TJ 77284, 11 mars 2026, RG 25/04701

Min N° 26/00232
N° RG 25/04701 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEWD

S.A. D’HLM, [Localité 1]

C/
M., [L], [I]
Mme, [A], [S] épouse, [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM, [Localité 1],
[Adresse 1],
[Localité 2]

représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur, [L], [I],
[Adresse 2],
[Adresse 3],
[Localité 3]

représenté par Me Julie PITOT, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

Madame, [A], [S] épouse, [I],
[Adresse 2],
[Adresse 3],
[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée
le :
à : Me Julie PITOT + Madame, [A], [S] épouse, [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, ayant pris effet le même jour, la SA, [Localité 1] a donné à bail à Mme, [A], [J] épouse, [I] et M., [L], [I] un logement no 416681 situé, [Adresse 4], cage E, bâtiment B, escalier E, 2e étage, porte E21 à, [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 507,78 euros, des provisions mensuelles sur charges de 207,03 euros, outre un dépôt de garantie de 507,78 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 15 juin 2021, la SA, [Localité 1] a donné à bail aux époux, [I] un emplacement de stationnement no 416809 situé, [Adresse 5], à, [Localité 5]), pour un loyer mensuel initial de 20,13 euros, des provisions mensuelles sur charges de 4 euros, outre un dépôt de garantie de 20,13 euros.

Invoquant des impayés, la SA, [Localité 1] a, par actes de commissaire de justice du 06 mai 2025, fait signifier aux époux, [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 413,64 euros au titre des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement de mars à décembre.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 19 septembre 2025, la SA, [Localité 1] a fait assigner Mme, [A], [J] épouse, [I] et M., [L], [I] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion des lieux loués des époux, [I] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre de son propre choix, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues au frais, risques et périls de la partie expulsée ;
– condamner solidairement les époux, [I] à lui payer la somme en principal de 5 522,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025 au titre des loyers et charges impayés ;
– condamner solidairement les époux, [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamner in solidum les époux, [I] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 mai 2025.

Lors de cette audience, le juge des contentieux, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la bailleresse afin qu’elle transmette à la juridiction, au plus tard au 28 janvier 2026, un décompte actualisé.

La SA, [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 476,88 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant a été réglé suite à une reprise des aides personnelles au logement depuis octobre 2025, et indique accepter des délais de paiement.

M., [L], [I], représenté par son conseil, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant un total de 50 euros par mois, en plus des loyers courants. Il précise avoir quitté le logement en novembre 2024 et être en instance de divorce, mais accepter les mêmes délais de paiement que son épouse et la suspension de la clause résolutoire.

Mme, [A], [J] épouse, [I], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant un total de 50 euros par mois, en plus des loyers courants. Elle précise être en instance de divorce et souhaiter demeurer dans le logement par suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA, [Localité 1] justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 12 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA, [Localité 1] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA, [Localité 1] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

Aucun décompte actualisé n’a été transmis à la juridiction dans les temps requis.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux signés le 15 juin 2021, les commandements de payer délivrés le 06 mai 2025 et le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Les locataires sont par ailleurs solidairement tenus au paiement des loyers et charges en application de l’article 220 du code civil.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 476,88 euros au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires ainsi que les frais de procédure de commissaire de justice qui ne constituent pas des loyers.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 31 janvier 2025 Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jour. À défaut pour le bailleur de justifier de ces envois, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement les époux, [I] à payer à la SA, [Localité 1] la somme de 4 451,88 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 413,64 euros à compter du 06 mai 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 juin 2021 comporte, à l’article 19 de ses conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties et se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par actes délivrés le 06 mai 2025, la SA, [Localité 1] a fait commandement aux époux, [I] de payer la somme de 3 413,64 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et celui portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 07 juillet 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 14 janvier 2025, et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de décembre 2025. or, cette échéance a été réglée le 31 décembre 2025. la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Mme, [A], [J] perçoit le RSA pour un montant mensuel de 565,34 euros. M., [L], [I] perçoit un salaire mensuel moyen de 2 733 euros tel qu’il résulte des fiches de salaire qu’il a produites à l’audience. Le couple a par ailleurs deux enfants à charge, et une demande auprès du fonds de solidarité logement est actuellement en cours de traitement et devrait permettre d’apurer la dette, le versement des aides personnelles au logement ayant repris.
Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, SA, [Localité 1] sera autorisée à procéder à l’expulsion des époux, [I] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux, [I] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme, [A], [J] épouse, [I] et M., [L], [I] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 mai 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA, [Localité 1] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS