TJ 76540, 23 mars 2026, RG 23/04490

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 23 Mars 2026

MINUTE N° :
AMP/FrN

N° RG 23/04490 - N° Portalis DB2W-W-B7H-MFR3
71H Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

AFFAIRE :
S.C.I. ZAFNESS
C/
S.A.S.U. CABINET, [J] GESTION

DEMANDERESSE

S.C.I. ZAFNESS,
dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée et plaidant par Maître Florence DROUIN, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 141

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CABINET, [J] GESTION,
dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par la SELEURL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 40
Plaidant par Maître DEWERDT Avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 15 octobre 2025, le délibéré fixé au 15 décembre 2025 ayant été prorogé au 26 janvier 2026, au 9 Mars 2026 puis au 23 mars 2026.

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET Vice Présidente

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Mars 2026

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET Vice Présidente
et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 3 novembre 2023, la SCI ZAFNESS a fait assigner le cabinet, [J] GESTION devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 juin 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SCI ZAFNESS demande au tribunal de bien vouloir :
- condamner le cabinet, [J] GESTION à lui verser la somme de 12 600 euros en réparation du préjudice subi suite à l'inexécution des travaux de réparation de la canalisation,
- débouter le cabinet, [J] GESTION de toutes ses demandes,
- condamner le cabinet, [J] GESTION à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC,
- condamner le cabinet, [J] GESTION aux entiers dépens de l'instance, en eux compris le coût du constat d'huissier dressé le 27 septembre 2023 par la SARLU CORINNE POUZINEAU.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ZAFNESS relate que le 7 août 2021, la canalisation sanitaire de l'immeuble s'est rompue de sorte que les eaux sanitaires s'infiltrent dans la cave lui appartenant, inondant ainsi ladite cave et mettant en péril les fondations de l'immeuble. Elle soutient que le cabinet, [J] GESTION en a eu connaissance dès sa prise de fonction le 16 février 2022 mais qu'il aura fallu attendre l'assemblée générale du 5 octobre 2022 (soit plus de 8 mois après la désignation du cabinet, [J] GESTION) pour qu'il soit décidé de réaliser les travaux de réfection nécessaires, alors que compte tenu de l'urgence, le syndic aurait dû d'emblée prendre l'initiative des travaux. Elle soutient que ces désordres relèvent d'un caractère d'urgence absolue, justifiant une action immédiate du syndic qui n'a cependant pas été prise.

Elle note que le 23 septembre 2023, le commissaire de justice relevait au sein de la cave « je constate la présence au sol d'eau sur toute la surface de la cave... je constate la présence d'excréments au sol de cette cave ».

Elle ajoute que pour les travaux de canalisation, il n'y avait pas besoin de déposer le portail qui était au surplus cassé depuis longtemps. Elle souligne que les prétendues nuisances sonores de sa locataire sont sans aucun rapport avec le problème de canalisation objet du présent litige.

Et elle observe qu'il aura fallu attendre le 23 octobre 2023 pour que les travaux, pourtant urgents, décidés depuis l'assemblée générale du 5 octobre 2022, soient effectués.

Quant à son préjudice, elle expose avoir en 2019, donné à bail un local commercial moyennant un loyer mensuel de 2100 euros. Elle relate que la société VK SARL, sa locataire, s'est plaint de la non réparation de la canalisation qui engendre dans son restaurant des odeurs nauséabondes et des remontées d'excréments, si bien qu'elle lui a consenti une remise du mois de loyer de février 2022, une autre en avril 2023, outre le fait que les travaux de réparation n'étant pas réalisés, la société VK SARL a cessé de régler son loyer pour les mois d'août, septembre, octobre et novembre 2023. D'où sa demande de 12 600 euros pour la perte de loyers.

Elle souligne que son action en justice a été rendue nécessaire par suite de l'inaction du syndic. Elle ajoute qu'il y a toujours un temps de latence entre l'envoi de l'acte à délivrer à l'huissier instrumentaire et la délivrance en tant que tel de l'acte. Enfin, elle observe que le fait que les travaux soient enfin réalisés ne retire en rien à la réalité de son préjudice suite à la réalisation tardive des travaux nécessaires à la réparation.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 8 septembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la société CABINET, [J] GESTION demande au tribunal de bien vouloir :

A titre principal :

- prendre acte que les demandes de la SCI ZAFNESS en réparation de son préjudice lié à la perte de loyer au titre de la cave à hauteur de 3 120 euros au titre des travaux de remise en état de la cave à hauteur de 1 479,60 euros, sont sans objet,
- débouter la SCI ZAFNESS de l'ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel :

- condamner la SCI ZAFNESS à lui verser une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice né de l'abus du droit d'ester en justice,

En tout état de cause :

- condamner la SCI ZAFNESS à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 CPC,
- condamner la SCI ZAFNESS à supporter les entiers dépens de l'instance.

Le Cabinet, [J] GESTION rappelle être le syndic du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 3] depuis le 16 février 2022. Il conteste toute faute dans l'accomplissement de son mandat. Il précise que les désordres affectant le réseau d'évacuation étaient anciens et connus depuis au moins l'année 2019. Il indique que le problème préexistait donc à l'inondation de la cave appartenant à la SCI ZAFNESS survenue le 7 août 2021. Il relève qu'en 2019 et en 2021, le syndic de la, [Adresse 3] était la société, [Adresse 4] et non lui. Il soutient avoir entrepris toutes les diligences nécessaires pour faire réaliser dans les meilleurs délais les travaux de réfection du réseau d'évacuation.

Il explique que l'exécution des travaux de la société NCI a été retardée par la configuration particulière des lieux, dans la mesure où pour réaliser les travaux, la société NCI devait accéder à la cour de la copropriété voisine ayant pour syndic le cabinet CEGIMMO, laquelle était fermée par un portail motorisé et équipé d'une caméra de surveillance. Il fait valoir que l'intervention de l'entreprise NCI ne pouvait avoir lieu sans dépose préalable du portail donnant sur la cour voisine de la propriété voisine puisque le regard se trouve directement en pied de barrière.

Il impute les problèmes de canalisation à la société locataire des lieux, estimant que la canalisation d'eaux usées n'était pas suffisamment largement dimensionnée pour accueillir la nouvelle activité exploitée (débit de boisson bar restaurant).

Subsidiairement, sur les préjudices, il soutient notamment ne pouvoir être tenu de dédommager la SCI ZAFNESS d'éventuelles remises de loyers consenties volontairement par cette dernière à son locataire.

Reconventionnellement, il se plaint d'un abus de procédure portant atteinte à son image, relevant que le demandeur a fait délivrer l'assignation le 3 novembre 2023, alors même que les travaux de réfection du réseau litigieux étaient finis le 23 octobre précédent.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 septembre 2025.

L'affaire a été fixée à l'audience du 15 octobre 2025.

Le délibéré est fixé au 15 décembre 2025, puis prorogé.

La décision a été rendue le 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur la responsabilité du syndic

Vu l'article 1240 du code civil,

En l'espèce, il ressort de l'analyse du dossier que le cabinet, [J] GESTION est le syndic du Syndicat des copropriétaires de la Résidence depuis le 16 février 2022. C'est dès le 7 août 2021 que la canalisation sanitaire de l'immeuble s'est rompue, avec pour conséquence des eaux sanitaires pénétrant et inondant la cave appartenant à la SCI ZAFNESS. Et dans ses écritures, la SCI ZAFNESS mentionne que deux devis de remise en état du tuyau d'évacuation avaient établis le 31 juillet 2019 et le 30 août 2021, donc antérieurement à la désignation du cabinet, [J] GESTION comme syndic.

La SCI ZAFNESS se plaint de ce que le cabinet, [J] GESTION n'a fait voter les travaux qu'en octobre 2022. Cependant, il convient de relever que lors de l'assemblée générale du 16 février 2022, une résolution 17 « travaux de remise en état du tuyau d'évacuation des eaux pluviales et eaux vannes » pour un montant de 6231, 45 euros TTC par l'entreprise MSB, a été rejetée par les copropriétaires dont la SCI ZAFNESS, lesquels demandent au cabinet, [J] GESTION de diligenter un nouveau devis par une autre entreprise, lequel sera proposé lors de la prochaine assemblée générale.

D'une part, le problème de la rupture de canalisation était donc connu antérieurement, et d'autre part, les copropriétaires ayant refusé la résolution, le cabinet, [J] GESTION ne peut se voir reprocher son inaction, d'autant plus qu'il a consulté une autre société, NCI, laquelle lui a transmis son devis le 20 avril 2022 pour un montant d'ailleurs équivalant.

Le délai entre la désignation du cabinet, [J] GESTION en février 2022, et l'adoption en octobre 2022, d'une résolution faisant voter les travaux, paraît dès lors raisonnable, de sorte qu'il ne peut être reproché au cabinet, [J] GESTION de ne pas avoir agi malgré la connaissance de la situation d'insalubrité dans la cave de la SCI ZAFNESS.

La question se pose ensuite de la durée des travaux. Il résulte du devis de l'entreprise NCI portant sur la réfection du réseau extérieur d'eaux usées, en date du 20 avril 2022, qu'elle avait demandé pour son intervention de « faire déposer en amont le moteur du portail ».

Il n'appartient pas au syndic d'apprécier la nécessité de cette dépose, dès lors que la condition était posée par l'entreprise en charge des travaux (dont le devis a été validé en assemblée générale).

Il n'est pas contesté que la cour et le portail appartiennent à la copropriété voisine, nécessitant l'autorisation du syndicat des copropriétaires voisin pour procéder à la dépose du portail. Il résulte des pièces versées la preuve de courriers du cabinet, [J] GESTION afin de pouvoir procéder aux travaux, de sorte qu'il n'est pas établi une négligence fautive.

En l'absence de faute, la responsabilité du cabinet, [J] GESTION ne saurait être engagée.

Par conséquent, la SCI ZAFNESS sera déboutée de ses demandes en indemnisation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu l'article 1240 du code civil,

En l'espèce, la SCI ZAFNESS démontre suffisamment la réalité de la rupture de canalisation, la gêne occasionnée, ainsi que la durée des travaux, puisqu'il n'est pas contesté que la fuite date d'août 2021 avec des travaux réalisés deux ans plus tard. Dans ce contexte, dans le cadre de la copropriété, l'action de la SCI ZAFNESS contre le cabinet, [J] GESTION, syndic depuis février 2022 n'a aucunement dégénéré en abus de droit, outre le fait que l'assignation n'est pas tardive mais au contraire dans la juste continuité de la fin des travaux.

La demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

La SCI ZAFNESS, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes au titre de l'article 700 CPC, de sorte que les demandes respectives à ce titre seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS