).

Le certificat d’urbanisme délivré par la mairie de la commune de [Localité 4] le 30 septembre 2005 précise que le lot B (parcelle D[Cadastre 3]) est un « passage commun » et que « l’acte de cession devra comporter une clause précisant les conditions d’utilisation et d’entretien du passage ou de l’accès commune… ».

Le dossier de permis de construire déposé par M. [E] en 2005 démontre qu’initialement un accès direct de la parcelle D [Cadastre 1] à la voie publique avait été envisagé, mais que le service instructeur avait indiqué en janvier 2006 « avis favorable… réaliser l’accès sur l’accès commun aux lots C et D… Pas d’accès sur la RNIL 175… ».

Il en ressort que l’autorité administrative n’a jamais autorisé l’ouverture d’un passage allant directement de la parcelle D [Cadastre 1] à la voie publique.

Aucun élément du dossier n’indique que cette position ne serait plus d’actualité.

L’acte authentique de vente du 18 mai 2006 de la parcelle D [Cadastre 1] indique effectivement que « il est également précisé que le vendeur a créé un accès individuel donnant directement sur la voie publique et rendant inutile la création d’une servitude de passage sur le lot B visé dans le certificat d’urbanisme ».

Pourtant, il apparaît que la SCI de la Chouque n’avait reçu aucune autorisation pour créer cet accès individuel à la voie publique. La SCI de la Chouque est responsable de cette initiative.

A ce stade, le tribunal reste uniquement saisi de la question de l’existence d’une situation d’enclave de la parcelle D [Cadastre 1] vis-à-vis de la voie publique ce dont M. [E] justifie au sens de l’article 682 précité.

Il est donc fondé à réclamer un passage suffisant sur la parcelle voisine D [Cadastre 3] ayant accès à la voie publique pour assurer la desserte complète de sa propriété.

Il sera donc fait droit à sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des stipulations de l’acte authentique du 18 mai 2006, la position adoptée par la SCI Le Chêne Normand est compréhensible et la création d’une servitude de passage n’a d’intérêt que pour le demandeur, de sorte que celui-ci supportera les dépens de la procédure, sauf meilleur accord entre lui et la SCI de la Chouque, qui serait intervenu dans leurs rapports entre eux.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard des stipulations de l’acte authentique du 18 mai 2006, la position adoptée par la SCI Le Chêne Normand est compréhensible et la création d’une servitude de passage n’a d’intérêt que pour le demandeur, de sorte que M. [E] sera condamné à payer à la SCI Le Chêne Normand une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS