TJ 59350, 22 janv. 2026, RG 24/13865

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de, [Localité 1],
[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13865 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCAE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/
,
[E], [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]
représentée par M., [V], [D], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M., [E], [R], demeurant, [Adresse 2]
représenté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2013, la SA Vilogia a donné à bail à M., [E], [R] et M., [H], [X] un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 380,22 euros majoré d'une provision pour charges de 182,85 euros.

Par acte du 24 mai 2024, la SA Vilogia a fait signifier à son locataire un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 3.164,84 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner M., [E], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M., [E], [R] est occupant sans droit ni titre 
• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d'assurance ;
• Ordonner l'expulsion de M., [E], [R], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
• Condamner M., [E], [R] au paiement :
de la somme de 5.028,83 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu'au jour du jugement à intervenir,d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux,des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du commandement de payer ;• ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l'affaire a appelée et retenue, la SA Vilogia maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 11.849,50 euros. Elle précise qu'elle a souscrit une assurance pour le compte du locataire et ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement.

M., [E], [R], assisté de son conseil, sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés. Il expose et fait valoir qu'il est chauffeur routier en CDD, qu'il perçoit un salaire mensuel compris entre 1.500 euros et 1.800 euros et que le bailleur n'a pas donné suite à sa demande de mutation de logement pour un appartement plus petit et moins onéreux.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe du tribunal avant l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation pour défaut d'assurance :

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte produit par la bailleresse et des débats que la SA Vilogia a souscrit une assurance pour le compte de la locataire, de sorte qu'elle n'est pas fondée à solliciter la résiliation du bail pour défaut d'assurance en application de l'article susvisé.

La demande de ce chef doit donc être rejetée.

Sur la résiliation pour défaut de paiement de loyers :

sur la recevabilité de l'action :
La SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M., [E], [R] le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 3.164,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements effectués n'ayant pas permis de solder l'intégralité des sommes dues dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024, 24 h 00.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la S.A. Vilogia produit un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2025 démontrant que M., [E], [R] reste lui devoir la somme de 11.841,88 euros, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens et des frais de pénalités d’enquête en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, notamment faute pour le bailleur de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non-imposition.

M., [E], [R] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il sera par conséquent condamné à payer à la S.A. Vilogia la somme de 11.841,88 euros, arrêtée au mois d'octobre 2025 inclus, terme du mois d’octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Le locataire sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.
En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, la S.A. Vilogia donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, compte tenu de l'accord des parties, M., [E], [R] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de M., [E], [R] pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande du locataire.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M., [E], [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, et justifiera l'expulsion de M., [E], [R] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

M., [E], [R], partie perdante, supportera la charge aux dépens, dont le coût du commandement.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire..

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,