TJ 34032, 23 mars 2026, RG 23/02205

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

MINUTE N° 26/ 193

AFFAIRE N° RG 23/02205 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3CG5

Jugement Rendu le 23 Mars 2026

DEMANDERESSE :

ASL, [F] SCI
société civile immobilière immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n° D 814.665.006,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social, [Adresse 1],
[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Me Louise BARED avocat au Barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] et, [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SARL AGI IMMOBILIER immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 798 458 741 dont le siège social est situé, [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice (administrant l’immeuble visé par l’intermédiaire de son établissement «CENTURY 21 AGI IMMOBILIER »,, [Adresse 5] à, [Localité 4])

Représenté par Me Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. AGI IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 AGI IMMOBLIER
immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 798 458 741,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

ayant son siège social, [Adresse 6],
[Localité 4]

Représentée par Me Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame, [M], [Z]
née le 19 octobre 2002 à, [Localité 5] (30),
[Adresse 7],
[Localité 6]

Représentée par Me Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame, [V], [L],
[Adresse 2],
[Localité 6]

Représentée par Me Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débats en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025, différe dans ses effets au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026 prorogé au 23 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ASL, [F] a acquis le 20 juillet 2018 un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 8] à Agde (Hérault), lot n° 16 d’une copropriété créée suivant règlement de copropriété et acte de division dressés par acte authentique du 23 janvier 2008, dont copie publiée au Service de la Publicité Foncière de Béziers 2 le 11 février 2008 (pièces n°° 3 et 1 de la demanderesse).

Par actes de commissaires de justice du 8 septembre 2023, la SCI ASL, [F] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé, [Adresse 9] et, [Adresse 8] à Agde (Hérault), représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER, la SARL AGI IMMOBILIER en son nom propre, Madame, [M], [Z] ès qualités de précédent syndic, et Madame, [V], [L] ès qualités de membre du conseil syndical, et sollicite entendre :

- déclarer ASL, [F] SCI recevable et bien fondée en ses demandes ;

en conséquence

à titre principal
- annuler la résolution n° 26 de l’Assemblée Générale du 27 juin 2023 ;
- condamner in solidum Mesdames, [Z] et, [L] et CENTURY 21 [AGI IMMOBILIER] à payer à ASL, [F] SCI la somme de 25000€ à titre de dommages-intérêts ;

et en tout état de cause
- dispenser ASL, [F] SCI de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;
- condamner in solidum Mesdames, [Z] et, [L] et CENTURY 21 [AGI IMMOBILIER] à payer à ASL, [F] SCI la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 [du Code de procédure civile] outre les dépens
- et prononcer l'exécution provisoire de la décision à Intervenir.

En leurs dernières écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé, [Adresse 9] et, [Adresse 8] à Agde (Hérault), représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER, la SARL AGI IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 AGI IMMOBILIER, Madame, [M], [Z], et Madame, [V], [L] demandent au tribunal de :

- rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 26 de l'Assemblée Générale du 27 juin 2023 ;
- dire qu'aucune faute ne peut être reprochée à Madame, [Z] lors de l'exercice de son mandat de syndic bénévole du 19 novembre 2022 au 27 juin 2023 ;
- dire qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndic en exercice CENTURY 21 AGI IMMOBILIER ;
- dire qu'aucune faute ne peut être reprochée à Madame, [L] en qualité de membre bénévole du conseil syndical ;
- dire que I'ASL, [F] n'établit aucun préjudice personnel certain et direct en lien avec de prétendues manquements de Madame, [Z], de CENTURY 21 AGI IMOBILIER et de Madame, [L] ;

en conséquence
- dire que la responsabilité de Madame, [Z] ne peut être engagée ;
- dire que la responsabilité de CENTURY 21 AGI IMMOBILIER ne peut être engagée ;
- dire que que la responsabilité de Madame, [L] ne peut être engagée ;
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de l’ASL, [F] SCI ;
- condamner I'ASL, [F] SCI à payer tant au Syndicat des copropriétaires qu'à Madame, [M], [Z], à Madame, [L], et à la société AGI IMMOBILIER, la somme de 3000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En ses dernières conclusions, communiquées pour l’audience de mise en état du 3 avril 2025, ma SCI ASL, [F] maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2025, avec clôture différée au 29 décembre 2025 et l'affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers au greffe au plus tard le 12 janvier 2026.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 42 al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. ».

En l’espèce l’ASL, [F] SCI, qui démontre sa qualité de copropriétaire, a voté contre la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 (cf. procès-verbal d’assemblée – sa pièce n° 2). Elle s’était vu notifier ledit procès-verbal par lettre recommandée avisée le 10 juillet 2023. Elle est donc recevable en son action.

Sur la nullité d’une résolution de l’assemblée du 27 juin 2023

Il est prétendu que, présumément en raison d’un problème de délai de convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2023, le syndic d’alors, Madame, [Z], aurait reporté ladite assemblée au 27 juin 2023.

L’ASL, [F] SCI fait observer qu’en application de l’article 18-1 de la loi précitée, entre la convocation et la tenue de l’assemblée, les pièces justificatives des charges soient mises à la disposition des copropriétaires.

Les défendeurs justifient cette absence par le fait que l’assemblée du 27 juin 2023 ne serait pas une assemblée autonome mais le report de l’assemblée du 30 mai 2023, qui ne s’est pas tenue, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de communiquer des documents déjà fournis ou mis à disposition.

Cependant il n’est versé aux débats aucune preuve de la date de convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2023 (cf. pièce n° 26 des défendeurs) ni du report de convocation de ladite assemblée générale au 27 juin 2023. Au demeurant il est clair que l’assemblée du 27 juin 2023 n’avait pas le même ordre du jour que celle du 30 mai 2023, puisque la résolution n° 26 envisagée initialement (pièce n° 26 des défendeurs déjà citée) concernait le ravalement des volets, alors que la résolution n° 26 de l’assemblée du 27 juin 2023, dont la demanderesse demande annulation, concernait l’ajustement du budget prévisionnel des exercices 2023, 2024, 2025 et nouvel agenda des appels de fonds.

Dans ces conditions il est patent que l’assemblée du 27 juin 2023 n’était pas le report de l’assemblée générale du 30 mai 2023 non tenue, mais une assemblée autonome, ce qui impliquait respect strict des obligations de l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cette irrégularité substantielle sera sanctionnée par l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du Syndicat de copropriété, [Localité 7] du 27 juin 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’ASL, [F] SCI demande par ailleurs à entendre condamner in solidum Madame, [Z], AGI IMMOBILIER et Madame, [L] à lui payer une somme de 25000 € en réparation du préjudice subi du fait de diverses irrégularités et anomalies déplorées.

Sans égard pour l’ardeur processive développée de part et d’autre, il importe de dire le droit avec un détachement suffisant.

En l’espèce, et avant même toute analyse des fautes et préjudices prétendus, il importe de constater que l’on ne peut retenir aucune solidarité entre les défendeurs. En effet la SARL AGI IMMOBILIER n’a été désignée syndic de la copropriété qu’à compter du 27 juin 2023 et il n’est pas démontré qu’elle ait le moindre intérêt commun ni la moindre accointance avec les deux autres défenderesses.

De même il n’y a pas lieu à retenir une solidarité de Madame, [L], élue au conseil syndical depuis moins d’un an (19 novembre 2022) à la date de l’assemblée générale litigieuse.

Les griefs développés par ASL, [F] concernent donc essentiellement Madame, [Z].

En ce qui concerne les litiges encore pendants, que ce soit en première instance ou en appel, la présente composition, qui n’en est pas saisie, n’a pas à en connaître.

La seule question posée aujourd’hui devant ce tribunal concerne donc non point la gestion de Madame, [Z] ès qualités d’ancien syndic bénévole mais l’éventualité de fautes personnelle de cette dernière.

Toute mesure prise de l’animosité des échanges entre celle-ci et Madame, [T], gérante de la SCI ASL, [F], il n’y apparaît pas de propos menaçants ni diffamatoires et, s’agissant de gestion patrimoniale par une SCI il n’est pas mentionné d’atteinte à l’image ni au fonctionnement de cette personne morale. Le préjudice moral de 7000 € sera donc écarté.

En ce qui concerne le prétendu préjudice locatif, ASL, [F] SCI ne démontre pas en quoi elle aurait été empêchée de louer son bien. La demande d’indemnisation à hauteur de 18000 € sera également écartée.

En définitive l’ASSL, [F] SCI sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la, [Adresse 10], succombant en partie, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que l’ASL, [F] SCI a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la, [Adresse 10] sera condamné à lui payer une somme cependant modérée à 800 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Eu égard à la nature de la procédure il n’apparaît pas inéquitable de dire que l’ASL, [F] SCI sera dispensée de participer à tous les frais et charges occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires de l'avocat de la copropriété.

PAR CES MOTIFS