TJ 14366, 19 mars 2026, RG 25/00177

Cour d’appel de, [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX,
[Adresse 1],
[Adresse 2]
, [Localité 2]
☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00177 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DO5V

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière lors des débats : Mathilde PICHON
Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame, [H], [Z],
demeurant, [Adresse 3]

représentée par Me Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur, [C], [L],
demeurant, [Adresse 4]

représenté par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame, [Y], [J] épouse, [L],
demeurant, [Adresse 4]

représentée par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6] sis, [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FENIX, agence "OXIA TROUVILLE", Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS d,'[Localité 3] sous le n°915 350 839, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis, [Adresse 8]

représenté par Me Franck GOMOND, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que l'ordonnance serait prononcée le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 19 Mars 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon actes sous seing privé datés du 18 juin 2016 prenant effet le même jour, Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L] ont donné en location à Madame, [H], [Z] :
un appartement situé, [Adresse 9] à, [Localité 4] (Lot n° 11, Bâtiment A) moyennant le paiement mensuel de loyers et de provisions sur charges,un box à usage de garage situé dans la même résidence moyennant le paiement mensuel de loyers et provisions sur charges.
À compter de l’année 2021, Madame, [H], [Z] a signalé à l’agence ORPI, mandataire des bailleurs, divers désordres :
dans l’appartement, affectant notamment la chaudière, le chauffe-eau et les volets, l’apparition de fissures dans la maçonnerie, l’inclinaison des marches des portes-fenêtres.dans les parties communes, à savoir le dysfonctionnement du portail de la résidence, de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone.
Les bailleurs et leur mandataire ont fait intervenir diverses entreprises pour remédier à ces difficultés, sans toutefois donner satisfaction à Madame, [H], [Z].

Selon actes de commissaire de justice signifiés à Madame, [H], [Z] le 26 novembre 2024, Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L] ont :
donné congé pour vendre l’appartement, avec effet au 17 juin 2025, et offert à la locataire de l’acquérir au prix de 260 000 euros,signifié la fin du contrat de location du box, avec effet au 17 juin 2025.
Suivant actes de commissaire de justice des 04 et 05 juin 2025, Madame, [H], [Z] a fait assigner en référé devant la présente juridiction Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L], d’une part, et le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10], d’autre part, au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir essentiellement ordonner une expertise pour rechercher les malfaçons du logement et dégradations du logement, déterminer leurs causes, définir les travaux de remise en état, évaluer les préjudices en résultant, et proposer une évaluation de la valeur vénale dudit logement.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 08 septembre 2025, puis a été renvoyée à celle du 03 novembre 2025 pour les conclusions du syndicat et à celle du 05 janvier 2026 pour les conclusions de la demanderesse.

L’affaire a été retenue à cette dernière audience du 05 janvier 2026.

À ladite audience, Madame, [H], [Z] est représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
ordonner l’expertise sollicitée dans son assignation, à l’exception de la mission relative à l’évaluation de la valeur vénale du logement,dire irrecevable et mal fondée l’exception de procédure soulevée par Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L],débouter ceux-ci de leur fin de non-recevoir,débouter les défendeurs de toutes leurs demandes.
Elle estime que l’exception d’incompétence est irrecevable, faute de préciser quelle serait la juridiction compétente. Elle précise que le présent litige (relatif à l’état du logement) est distinct du litige pendant au fond (relatif au congé), ce qui donne matière à référé au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle expose que le délai de prescription a été interrompu par la reconnaissance des bailleurs des droits qu’elle invoquait conformément à l’article 2240 du code civil pour le dysfonctionnement de la chaudière, et que ce délai a été reporté par l’aggravation des autres désordres. Elle estime encore que tout intéressé peut engager la responsabilité du syndicat, en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Sur le fond, elle rappelle qu’elle a rencontré de longue date des problèmes avec la chaudière et le chauffe-eau, lesquels sont toujours actuels. L’intervention d’un expert judiciaire lui paraît justifiée par les explications contradictoires fournies par les professionnels mandatés par les bailleurs et l’inadéquation des opérations d’expertise amiable sur les volets avec le régime juridique du présent litige. Elle indique enfin que la délivrance d’un congé pour vendre a mis un terme à toutes les démarches amiables envisageables.

Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L] étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
in limine litis, déclarer incompétent le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et dire n’y avoir lieu à référé en application de ce texte, et ainsi débouter Madame, [H], [Z] de toutes ses demandes,principalement,dire irrecevables comme prescrites les demandes relatives à la chaudière, la porte d’entrée et le portail de la résidence, les volets et les marches des portes-fenêtres,débouter Madame, [H], [Z] de ses autres demandes,subsidiairement, leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise, et mettre à la charge de la demanderesse l’ensemble des frais de l’expertise,en toute hypothèse, condamner Madame, [H], [Z] aux dépens et à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent que la présente juridiction est déjà saisie du fond du litige et que la demande d’expertise ne repose sur aucun motif légitime, de sorte qu’il ne saurait y avoir matière à référé au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Ils soutiennent en application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que quatre des six désordres sont prescrits, et dès lors manifestement irrecevables, ce qui s’oppose à toute action en référé. Les difficultés de chaudière et chauffe-eau sont dénoncées depuis 2021, sans que le règlement par eux de simples factures d’entretien ne constitue une cause d’interruption du délai en application de l’article 2240 du code civil. Le dysfonctionnement de la porte d’entrée et du portail a été rapporté pour la première fois en 2019, et celui des volets a fait l’objet d’un rapport d’expertise amiable en 2018. L’inclinaison des marches des portes-fenêtres existe depuis la construction de l’immeuble. Ils soulignent que la mesure d’expertise serait inutile en raison des travaux déjà accomplis, de ce que certains postes relèvent des réparations locatives et de l’absence de préjudice subi par Madame, [H], [Z].

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] était représenté par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
principalement,déclarer irrecevable l’action de Madame, [H], [Z] à son encontre,débouter Madame, [H], [Z] de toutes ses demandes contre lui,subsidiairement, lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,en toute hypothèse, condamner Madame, [H], [Z] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Il fait valoir que les désordres allégués ne concernent pas les parties communes et que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice ; que la seule pièce le mettant en cause est une facture qui paraît avoir été modifiée a posteriori ; qu’aucune expertise ne pourrait avoir lieu sur une chaudière en parfait état de marche ; que Madame, [H], [Z] n’a donc aucun intérêt à agir contre lui. Il ajoute que seul le bailleur a qualité à agir contre lui, de sorte que la demanderesse, locataire, est là encore irrecevable en son action.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

L’exception d’incompétence de Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L] vise en réalité non à remettre en question la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection pour connaître du présent litige relatif à l’exécution d’un contrat de bail d’habitation, mais simplement à contester le pouvoir de ladite juridiction de statuer en référé au regard des conditions de fond de l’article 145 du code de procédure civile.

Aussi, cette exception ne pourra qu’être rejetée.

Sur les fins de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

. Sur la fin de non-recevoir proposée par Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L]

L’article 7-1, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, la prescription a été interrompue le 04 juin 2025, date de signification de l’assignation conformément à l’article 2241, alinéa 1er du code civil. Aussi :
les désordres dénoncés doivent avoir été découverts postérieurement au 04 juin 2022,ou à défaut, si la prescription n’était pas acquise à cette date, il doit être justifié d’une cause d’interruption qui lui serait postérieure.
S’agissant de la chaudière et du chauffe-eau, il est constant que Madame, [H], [Z] a émis ses premières réclamations en 2021 puis que les bailleurs ont consenti à faire intervenir des professionnels jusqu’en juillet 2023, cette intervention ayant notamment conduit au remplacement d’une sonde. Compte tenu de la nature de ces travaux, excédant une simple opération d’entretien courant, il doit être retenu que les bailleurs ont ainsi reconnu les défauts dénoncés par Madame, [H], [Z] et, partant, interrompu le délai de prescription (qui n’avais alors pas expiré) par application de l’article 2240 du code de procédure civile. Ce chef n’est donc pas prescrit.
Les désordres concernant les volets tels que relatés par le rapport SARETEC du 31 janvier 2019 sont décrits comme étant un frottement sur le caillebotis et « des pattes de fixation qui se décrochent », soit pour l’essentiel la situation dénoncée par Madame, [H], [Z], qui ne justifie ni d’une aggravation des désordres, ni d’une cause d’interruption du délai. Dans ces conditions, ce désordre sera déclaré prescrit.

En l’absence de justification de l’état des marches des portes-fenêtres au début du contrat de bail et de son évolution depuis lors, il ne pourra qu’être retenu que les premières réclamations de la locataire à ce sujet remontent à l’année 2024, si bien que la prescription n’était pas acquise.

La fin de non-recevoir des époux, [L] sera donc accueillie pour le désordre relatif aux volets et rejetée pour le surplus.

. Sur la fin de non-recevoir proposée par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10]

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, il ne saurait être exclu que les désordres concernant la chaudière aient trouvé tout ou partie de leur origine dans le défaut d’entretien des conduits d’évacuation situés dans les parties communes, lesquelles relèvent de la responsabilité du syndicat en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cette action appartient non seulement aux copropriétaires, mais aussi à tout tiers intéressés, dont les locataires.

Aussi, la fin de non-recevoir soutenue par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Dans le dernier état de ses demandes et abstraction faite de celle qui a été jugée prescrite, Madame, [H], [Z] invoque les désordres suivants :
des dysfonctionnements de la chaudière et du chauffe-eau,des fissures à proximité de la porte d’entrée, dans la cuisine et sur la dalle béton de la terrasse,l’érosion et le décalage des marches des portes-fenêtres.
Il est incontesté que la chaudière et le chauffe-eau ont présenté des avaries entre janvier 2021 et juillet 2023, date de l’intervention de la société TECHNICHAUFFAGE. Les défendeurs estiment que ces équipements sont depuis lors en état de fonctionnement. Madame, [H], [Z] soutient que des problèmes subsistent, sans toutefois verser aux débats le moindre élément actualisé pour en justifier. Bien au contraire, il n’est rapporté aucune anomalie sur ce matériel après la visite annuelle d’entretien réalisée le 20 novembre 2025 par la société MGTHERMIQUE14.
Les trois fissures décrites par le procès-verbal de constat de Maître, [N] du 03 mai 2024 n’apparaissent manifestement ni profondes, ni structurelles. Leur caractère isolé et purement esthétique exclut la nécessité d’une mesure d’instruction complémentaire pour fixer les éventuels préjudices qu’elles pourraient faire subir à la locataire.

Il en va de même de l’inclinaison des marches des porte-fenêtres et de l’écart entre celles-ci et le bâti, cette situation n’ayant aucune influence sur l’habitabilité des lieux et ne pouvant altérer que très marginalement leur agrément.

Il y a donc lieu d’écarter la demande d’expertise.

Au surplus, la demanderesse admet que les autres désordres qu’elle invoquait précédemment sont aujourd’hui résolus, de sorte qu’aucune expertise ne saurait venir les constater.

Sur l’exécution provisoire et les frais du procès

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Madame, [H], [Z], qui succombe à l’instance, devra en supporter les dépens. Elle devra de plus indemniser les défendeurs de leurs frais irrépétibles à hauteur d’une somme qui sera équitablement fixée à 2 000,00 euros pour Monsieur, [C], [L] et Madame, [Y], [J] épouse, [L], unis d’intérêts, et à 1 000,00 euros pour le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10], et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,