TJ 97411, 24 mars 2026, RG 24/01431

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01431 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUZ2
NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL DU 24 MARS 2026

DEMANDEURS

Mme, [W], [A] née, [Z], [M],
[Adresse 1],
[Localité 1] (ALGÉRIE)
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [X], [Y],
[Adresse 2],
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [V], [Z], [M],
[Adresse 3],
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [H], [J], [T], [S] née, [Z], [M],
[Adresse 4],
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M., [K], [Z], [M],
[Adresse 5],
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [Q], [B], [Z], [M],
[Adresse 6],
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M., [G], [Z], [M],
[Adresse 7],
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI
Rep/assistant : Me Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

S.C.I. AVENTURINE
Immatriculée au RCS de, [Localité 7] sous le numéro 953 633 229, représenté par son gérant en exercice.,
[Adresse 8],
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [R], [E],
[Adresse 9],
[Localité 9]
Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme, [C], [E],
[Adresse 10],
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :24.03.2026
Expédition délivrée le :
à Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU
Me Isabelle SIMON LEBON
Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT
Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Madame Marina GARCIA, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 804 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Février 2026.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 24 Mars 2026.

JUGEMENT :Contradictoire, du 24 Mars 2026, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance des 2 et 11 avril 2024, les consorts, [Z], [M] ont fait assigner la SCI AVENTURINE et Mesdames, [C] et, [R], [E] en nullité de compromis de vente et en paiement de dommages et intérêts.

Au soutien de leur demande, les consorts, [Z], [M] exposent qu’ils sont héritiers présomptifs de feu, [O], [Z], [M] née, [F], décédée le 11 janvier 2020, conjointement avec Mesdames, [C] et, [R], [E] qui viennent à la succession par représentation de leur père, [D], [Z], [M], prédécédé ;
que, dans le cadre de la succession, ils sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé à, [Adresse 11], édifié sur un terrain de 918 m² ;
qu’ils ont décidé de le mettre en vente et ont mandaté deux agences immobilières à cette fin, la société CLUB INVEST et la société OFIM ;
qu’ils ont reçu trois propositions dont deux ne prospéreront pas en raison d’un différent les opposant aux sœurs, [E] ;
que la seule proposition restante était celle de la SCI AVENTURINE qui a réitéré son offre, laquelle sera acceptée par les sœurs, [E] ;
qu’ainsi, un compromis de vente était signé les 26 juin et 6 juillet 2023 au profit de la SCI AVENTURINE pour le prix de 645.300 euros ;
qu’or, ultérieurement à la signature du compromis, ils ont appris que Monsieur, [P], gérant de la SCI AVENTURINE, n’était autre que le compagnon de, [C], [E] et le père de son enfant.

Les consorts, [Z], [M] font valoir que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ;
qu’en l’espèce, il est acquis que les sœurs, [E] ont tenté, sous couvert du compagnon de, [C], [E], de racheter l’immeuble familial, ce qu’ils n’auraient jamais accepté s’ils avaient été au fait de cette situation ;
que Monsieur, [P], gérant de la SCI AVENTURINE, n’a nullement révélé ce fait dont il ne pouvait ignorer l’importance ;
qu’il ne pouvait ignorer le conflit les opposant aux sœurs, [E] ;
qu’en effet, leur père a occupé seul le bien indivis pendant plusieurs années, devenant ainsi débiteur d’une indemnité d’occupation que ses filles n’entendent pas acquitter, ce qui entrave le règlement amiable de la succession.

Les consorts, [Z], [M] concluent à la nullité du compromis signé les 26 juin et 6 juillet 2023 pour cause de dol.

Ils demandent la condamnation de la SCI AVENTURINE à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI AVENTURINE réplique qu’aucune obligation pré-contractuelle d’information ne pèse sur l’acheteur ;
que son gérant n’avait aucune obligation de dévoiler sa vie privée ;
que, du reste, il n’est ni marié, ni pacsé avec Madame, [C], [E] et ne vit pas en concubinage avec elle ;
qu’elle a monté un projet professionnel dans l’unique objectif d’un investissement locatif et non dans le but d’un partage de patrimoine immobilier ;
que les consorts, [Z], [M] connaissaient la situation de Monsieur, [P] qui a partagé des moments en famille ;
qu’il était présent à la veillée et aux funérailles de, [D], [Z], [M] et était présent en 2019 à la villa avec lui ;
que sa bonne foi ne peut être contestée.

La SCI AVENTURINE demande l’exécution forcée de la vente et la condamnation des consorts, [Z], [M] à lui payer les sommes suivantes :
- 64.530,00 euros au titre de la clause pénale,
- 5.821,10 euros à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices financiers subis,
- 3.613,63 euros par mois à titre de dommages et intérêts entre janvier 2021 et le jugement à venir en raison des dépenses inhérentes à l’opération immobilière.

A titre subsidiaire, elle demande la réitération de l’acte authentique de la vente sous astreinte.

En tout état de cause, comme elle a été condamné en référé à des frais irrépétibles par le juge des référés, elle demande la compensation des sommes dues entre les parties et réclame la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les sœurs, [E] concluent aux mêmes fins.

ET SUR QUOI
Sur le dol
Les consorts, [Z], [M] font valoir que leur consentement à la vente du bien indivis a été vicié par les manœuvres dolosives de l’acquéreur.
En vertu de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Le défaut d’information constitue un dol à la condition de rapporter la preuve qu’il avait pour objet de tromper le cocontractant afin de l’amener à conclure.
Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment de l’acte de notoriété dressé le 7 juin 2021,que les consorts, [Z], [M] sont héritiers de Madame, [O], [Z], [M] née, [F], veuve de Monsieur, [N], [Z], [M] et décédée le 11 janvier 2020, ce, conjointement avec Mesdames, [C] et, [R], [E] qui viennent à la succession par représentation de leur père, [D], [Z], [M], prédécédé ;
que chacun des ayants droit, [Z], [M] possèdent 2/14 èmes des droits en pleine propriété, les sœurs, [E] chacune 1/14 ème des droits en pleine propriété ;
que, dans le cadre de la succession, ils sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé à, [Adresse 11], édifié sur un terrain de 918 m².
Il est constant que les consorts, [Z], [M] sont en conflit avec les sœurs, [E] soutenant sans le démontrer que leur père avait occupé le bien indivis sans payer de loyer et en laissant l’immeuble se dégrader ;
qu’il était nécessaire de le vendre et c’est ainsi que les consorts, [Z], [M] ont donné mandat pour ce faire fin 2021 à l’agence immobilière OFIM et à l’agence CLUB INVEST pour le prix demandé de 632.000 euros ;
que l’offre la plus avantageuse était formulée par la SCI AVENTURINE, gérée par Monsieur, [I], [P] ;
qu’un compromis de vente était signé en juin et juillet 2023 pour le prix de 645.300 euros, avec une réitération prévue au 22 décembre 2023 ;
qu’à cet acte, Monsieur, [P] était représenté ainsi que la plupart des consorts, [Z], [M] ;
que le notaire en charge du dossier a décidé d’en reporter la date, ayant reçu des consorts, [Z], [M] une demande de séquestre partiel à hauteur de la somme de 145.157 euros à déduire du prix de vente ;
que, malgré une mise en demeure d’avoir à signer l’acte authentique le 26 janvier 2024, les consorts, [Z], [M] ne se sont pas présentés à l’étude notariale alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.
A cet égard, il convient d’observer qu’à cette date, les consorts, [Z], [M] n’avaient donné aucune explication à leur absence, malgré les relances réitérées des notaires.
Dans le cadre d’un promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur n’est pas tenu d’une obligation d’information.
Le vendeur ne pourra invoquer la réticence dolosive de l’acquéreur qu’en rapportant la preuve du caractère intentionnel du silence gardé sur cette information.
En l’espèce, les consorts, [Z], [M] étaient désireux de vendre le bien immobilier et le prix proposé par la SCI AVENTURINE était supérieur à celui demandé.
De son côté, Monsieur, [P], en sa qualité de gérant de la SCI AVENTURINE, n’avait aucunement l’obligation de faire état de sa vie privée dès lors qu’elle n’avait pas d’incidence sur l’opération financière en cours.
Les consorts, [Z], [M] connaissaient a priori Monsieur, [P] – ils ne démentent pas les allégations en ce sens de ce dernier et si, par impossible, ils n’avaient pas fait le lien entre la SCI AVENTURINE et Monsieur, [P], il leur suffisait de demander un extrait K-bis de la SCI AVENTURINE.
Ainsi, la demande de nullité du compromis de vente pour cause de dol sera rejetée.
Sur l’exécution forcée de la vente
En vertu de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Il ressort des pièces produites que toutes les conditions suspensives stipulées dans l’acte de vente ont été remplies ;
que la SCI AVENTURINE a obtenu son prêt bancaire de 555.000 euros, complétant un apport personnel.
Dès lors, il convient de déclarer la vente parfaite.
Sur les autres demandes
Aux termes du compromis de vente, était stipulée une clause pénale fixée à 30.000 euros pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique sans motif valable.
En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, la somme due au titre de cette clause a un caractère forfaitaire et automatique en cas d’inexécution fautive, dès lors que le débiteur aura été mis en demeure, sauf la possibilité pour le juge de réduire ou d’augmenter le montant de la pénalité.
En l’espèce, les consorts, [Z], [M] ont été mis en demeure de conclure la vente par lettre recommandée du 10 janvier 2024 et par acte d’huissier des 19 et 23 janvier 2024.
Le montant de la clause pénale n’apparaît pas manifestement excessive ou dérisoire.
Il convient, en conséquence, de condamner les consorts, [Z], [M] à payer à la SCI AVENTURINE la somme de 30.000 euros à ce titre.
Cette dernière sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement de dommages et intérêts, en raison précisément de son caractère forfaitaire.
L’équité commande en la cause d’allouer à la SCI AVENTURINE la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, il n’y a lieu d’allouer à Mesdames, [E] des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe;

VU les articles 1137, 1589 et 1231-5 du Code civil,
VU le compromis de vente relative à un bien immobilier situé à, [Adresse 12] Rivière, [Adresse 13], édifié sur un terrain de 918 m², signé en juin et juillet 2023 entre les consorts, [Z], [M], [E], vendeurs, et la SCI AVENTURINE, acquéreur, pour le prix de 645.300 euros,
DÉBOUTE les consorts, [Z], [M] de leur demande de nullité du compromis de vente pour cause de dol,
DIT que la vente est parfaite,
EN ORDONNE l’exécution forcée,
CONDAMNE les consorts, [Z], [M] à payer à la SCI AVENTURINE à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale et la somme de de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
DÉBOUTE la SCI AVENTURINE du surplus de ses demandes,
DÉBOUTE Mesdames, [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE les consorts, [Z], [M] aux entiers dépens.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE