TJ 14366, 19 mars 2026, RG 25/00229

Cour d’appel de, [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX,
[Adresse 1],
[Adresse 2]
, [Localité 2]
☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00229 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DPWN

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière lors des débats : Mathilde PICHON
Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame, [H], [N],
demeurant, [Adresse 3]

représentée par Me Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur, [B], [V],
demeurant, [Adresse 4]

représenté par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame, [W], [D] épouse, [V],
demeurant, [Adresse 4]

représentée par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 19 Mars 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon actes sous seing privé datés du 18 juin 2016 prenant effet le même jour, Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] ont donné en location à Madame, [H], [N] :
un appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] (Lot n° 11, Bâtiment A) moyennant le paiement mensuel de loyers et de provisions sur charges,un box à usage de garage situé dans la même résidence moyennant le paiement mensuel de loyers et provisions sur charges.
À compter de l’année 2021, Madame, [H], [N] a signalé à l’agence ORPI, mandataire des bailleurs, divers désordres :
dans l’appartement, affectant notamment la chaudière, le chauffe-eau et les volets, l’apparition de fissures dans la maçonnerie, l’inclinaison des marches des portes-fenêtres.dans les parties communes, à savoir le dysfonctionnement du portail de la résidence, de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone.
Les bailleurs et leur mandataire ont fait intervenir diverses entreprises pour remédier à ces difficultés, sans toutefois donner satisfaction à Madame, [H], [N].

Selon actes de commissaire de justice signifiés à Madame, [H], [N] le 26 novembre 2024, Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] ont :
donné congé pour vendre l’appartement, avec effet au 17 juin 2025, et offert à la locataire de l’acquérir au prix de 260 000 euros,signifié la fin du contrat de location du box, avec effet au 17 juin 2025.
Suivant acte de commissaire de justice du 05 juin 2025, Madame, [H], [N] a fait assigner Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] devant la présente juridiction au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 aux fins essentiellement d’annulation du congé précité aux fins de vente de l’appartement.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 08 septembre 2025, puis a été renvoyée à celles du 03 novembre 2025 puis du 05 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à cette dernière audience du 05 janvier 2026.

À ladite audience, Madame, [H], [N] est représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
avant dire droit, désigner un expert avec pour mission d’évaluer la valeur vénale de l’appartement en cause,principalement,débouter Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] de toutes leurs demandes,prononcer l’annulation du congé précité aux fins de vente de l’appartement,condamner Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance que les bailleurs lui ont délivré le congé dans l’unique but de se débarrasser d’elle, dans un contexte où elle a été amenée à leur présenter diverses réclamations. Elle précise que le prix de 260 000 euros proposé dans ce congé est excessif, le logement ne valant selon elle pas plus de 200 000 euros. Elle souligne qu’aucune visite n’a eu lieu.

Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V] étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
débouter Madame, [H], [N] de sa demande d’expertise,débouter celle-ci de sa demande d’annulation du congé,en conséquence,constater que le contrat de bail est résilié depuis le 17 juin 2025,ordonner l’expulsion de Madame, [H], [N],condamner celle-ci à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail,en toute hypothèse,débouter Madame, [H], [N] de toutes ses demandes,condamner celle-ci aux dépens et à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que l’organisation d’une mesure d’expertise serait disproportionnée et ne viserait qu’à pallier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve. Ils ajoutent que le prix fixé par eux dans le congé n’est aucunement excessif, et qu’ils avaient déjà exprimé leur intention de vendre dès l’année 2021.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 édicte que « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué [...]
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. [...] »

Il est de droit constant que la fixation d’un prix exorbitant, ou à tout le moins dissuasif d’entrer en pourparlers, peut caractériser une fraude du bailleur justifiant l’annulation du congé.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, la preuve de cette situation doit être apportée par la locataire, demanderesse à l’annulation.

En l’espèce, le prix fixé dans le congé est de 260 000 euros, soit 3 939 euros au mètre carré.

L’attestation de valeur versée aux débats par Monsieur, [B], [V] et Madame, [W], [D] épouse, [V], émanant de la SARL ROBEC (LAFORET) et datée du 14 octobre 2024, pour conforter ce prix a été établie sans visite du bien, de sorte qu’elle est dépourvue de force probante.
Madame, [H], [N] produit pour sa part une attestation de valeur de l’appartement litigieux, établie non-contradictoirement par CHEYCHRYS IMMOBILIER le 14 décembre 2024, pour un prix de 200 000 euros, plus ou mois 5 %, soit 190 000 à 210 000 euros (2 879 à 3 181 euros au mètre carré).

Il n’en demeure pas moins qu’elle produit elle-même de nombreuses annonces pour des logements similaires, lesquelles affichent des prix moyens s’échelonnant essentiellement entre 3 500 et 4 500 euros au mètre carré.

Les bailleurs produisent pour leur part des annonces de logements comparables proposés à la vente à des tarifs similaires, de 3 741 et 4 361 euros au mètre carré.

Au regard de ces éléments multiples et concordants, et sans qu’il soit besoin de recourir en outre à une mesure d’expertise judiciaire, il est suffisamment établi que quand bien même le prix proposé par les bailleurs pourrait avoir été quelque peu surévalué, l’ampleur de cette surévaluation demeurerait en toute hypothèse trop modeste pour révéler avec certitude une absence d’intention de vendre, seule constitutive d’une fraude viciant le congé querellé.

Le moyen tiré du caractère excessif du prix s’avérant ainsi inopérant, il convient de rejeter les demandes d’expertise et d’annulation du congé – lequel ne pourra donc qu’être déclaré valable.

Sur les conséquences du congé

Le congé étant valide, Madame, [H], [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 18 juin 2025, ce qui sera constaté.

Libération des lieux et expulsion. - En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Madame, [H], [N] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Indemnité d’occupation. - La cessation du bail provoquée par sa résiliation met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour les bailleurs, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été à la charge de la locataire si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Madame, [H], [N], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.
Sur l’exécution provisoire et les frais du procès

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu des termes de la solution du litige, Madame, [H], [N] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Cependant, les situations économiques respectives des parties et l’équité commandent d’abandonner à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,