TJ 93008, 19 mars 2026, RG 25/13438

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE, [Localité 1],
[Adresse 1],
[Localité 2]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13438 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4J4T

Minute : 26/00296

Monsieur, [U], [W]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
Madame, [A], [Q]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur, [P], [V], [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur, [P], [V], [D]

Le

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

- Monsieur, [U], [W]
- Madame, [A], [Q]
demeurant ensemble, [Adresse 2],
[Localité 2]

représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

- Monsieur, [P], [V], [D]
non comparant
,
[Adresse 3],
[Adresse 4],
[Localité 3]

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 17 juillet 2025, Monsieur, [U], [W] a donné à bail à Monsieur, [P], [D] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 5], n°2011 à, [Localité 4], pour un loyer mensuel de 970 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.676,70 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] ont fait assigner Monsieur, [P], [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- condamner Monsieur, [P], [D] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.610,28 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur, [P], [D] à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Monsieur, [P], [D] à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 août 2025.

A l'audience du 9 février 2026, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 2.233,12 euros, selon décompte en date du 2 février 2026. Ils s’en sont rapportés quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office par le juge compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le locataire ayant vraisemblablement procédé au versement de la somme de 1 000 euros postérieurement au décompte produit.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur, [P], [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026, les demandeurs ayant été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine, [Localité 5] par la voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2025,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 juillet 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2025, pour la somme en principal de 2.676,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée, les bailleurs demandent au profit du locataire la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et du montant résiduel de la dette.

Aussi la clause résolutoire sera suspendue comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur, [P], [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] produisent un décompte actualisé par note en délibéré démontrant que Monsieur, [P], [D] reste leur devoir la somme de 1.233,12 euros à la date du 11 février 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite facturés 171,32 euros et 3,60 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement alors au surplus que les clauses stipulant des frais de rejet de prélèvement sont abusives dans les contrats de bail d’habitation, seront retirés, étant précisé que les frais du commandement de payer sont inclus au titre des dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur, [P], [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1.058,20 euros.

Monsieur, [P], [D] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, il convient de relever à la lecture du décompte produit par note en délibéré que Monsieur, [P], [D] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Malgré l’absence de connaissance de sa situation financière, le montant de la dette permet de fixer des échéances susceptibles d’être tenues dans le délai légal précité.

En conséquence il convient de lui octroyer des délais de paiement d’office avec des échéances mensuelles de 100 euros par mois.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur, [P], [D] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [P], [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur, [U], [W] et Madame, [A], [Q] épouse, [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS