TJ 31555, 19 mars 2026, RG 15/01560

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 19 Mars 2026
DOSSIER : N° RG 15/01560 - N° Portalis DBX4-W-B67-LFU7
NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRÉSIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Mme DURAND-SEGUR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 08 Janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Mme KINOO.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LES [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 130

DÉFENDERESSES

S.A. SMA, assureur DO,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Société [A] [U] IMMOBILIER, es qualité de liquidateur amiable de la SCCV LES COTEAUX DE [A] ORENS,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 355

Société SLB,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

Société QUALICONSULT,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 293

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la société QUALICONSULT,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 293

S.A.R.L. 109 ARCHITECTES, RCS [Localité 1] 503 277 782,
dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

MAF, assureur de la société 109 ARCHITECTES, RCS [Localité 2] 784 647 349,
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

Mme [S] [M],
demeurant [Adresse 10]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la la société SLB,
dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

S.A.S.U. SERRURERIE [X] [I],
dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER, avocats au barreau d’ARIEGE, avocats plaidant,

S.A. GENERALI IARD, RCS [Localité 2] 552 062 663,
dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 328 et Maître Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

Compagnie d’assurances SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la société MITIS Construction,
dont le siège social est sis [Adresse 14]
représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

S.A.R.L. 3J TECHNOLOGIES, RCS [Localité 1] 425 022 282,
dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Maître Sylvie FONTANIER de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 228

PARTIES INTERVENANTES

Société [A] [U] IMMOBILIER anciennement dénommée SCCV LES COTEAUX DE [A] ORENS
représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats plaidant, vestiaire : 355

Société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA liquidateur amiable de la SCCV de ST ORENS devenue Société [A] [U] IMMOBILIER
représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats plaidant, vestiaire : 355

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EXPOSE DU LITIGE

Faits

La Sccv Les Coteaux de [A] Orens, dont les associés étaient la Sarl Aménagement et Promotion PSA et M. [R] [J], a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier composé de 23 logements sis [Adresse 16] à [Localité 3].

Une police dommages- ouvrage (DO) a été souscrite auprès de la Sma [P].

Par contrat du 2 décembre 2011, la Sccv a confié à la société 109 Architectes et Mme [M], assurées auprès de la Maf, une mission de maîtrise d’oeuvre.

Sont également intervenues pendant les opérations de construction :
- la société SLB en tant qu’entreprise générale et titulaire du lot gros oeuvre, assurée auprès de la [P] Axa France Iard ; cette société a sous-traité :
* à la société 3J Technologies les études béton,
* à la société Mitis assurée auprès de la Smabtp le lot bardage,
* à la société Serrurerie [X] [I] (SMS), assurée auprès de la [P] Generali Iard, le lot serrurerie métallerie.
- la société Qualiconsult, chargée d’une mission de contrôle technique, assurée par la [P] Axa France Iard.

La réception des travaux et la livraison sont intervenues avec réserves le 26 mars 2014 pour les parties communes et le 8 avril 2014 pour les espaces verts.

Les 23 juin 2014 et 17 septembre 2014, le syndic en exercice a déclaré à l’assureur DO un désordre affectant l’accessibilité des box n°24 à 28 et des parkings, la largeur de la voie au droit de ceux-ci n’en permettant pas l’usage.

Le 24 juillet 2014, le maître d’œuvre la société 109 Architectes a mis en demeure la société SLB de lever les réserves de la réception du 26 mars 2014.

Le 1er septembre 2014, le maître d’ouvrage a relancé l’entreprise concernant la levée des réserves et des désordres pendant l’année de parfait achèvement.

Le 29 octobre 2014, une liste de 55 réserves, incluant les espaces verts, a été établie par le syndicat des copropriétaires et a été adressée à la Sccv Les Coteaux De [A] Orens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 décembre 2014, le syndic en exercice a mis en demeure la Sccv Les Coteaux De [A] Orens de lever l’ensemble des réserves.

Un procès-verbal de levée des réserves a été établi le 14 janvier 2015.

Procédure

Par acte du 23 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Agestis, a fait assigner le Groupe [A] [U] Promotion devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins de voir cette juridiction :
– constater que le Groupe [A] [U] Promotion n’a pas procédé à la levée de l’intégralité des réserves inscrites aux procès-verbaux de livraison de la résidence,
– constater les manquements du Groupe [A] [U] Promotion dans l’exécution de ses obligations en tant que vendeur d’immeuble à construire,
– le condamner en conséquence au paiement de la réparation des désordres dont l’étendue
et le coût seront déterminés lors de l’expertise judiciaire à intervenir,
– condamner enfin le Groupe [A] [U] Promotion à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires vise une liste de 55 désordres
numérotés de 1 à 55.

Par conclusions du 17 février 2016, la Sccv Les Coteaux De [A] Orens est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte du 3 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] a appelé en cause la société Sma [P], assureur dommages-ouvrage.

Le programme immobilier en vue duquel elle avait été constituée étant achevé, il a été procédé
à la dissolution anticipée de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens le 15 mars 2016.

Les opérations de liquidation ont été clôturées le 30 septembre 2016, et la société a fait l’objet
d’une radiation du registre du commerce et des sociétés le 7 décembre 2016.

Parallèlement, selon procès-verbal de décision de l’associé unique du 28 octobre 2016, la dénomination de la société Aménagement Et Promotion PSA a été modifiée pour devenir “[J] Immobilier”.

Par exploits des 22, 23 et 24 mai 2016, la Sarl [A] [U] Immobilier a appelé en cause la Sarl 109 Architectes et son assureur la Maf, Mme [M], la Sas SLB et son assureur Axa France Iard, la société Qualiconsult et son assureur la [P] Axa France Iard.

Par ordonnance du 15 février 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Mme [C].

Par ordonnance du 20 décembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la Sarl [X] [I], à la [P] Generali Iard, à la Smabtp en qualité d’assureur de la société Mitis Construction et à la Sarl 3J Technologies.

Par ordonnance du 13 juillet 2021, le juge de la mise en état a étendu la mission de Mme [C] aux désordres suivants :
- humidité dégradation en façade ;
- décoloration des bardages en zinc des balcons.

Par ordonnance du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a de nouveau étendu la mission de l’expert aux désordres suivants :
- défaut de fixation des bardages ;
- défaut d’écoulement des eaux et impossibilité d’entretien des cunettes et pissettes des balcons.

Mme [C] a déposé son rapport le 3 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 8 janvier 2026, est intervenue le 6 janvier 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 juillet 2025 (n°2), le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu notamment les articles 1642-1 à 1648 du code civil,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu l’article 1792 du code civil,
A l’encontre de la société [A] [U] Immobilier (in solidum avec SLB)
- dire que l’expert judiciaire a constaté l’existence de réserves non levées et de désordres dénoncés dans l’année de livraison,
- en conséquence, condamner :
* la société [A] [U] Immobilier, in solidum avec la société SLB, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] la somme de 9 780 euros HT qui devra être actualisée selon l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport de l’expert jusqu’au jugement à intervenir et augmentée du taux de TVA applicable au jour du jugement ;
* la société [A] [U] Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] la somme de 71 955,13 euros HT augmentée du taux de TVA applicable au jour du jugement et actualisée selon l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport de l’expert jusqu’au jugement à intervenir ;
* la société [A] [U] Immobilier sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de 3 mois, à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves 5, 8, 55 ainsi que d’avoir à déposer le totem et le tableau d’affichage extérieur et rétroéclairer la platine interphone  ;
A l’encontre des constructeurs
- dire que l’expert, dans le cadre des extensions de sa mission a constaté l’existence de désordres de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,
- dire que ces points litigieux relèvent des responsabilités conjointes de l’architecte et de l’entreprise générale,
En conséquence,
- condamner in solidum la société 109 Architectes, Mme [S] [M], la société SLB et leurs assureurs respectifs (la Maf et la compagnie Axa) au règlement de la somme de 90 000 euros HT augmentée du taux de TVA applicable au jour du jugement à intervenir et actualisée selon l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport de l’expert jusqu’au jugement à intervenir,
- subsidiairement condamner la société [A] [U] Immobilier au règlement de cette somme,
En toute hypothèse
- condamner in solidum les sociétés [A] [U] Immobilier, SLB, 109 Architectes, Maf, Axa ainsi que Mme [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18], la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 17 décembre 2024, la société [A] [U] Immobilier ès qualités de liquidateur amiable de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens, la société [A] [U] Immobilier anciennement dénommée Sccv Les Coteaux De [A] Orens et la société Aménagement Et Promotion PSA ès qualités de liquidateur amiable de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens devenue [A] [U] Immobilier demandent au tribunal de :
Vu les articles 1642-1 à 1648 du code civil,
Vu l’article 1792 du code civil,
A titre principal
- juger que la responsabilité de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens n’est pas engagée ;
- mettre hors de cause la société [A] [U] Immobilier qui a repris les engagements de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire
➢ Statuant sur les demandes formulées au titre des réserves non levées et désordres dénoncés dans l’année de livraison :
- juger mal fondé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] s’agissant des désordres dénoncés dans l’année de la réception ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier au titre des désordres dénoncés dans l’année de réception ;
- juger que l’expert judiciaire [C] a déterminé les responsables des réserves non levées ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier au titre des réserves non levées ;

- juger que la responsabilité de la Sccv [Adresse 19] dont les engagements ont été repris par la société [A] [U] Immobilier n’est pas engagée, que ce soit au titre des réserves non levées ou des désordres dénoncés postérieurement ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier ;
Si par extraordinaire le tribunal devait prononcer une condamnation à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier :
- condamner in solidum la société 109 Architectes et son assurance la Maf, Mme [M], la société SLB et son assureur la compagnie Axa à relever et garantir la société [A] [U] Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur quelque fondement que ce soit ;
- condamner la Sma [P] à relever et garantir la société [A] [U] Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur quelque fondement que ce soit,
➢ Statuant sur les demandes formulées au titre des désordres objet des extensions de mission en date des 13 juillet 2021 et 17 mars 2022
- juger que les désordres invoqués ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination ;
- juger que les désordres invoqués ne relèvent pas de la garantie décennale ;
- juger que l’expert judiciaire [C] a déterminé les responsables des désordres ;
- juger que la responsabilité de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens dont les engagements ont été repris par la société [A] [U] Immobilier n’est pas engagée ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier ;
Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que des désordres relèvent de la garantie décennale et qu’une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société [A] [U] Immobilier :
- condamner in solidum la société 109 Architectes et son assurance la Maf, Mme [M], la société SLB et son assureur la compagnie Axa à relever et garantir la société [A] [U] Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur quelque fondement que ce soit ;
- condamner la Sma [P] à relever et garantir la société [A] [U] Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur quelque fondement que ce soit
En toute hypothèse :
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à payer à la société [A] [U] Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 4 juin 2025, la Sma [P] prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage demande au tribunal de :
Vu l’article 1792 du code civil,
Vu l’article A243-1 du code des assurances,
Vu l’article 1240 du code civil,

A titre liminaire
- déclarer le recours de la société 109 Architectes, Mme [S] [M] et de la Maf fait à l’encontre de la Sma [P] irrecevable pour défaut de qualité à agir,
- débouter la société 109 Architectes, Mme [S] [M] et la Maf de leur demande de mobilisation des garanties du contrat d’assurance dommages-ouvrage souscrit auprès de la Sma [P],
- condamner in solidum la société 109 Architectes, Mme [S] [M], la Maf et la société [A] [U] Immobilier à verser à la Sma [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des dépens,
A titre principal
- dire et juger que la garantie dommages-ouvrage de la Sma [P] n’est pas mobilisable ;
- rejeter toute demande de condamnation faite à l’encontre de la Sma [P],
A titre subsidiaire
- condamner in solidum la société 109 Architectes, Mme [S] [M], la Maf, la société SLB, la compagnie Axa France Iard et la société Serrurerie [X] [I] et son assureur Generali Iard à relever et garantir indemne la Sma [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens,
- condamner tout succombant à verser à la Sma [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à la prise en charge des entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire.

Suivant conclusions signifiées le 16 décembre 2024, la Sarl 109 Architectes, Mme [S] [M] et leur assureur la Maf demandent au tribunal de :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- enjoindre à la Sma [P] en sa qualité d’assureur dommage ouvrage de procéder au
préfinancement au profit de la copropriété des travaux estimés à la somme de 90 000 euros HT correspondant aux extensions de mission contenues dans les ordonnances des 17 juillet 2021 et 17 mars 2022 et condamner in solidum la société SLB, son assureur Axa France Iard, la société Serrurerie [X] [I], son assureur Generali à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre sur ces chefs de réclamation,
- en tout état de cause, débouter toutes parties de tout éventuel recours à l’encontre des concluantes en principal, frais, accessoires et dépens et condamner à titre subsidiaire la société [A] [U] Immobilier in solidum avec l’entreprise générale la société SLB, la société SMS, la Smabtp, la société 3J Technologies au titre de la gêne sur la dimension des parkings, au titre des réserves non levées et des postes déclarés dans l’année de la livraison, à relever et garantir les concluantes,
- débouter toute partie de tout recours éventuel qui pourrait être présenté à l’encontre des architectes et de leur assureur au titre de la réclamation du syndicat des copropriétaires de condamnation sous astreinte à procéder à la levée la levée des réserves 5/8/88 ainsi qu’à celle d’avoir à déposer le totem et le tableau d’affichage extérieur et rétroéclairer la platine interphone,
Sur un fondement contractuel/ délictuel,
- débouter toutes parties de tout éventuel recours à l’encontre de Mme [M], de la société 109 Architectes et de la Maf, faute de démonstration de lien de causalité entre les désordres dénoncés et les réclamations présentées,
- prendre acte de ce que la Mutuelle des Architectes Français intervient aux présentes en sa
qualité d’assureur de la société 109 Architecte et de Mme [S] [M] dans les conditions et limites de sa police, la franchise étant opposable à ses assurées sur un fondement décennal,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions signifiées le 19 novembre 2025, la société SLB et son assureur la [P] Axa France Iard demandent au tribunal de :
Vu les articles 1231-1, 1240 et 1792 et suivants du code civil,
Vu l’article L 112-6, L124-3, L241-1 du code des assurances,
A titre principal,
- débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de
la société SLB et de son assureur, la compagnie Axa France Iard,
A titre subsidiaire,
- ramener le montant des préjudices à de plus strictes proportions, notamment au titre :
* des désordres numérotés 4, 10, 27, 28, 29, 30, 57, 70, 21, 22, 45, 48, 51, 54, 56 à
5 350 euros HT,
* des désordres déclarés dans l’année de livraison à 22 490 euros HT,
En tout état de cause,
- opposer aux tiers (garanties facultatives) et à la société SLB (garantie obligatoire) les
franchises contractuelles de la police souscrite par la société SLB auprès de la société Axa France Iard,
- exclure la garantie de la compagnie Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société
SLB, au titre des réserves à réception (désordres numérotées 4, 5, 8, 10, 27, 28, 29, 30, 57,
70, 21, 22, 45, 48, 51, 54, 55 et 56),
- condamner la Sarl 109 Architectes, Mme [M] et la Maf à relever et garantir indemnes les sociétés SLB et Axa de toutes condamnations dont elles pourraient faire l’objet au titre (i) de la levée des réserves n° 3, 4, 5, 8, 10, 13, 14, 15, 26, 27, 28, 29, 30, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 57, 58, 70, 21, 22, 45, 48, 51, 55, 54, 56, (ii) des points restant à la charge du promoteur, et (iii) de l’humidité dégradation en façades, de la décoloration des bardages en zinc des balcons, du défaut de fixation des bardages (prise au vent, risque de décrochement) et du défaut d’écoulement des eaux et impossibilité d’entretien des cunettes et pissettes des balcons,
- condamner la société SMS et la compagnie Generali Iard à relever et garantir indemnes les sociétés SLB et Axa de toutes condamnations dont elles pourraient faire l’objet au titre de (i) de la levée des réserves n°4, 10, 27, 28, 29, 30, 57, 70 et 56, (ii) du point n° 39 déclaré dans l’année de livraison 39 et (iii) de la décoloration des bardages en zinc des balcons, du défaut de fixation des bardages (prise au vent, risque de décrochement) et du défaut d’écoulement des eaux et de l’impossibilité d’entretien des cunettes et pissettes des balcons,
- condamner la Smabtp, en qualité d’assureur de la société Mitis, à relever et garantir
indemnes les sociétés SLB et Axa de toutes condamnations dont elles pourraient faire
l’objet au titre de la levée de réserve n°42,
- statuer ce que de droit quant au dépens.

En l’état de ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2024, la Sarl 3J Technologies demande au tribunal de :
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,
A titre principal
- débouter toute partie de toute demande à l’encontre de la société 3J Technologies,
A titre subsidiaire
- condamner la Sarl 109 Architectes, la Maf, et Mme [S] [M] à relever et garantir la société 3J Technologies de toute condamnation prononcée à son encontre,
- juger que si par extraordinaire la société 3J Technologies devait être condamnée, ce ne serait que dans une proportion minime,
En toute hypothèse
- condamner tout succombant à verser à la société 3J Technologies la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions signifiées le 10 juin 2025, la Sarl Serrurerie [X] [I] demande au tribunal de :
Vu les articles L 622-2 1, L 622-2 4 et L 622-2 6 du code de commerce,
- déclarer irrecevables l'intégralité des demandes présentées à l'encontre de la société Serrurerie [X] [I] par Mme [S] [M], les sociétés Société Lauragaise De Bâtiment, 109 Architectes, Maf, Axa France IARD et Smabtp,
- condamner in solidum Mme [S] [M], les sociétés Société Lauragaise De Bâtiment, 109 Architectes, Maf, Axa France Iard et Smabtp à payer à la société Serrurerie [X] [I] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [S] [M], les sociétés Société Lauragaise De Bâtiment, 109 Architectes, Maf, Axa France Iard et Smabtp à payer à la société Serrurerie [X] [I] aux dépens de l'incident qui seront distraits au profit de la Scpi Degioanni - Pontaq - Guy Favier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire
- débouter Mme [S] [M], les sociétés Société Lauragaise De Bâtiment, 109 Architectes, Maf, Axa France Iard et Smabtp, de toute demande de condamnation de la société Serrurerie [X] [I] portant sur des désordres autres que ceux n°10, 27 à 30, 39 et 56, ou autres que la décoloration et fixation des bardages des balcons, pour un total maximum de 47.573,33 euros,
- fixer à 50 %, au titre des désordres n°10 et 27 à 30, le partage de responsabilité entre d'une part le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18], et d'autre part entre la société Serrurerie [X] [I], Mme [S] [M] et les sociétés 109 Architectes et Société Lauragaise De Bâtiment,
- fixer, au titre des désordres n°10 et 27 à 30, dans les rapports entre eux relatif aux recours entre co-responsables, la responsabilité de la société Serrurerie [X] [I] pour 25 %, celle de Mme [S] [M] pour 25 %, celle de la société 109 Architectes pour 25 % et celle de la Sas Société Lauragaise De Bâtiment pour 25 %,
- fixer à 20 %, au titre du désordre n°39, le partage de responsabilité entre d'une part le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18], et d'autre part 80 % entre la société Serrurerie [X] [I] et la Sas Société Lauragaise De Bâtiment,
- fixer, au titre du désordre n°39, dans les rapports entre eux relatif aux recours entre co-responsables, la responsabilité de la société Serrurerie [X] [I] pour 50 %, et celle de la Sas Société Lauragaise De Bâtiment pour 50 %,
- fixer, au titre du désordre n°56, dans les rapports entre eux relatif aux recours entre co-responsables, la responsabilité de la société Serrurerie [X] [I] pour 25 %, celle de Mme [S] [M] pour 25 %, celle de la société 109 Architectes pour 25 % et celle de la Sas Société Lauragaise De Bâtiment pour 25 %,
- fixer, au titre des désordres de décoloration et fixation du bardage des gardes-corps, dans les rapports entre eux relatif aux recours entre co-responsables, la responsabilité de la société Serrurerie [X] [I] pour 25 %, celle de Mme [S] [M] pour 25 %, celle de la société 109 Architectes pour 25 % et celle de la Sas Société Lauragaise De Bâtiment pour 25 %,
- écarter le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner en tout état de cause la société Generali Iard à la garantir et relever indemne la société Serrurerie [X] [I] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner in solidum Mme [S] [M], les sociétés SLB, 109 Architectes, Maf, Axa France Iard et Smabtp à payer à la société Serrurerie [X] [I] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [S] [M], les sociétés Société Lauragaise De Bâtiment, 109 Architectes, Maf, Axa France Iard et Smabtp à payer à la société Serrurerie [X] [I] aux dépens qui seront distraits au profit de la Scpi Degioanni - Pontaq - Guy Favier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (n°5) signifiées le 15 octobre 2025, la [P] Generali Iard ès qualités d’assureur de la société Serrurerie [X] [I] demande au tribunal de :
- juger la compagnie Generali Iard recevable et bien fondée en ses moyens de défense et demandes
Sur l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société Serrurerie [X] [I]
- donner acte que la compagnie Generali Iard s’en remet à l’appréciation du tribunal (car non visée par la demande de la société SMS)
A titre principal
Vu l’article L241-1 et de l’annexe 1 de l’article A243-1 du code des assurances,
Vu l’article L124-5 du code des assurances,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
- débouter toutes parties de toutes demandes à l’encontre de la compagnie Generali Iard,
- condamner les succombants à verser à la compagnie Generali Iard la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
A titre subsidiaire :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu la combinaison des articles 1103 du code civil, L121-1 et L112-6 du code des assurances,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu les articles 514 et 521 du code de procédure civile,
- ramener à de plus justes proportions les demandes formulées par le syndicat des
copropriétaires,
- Sur les portillons (désordres n°4, 10, 27 à 30, 57, 70)
- juger que le syndicat des copropriétaires devra garder à sa charge a minima 80 % du montant des travaux de reprises relatifs aux portillons,

- condamner la société 109 architectes, Mme [M], la Maf, la société Lauragaise De Bâtiment (SLB) et son assureur Axa France Iard à garantir et relever indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80 %,
A défaut,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériel, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur les volets et leurs pommelles (désordre n°39)
- juger que le syndicat des copropriétaires devra garder à sa charge a minima 50 % du montant des travaux de reprises relatifs des volets,
- condamner la société 109 architectes, Mme [M], la Maf, la société Lauragaise De Bâtiment (SLB) et son assureur Axa France Iard à garantir et relever intégralement indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
A défaut,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériel, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur les panneaux grillagés des gardes corps (désordre n°56)
- condamner la société Lauragaise De Bâtiment (SLB), son assureur Axa France Iard, la société 109 architectes, Mme [M] et la Maf à garantir et relever indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80%,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériels, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur l’humidité dégradation en façades
- condamner la société 109 architectes, Mme [M] et la Maf à garantir et relever intégralement indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
A défaut,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériels, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur la décoloration des bardages en zinc des balcons
- condamner la société Lauragaise De Bâtiment (SLB), son assureur Axa France Iard, la société 109 architectes, Mme [M] et la Maf à garantir et relever indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80%,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériels, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur les défauts de fixation des bardages (prise au vent, risque de décrochement) et le défaut d’écoulement des eaux et impossibilité d’entretien des cunettes et pissettes des balcons
- condamner la société Lauragaise De Bâtiment (SLB), son assureur Axa France Iard, la société 109 architectes, Mme [M] et la Maf à garantir et relever indemne la compagnie Generali Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80%,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] la franchise RCD obligatoire pour les préjudices matériel, soit 10 % des dommages, avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 700 euros,
- juger que la compagnie Generali Iard est bien fondée à opposer à son assurée la société Serrurerie [X] [I] et toutes autres parties la franchise garantie RC après livraison des travaux « Tous dommages confondus », soit 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4 000 euros,
- Sur les frais irrépétibles et dépens
- limiter à de plus justes proportions l’indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- juger que la contribution à la dette entre coobligés s’effectuera pour les frais irrépétibles et dépens au prorata de leurs condamnations respectives au titre des préjudices matériels ;
- Sur l’exécution provisoire
- juger que l’exécution provisoire de plein droit devra être aménagée par consignation, du montant des condamnations éventuelles mises à la charge de la compagnie Generali Iard, sur compte CARPA de leur conseil désigné séquestre.

Selon conclusions signifiées le 17 décembre 2024, la Smabp ès qualités d’assureur de la société Mitis demande au tribunal de :
Vu l’article 1792 du code civil,
Vu l’article A243-1 du code des assurances,
Vu l’article 1240 du code civil,
A titre principal :
- rejeter les demandes de la société 109 Architectes, Mme [S] [M] et de la Maf faites contre la Smabtp ;
- mettre hors de cause la Smabtp ;

- condamner tout succombant à verser à la Smabtp la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire :
- fixer le coût des travaux de reprise du poste N°42 à la somme de 4 000 euros HT telle que chiffrée par l’expert ;
- limiter la garantie de la Smabtp, ès qualités d’assureur de la société Mitis, à proportion de la part de responsabilité imputée à son assurée pour le désordre n°42 ;
- rejeter toutes demandes formées à l’encontre de la Smabtp pour les autres désordres invoqués ;
- condamner in solidum la société 109 Architectes, Mme [S] [M], la Maf, la société SLB, la compagnie Axa France Iard, ou tout succombant, à relever et garantir la Smabtp au-delà de la part de responsabilité imputée à son assurée pour le désordre n°42 et intégralement pour le surplus ;
- condamner les parties succombantes à la prise en charge des dépens et frais irrépétibles au prorata du coût des travaux de reprise mis à leur charge ;
- condamner in solidum la société 109 Architectes, Mme [S] [M], la Maf, la société SLB, la compagnie Axa France Iard, ou tout succombant, à relever et garantir la Smabtp au-delà de la part attribuée à la Smabtp au titre de la charge finale de la dette au titre des dépens et frais irrépétibles ;
- rendre les franchises de la Smabtp au titre de ses garanties facultatives opposables à tous ;
En tout état de cause :
- rejeter la demande de condamnation in solidum formulée à titre général par la société 109 Architectes, Mme [S] [M] et de la Maf à l’encontre de la Smabtp,
- rejeter toutes demandes formées à l’encontre de la Smabtp par l’ensemble des défendeurs au titre des dépens et frais irrépétibles,
- écarter l’exécution provisoire.

Enfin, suivant conclusions signifiées le 20 mars 2024, la société Qualiconsult et son assureur la [P] Axa France Iard demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil
Vu les dispositions des articles 1147 ancien et suivants
- mettre purement et simplement hors de cause la société Qualiconsult et son assureur la société Axa France Iard,
- rejeter toute demande de toute partie en ce qu’elle serait dirigée contre la société Qualiconsult et son assureur la société Axa France Iard,
Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum les sociétés [A] [U] Immobilier ès qualités de liquidateur amiable de la Sccv Les Coteaux De [A] Orens, [A] [U] Immobilier anciennement dénommée Sccv Les Coteaux De [A] Orens et Aménagement Promotion et/ou tous succombants au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles de justice que les concluantes se sont trouvées contraintes d’engager pour faire valoir leur droit,
- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SCPI Raffin & Associés agissant par Maître Nadia Zanier, avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la procédure

1.1 Sur l’absence de demande contre certains défendeurs

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande n’est dirigée contre la société Qualiconsult et son assureur la [P] Axa France Iard, ce qui sera constaté au dispositif qui suit.

1.2 Sur la fin de non recevoir soulevée par la Sma [P]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 code de procédure civile du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’assurance dommages-ouvrage, prévue à l’article L. 242-1 du code des assurances, est une assurance de chose attachée à l’ouvrage, qui se transmet, de plein droit, avec la propriété de l’immeuble et bénéficie au maître de l'ouvrage, ainsi qu’aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits.

La Sma [P] est dès lors bien fondée à soulever l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir de la demande formée contre elle par les maîtres d’oeuvre et la Maf tendant à sa condamnation à préfinancer au profit de la copropriété les travaux de reprise des désordres mentionnés dans les ordonnances du juge de la mise en état des 17 juillet 2021 et 17 mars 2022.

2. Sur la demande de réparation en équivalent au titre des réserves émises à la livraison non levées

Est ici examinée la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation in solidum du promoteur et de la société SLB à lui verser la somme de 9 780 euros HT au titre des désordres n° 4, 10, 27, 28, 29 ,30, 57, 70, 21, 22, 45, 48, 51, 54 selon la numérotation retenue dans l’expertise judiciaire, précision faite que, nonobstant sa mention par le demandeur, aucune demande financière n’est faite au titre du désordre n°56 qui ne sera donc pas examiné.

2.1 Sur la description et l’analyse des désordres

Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment de la lecture croisée du rapport d’expertise judiciaire et du procès-verbal de livraison, l’analyse suivante :

# désordre n°4 : ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation : ‘le couvre-joint sur la gaine technique ne monte pas jusqu’en tête de gaine - reprise à effectuer y compris mise en peinture’ ;
il a été réservé le 26 mars 2014 dans les termes suivants ‘voir montant drt GT SG (ne va pas jusqu’au plafond)’ ;
l’experte l’a constaté et précise s’agissant de la reprise : ‘mettre un cache bois et peindre’ ;
elle évalue le montant de l’opération à 200 euros HT ;

- désordre n°10 : ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation: ‘Les ressorts des portillons ne sont pas efficaces ; pour l'accès à l'escalier du sous-sol, le portillon ne se referme pas ; pour l'accès au parvis, le portillon rebondit à la fermeture et reste entre-ouvert’ ; le tribunal le rapproche de la réserve : ‘poser un groom sur portillon d’accès sous-sol entre RDC et sous-sol’ mentionné dans le procès-verbal du 26 mars 2014 ;
l’expert a constaté les éléments suivants :
‘* Le portillon d’accès au sous-sol a été partiellement enlevé par la copropriété car sa fermeture créait un désordre de bruit dans l’appartement voisin. L’huisserie du portillon est fixée sur le mur séparatif. D’après le syndic de l’immeuble, le fixe qui a été déposé aurait disparu, ce qui n’est pas de la responsabilité de l’entreprise. L’expert rappelle qu’une séparation physique est nécessaire pour bloquer la descente de l’escalier du sous-sol.
Il est envisagé de fixer sur un matériau résiliant le battant de portillon fixé sur le mur séparatif de l’appartement du rez-de-chaussée et de mettre un joint isolant à la jonction entre le fixe et le battant de ce portillon.
* Le portillon pour l’accès au parvis ne se ferme pas correctement. Il présente des points de rouille .Ce portillon est à reprendre. Il a endommagé le mur de clôture au niveau enduit. La reprise du portillon extérieur a été chiffrée par l’entreprise Serrurerie [X] [I] pour 2500 € HT’
Elle évalue la reprise à 2 700 euros HT (2500 +200).
La technicienne précise que les travaux de reprise du désordre n°10 permettront celle des désordres n°27, 28, 29, 30 portant sur la butée et le ressort du ‘portillon rue de l’aire de présentation’ (pg 59) également réservés à la réception, ainsi que les désordres n°57 ‘rouille sur butée du portillon de l’aire de présentation côté parvis’ et n°70 ‘portillon côté parvis, rouille vis de fixation’ ;

- désordre 21 : ce désordre est décrit dans la liste de désordres annexée à l’assignation dans les termes suivants ‘Supprimer la liberté du câble d'alimentation de la pompe de relevage’ ;
il est rapproché de la réserve ‘poser câblage pompe de relevage’, mentionnée dans le procès-verbal du 26 mars 2014 au titre du sous-sol ;
l’experte judiciaire a constaté les éléments suivants ‘ce câble, n’est pas fixé, ni protégé. À faire, mettre une goulotte ou une gaine. Ce câble n’était pas posé à la réception’ ;
elle évalue la reprise à 150 euros HT ;

- désordre n° 22 ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation : ‘ Presse étoupe non adapté en bas du coffret électrique des pompes de relevage et absent en haut du même coffret électrique du haut (mousse expansive)’ ;
bien que l’experte judiciaire signale que le désordre a été réservé à la livraison, le tribunal n’en retrouve aucune mention dans le procès-verbal du 26 mars 2014 (pièce 1 du syndicat des copropriétaires) ;
l’experte judiciaire a constaté les éléments suivants ‘Prestation non terminée à la réception. Mettre un presse étoupe pour assurer l’étanchéité du coffret ‘ et évalue la reprise à 300 euros HT ;

- désordre n°45 : ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation : ‘Faire reprise gazon sur la zone des marches’ ;
il a été réservé lors de la livraison des parties communes extérieures le 8 avril 2014 sous la formule ‘revoir engazonnement’ et celle ‘resemer gazon sur emplacement ancienne clôture’;
l’experte l’a constaté et analysé comme suit ‘Le gazon est clairsemé. A reprendre. Réserve non levée. Etat d’origine non contrôlable par l’expert huit ans après’ et en évalue la reprise à 1 000 euros HT ;
Le désordre n°45 est rapproché par l’expert du désordre n°48 ‘Revoir engazonnement talus’ ;

- désordre n° 51 : ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation ‘La bordure en rondins ne tient pas’ ;
il doit être rapproché de la réserve ‘Façade Sud : terminer pose rondins’ émise le 8 avril 2014 ; l’experte le décrit comme suit ‘réserves non levées. Pas de constatation possible de l’état d’origine huit ans après’ et évalue sa reprise à 500 euros HT ;

- désordre n°54 : ce désordre est décrit dans les termes suivants dans la liste de désordres annexée à l’assignation ‘Niveau de terre trop bas au niveau de la façade et des tampons’ ;
le tribunal le rapproche de la réserve suivante émise le 8 avril 2014 ‘remettre terre autour tampon EP’ ;
l’experte a effectivement constaté que ‘les tampons des réseaux sont effectivement plus hauts que le sol. Soit la terre doit être surélevée, soit le niveau des tampons doit être baissé. Réserve non levée’ ;
sa reprise est évaluée à 500 euros HT.

2.2 Sur les responsabilités et garanties

2.2.1 Sur la garantie du promoteur

Au terme de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En application de ce texte, le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu à la garantie des non-conformités et vices apparents, l’alinéa 2 de l’article 1648 du même code précisant que l’action de l’acquéreur doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Ainsi qu’il a été vu, les désordres 4, 10, 27, 28, 29 ,30, 57, 70, 21, 45, 48, 51, 54 ont tous fait l’objet de réserves à la livraison et le promoteur ne justifie pas que lesdites réserves ont été levées.

En conséquence, la société [A] [U] Immobilier, qui a repris les engagements de la Sccv, doit au syndicat des copropriétaires sa garantie au titre desdits désordres, sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Le désordre n°22 correspond, quant à lui, à un désordre dénoncé dans l’année de la livraison et sera examiné au 3.

2.2.2 Sur la responsabilité de la société SLB

Au terme de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’obligation de résultat de l’entrepreneur persiste pour les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception, jusqu’à la levée des réserves (Civ. 3ème, 7 octobre 2014 pourvoi n°13-20.885 ; 3e Civ., 2 février 2017, pourvoi n° 15-29.420, Bull. 2017, III, n° 17).

Au cas présent, il est vérifié que le procès-verbal de réception des parties communes entre le promoteur et la société SLB (annexe 16 du rapport d’expertise judiciai