TJ 93008, 23 mars 2026, RG 25/00212

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 25/00212 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MWP
N° de MINUTE : 26/00214

S.C.I., [Adresse 1],
[Adresse 2],
[Localité 2]
représentée par Me Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

Monsieur, [Q], [M]
né le 01 Janvier 1969 à, [Localité 3] (MALI) (99),
[Adresse 3],
[Localité 4]
représenté par Me Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

DEMANDEURS

C/

S.A.S. COMPAGNIE FONCIERE ET FINANCIERE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER - COFFIM,
[Adresse 4],
[Localité 5]
représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0319

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.
JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 26 juillet 2021, la SCI 85 et M., [M] ont consenti à la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur les lots n°1 et 2 d’un ensemble immobilier situé à Aubervilliers (93), moyennant un prix total de 3 950 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 31 juillet 2022 avec prorogation de plein droit de quatre mois, soit jusqu'au 30 novembre 2022 dans l'hypothèse où le permis de construire n'était pas obtenu, ou n'était pas encore purgé, ou venait à faire l'objet d'un ou plusieurs recours.

Les parties sont convenues d’une clause d'intéressement stipulant que le prix de vente serait majoré à hauteur de 100 000 euros dans l'hypothèse où le projet de construction serait étendu aux terrains contigus cadastrés section AY n,°[Cadastre 1] et/ou section AY n,°[Cadastre 2].

Selon avenant notarié du 24 décembre 2021, le montant de la clause d'intéressement a été révisé et limité à hauteur de 75 000 euros.

La vente n’a pas eu lieu.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 27 décembre 2024, la SCI, [Cadastre 3] et M., [M] ont fait assigner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, la SCI, [Cadastre 3] et M., [M] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :
- condamner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier à payer à la S.C.I, [Cadastre 3] et à M., [M], la somme de 197 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement convenue ;

A titre subsidiaire,
- condamner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier à payer à la S.C.I, [Cadastre 3] et à M., [M], la somme de 150 000 euros au titre des pertes de loyers ;

En tout état de cause,
- condamner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier à payer à la S.C.I, [Cadastre 3] et à M., [M], la somme de 75 000 euros au titre de la clause d'intéressement ;
- condamner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier à payer à la S.C.I, [Cadastre 3] et à M., [M], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier aux entiers dépens ;
- rappeler que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- constater la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire conforme aux stipulations de la promesse de vente ;
- constater la caducité de la promesse de vente du 26 juillet 2021 ;
- débouter la SCI, [Cadastre 3] et M., [M] de leur demande de paiement de la somme de 197 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et plus généralement de leur demande, fins et conclusions ;

Subsidiairement,
- débouter la SCI 85 et M., [M] de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 150 000 euros et plus généralement de leur demande, fins et conclusions ;

En toute hypothèse,
- débouter la SCI, [Cadastre 3] et M., [M] de leur demande de paiement de la somme de 75 000 euros et plus généralement de leur demande, fins et conclusions. ;
- condamner la SCI 85 et M., [M] solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner la SCI 85 et M., [M] solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- écarter l’application de l’exécution provisoire.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l’article 1104 précise qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

A ce titre, s’il est établi que si le bénéficiaire de la promesse avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n'aurait pu être acceptée en raison des contraintes d’urbanisme, la non-réalisation de la condition suspensive n’est alors pas imputable à l'acquéreur (voir en ce sens Cass, Civ 3, 15 décembre 2010, 10-10.473).

Il convient par ailleurs de rappeler que l’article 1192 du code civil dispose que l’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, l'article 30 de la promesse unilatérale de vente stipule que si malgré la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire ne levait pas l’option, il serait redevable à l'égard du promettant d'une somme de 197 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Parmi les conditions suspensives stipulées, l’article 30.2.4.1 prévoit « l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir » : « qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un permis exprès, conforme en tous points à la demande déposée, autorisant sur le Terrain la démolition des constructions existantes et l’édification d’un programme à usage d’habitation en accession libre d’au minimum 3000 m2 de surface de plancher de logements sur un niveau de sous-sol. »

Or, le permis de construire, obtenu le 29 juillet 2022, a autorisé une construction d’une superficie de seulement 2 750 m2

En l’absence de preuve de la connaissance préalable par la bénéficiaire de l’impossibilité édictée par l’architecte des bâtiments de France, il ne peut être considéré qu’elle a volontairement fait échec à la réalisation de la condition suspensive, dont la lettre claire et précise, que le juge n’est pas en droit de dénaturer, exigeait une surface « d’au minimum 3000 m2 ».

Partant, la condition suspensive ayant régulièrement défailli, il y a lieu de rejeter la demande en paiement présentée de ce chef par la SCI, [Adresse 1] et M., [M].

Sur la demande présentée à titre subsidiaire

En l’espèce, comme soutenu en défense, il n’y a pas de lien de causalité entre le préjudice subi et la faute alléguée, qui n’est au demeurant pas établie au regard de l’absence de stipulation obligeant le bénéficiaire à informer immédiatement ou en un délai convenu le promettant du résultat de l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme, dès lors que M., [M] et la SCI ont en réalité donné congé à leurs locataires avant l’échéance du délai de réalisation des conditions suspensives.

Partant, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de la clause d’intéressement

En l’espèce, le projet de construction n’ayant pas abouti, les conditions de paiement de la clause d’intéressement ne sont, par définition, pas réunies.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute

duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d'agir, s'il est l'expression d'une liberté fondamentale et d'un pouvoir légal, n'est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.

En l’espèce, le tribunal constate que la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier ne rapporte la preuve d’aucun préjudice, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis in solidum à la charge de M., [M] et la SCI 85, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M., [M] et la SCI 85, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SAS Compagnie foncière et financière d’investissement immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,