TJ 34172, 18 mars 2026, RG 26/00022

DOSSIER : N° RG 26/00022 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHD5

Copie exécutoire à
la SELARL VPNG
expédition à
Me Nadia RAHAL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 18 Mars 2026

PAR Caroline PRIEUR, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Mélanie GARCIA, Greffier, lors des débats
et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame, [L], [M], [P], demeurant, [Adresse 2]

représentée par Me Nadia RAHAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 24 Février 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 18 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 21 juin 2019, ACM HABITAT a donné à bail à Madame, [L], [M], [P] un immeuble à usage d'habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 415,94 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75,14 euros.

Par bail séparé en date du 30 mars 2022, ACM HABITAT a donné à bail à Madame, [L], [M], [P] un garage n°4019 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 54,83 euros et une provision mensuelle sur charges de 4,32 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame, [L], [M], [P], par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 456,43 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 20 juin 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame, [L], [M], [P] pour l'audience du 27 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame, [L], [M], [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame, [L], [M], [P] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame, [L], [M], [P] à payer la somme de 5 423,10 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame, [L], [M], [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame, [L], [M], [P], daté du 2 janvier 2026. La conclusion est que Madame vit seule avec son fils de sept ans. Suite à des soucis personnels en 2023, sa situation financière s’est compliquée, créant la dette. Elle a repris partiellement le paiement du loyer (350 euros en décembre 2025). La commission de surendettement a prononcé un moratoire de ses dettes pour 24 mois (jugement du 4 juin 2025). Madame se mobilise, elle est en recherche active d’un emploi. Elle est soutenue par l’APIJE et France Travail dans le cadre d’un accompagnement Global vers l’emploi.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 24 février 2026.

À l'audience du 24 février 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame, [L], [M], [P] a comparu représentée par son conseil.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5 213,63 euros s’agissant du logement et du garage. Il s’est par ailleurs opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame, [L], [M], [P] a formulé, par le biais de son conseil les demandes suivantes :
- débouter ACM HABITAT de sa demande de résiliation du contrat de bail,
- débouter ACM HABITAT de sa demande aux fins d’expulsion,
- condamner ACM HABITAT aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 23 juin 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 5 août 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame, [L], [M], [P] se trouve redevable de la somme totale de 4 678,19 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 19 février 2026, mensualités du mois de janvier comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame, [L], [M], [P] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 4 678,19 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a préconisé le 3 décembre 2024 au profit de Madame, [L], [M], [P] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois, que le Conseil départemental de l’Hérault a contesté les mesures imposées par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 décembre 2024.

Par ailleurs, que le juge des contentieux et de la protection au Tribunal judiciaire de Montpellier a prononcé le 4 juin 2025 la suspension de l’exigibilité des créances de Madame, [L], [M], [P] autres qu’alimentaires, pour une durée de 24 mois.

En outre, Madame, [L], [M], [P] a repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, il convient en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 6 septembre 2027.

A défaut de nouvelle saisine de la commission de surendettement dans le délai de trois mois après l'expiratoire du moratoire ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet. Il en sera de même en cas de nouvel impayé du loyer courant après mise en demeure demeurée infructueuse.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Madame, [L], [M], [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame, [L], [M], [P], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame, [L], [M], [P] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS