TJ 97416, 20 mars 2026, RG 24/00221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/00221 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA4S3

N° MINUTE : 26/00108

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame, [F], [Y], [U], demeurant, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Lucie KERACHNI de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame, [S], [X], [W], [I], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Ben Ali AHMED, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Lucie KERACHNI
Me, [V], [M]

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 août 2020 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable avec prise d’effet le 1er septembre 2020, M., [D],, [P], [U] a donné à bail à Mme, [S],, [X],, [W], [I] un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 3] ,([Localité 1]) pour un loyer mensuel total de 630 euros, provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de 30 euros comprise. (pièce en demande numérotée 2)

Suivant acte de donation-partage du 29 novembre 2021, M., [D],, [P], [U] a donné à Mme, [F],, [Y], [U], sa fille, et M., [N], [U], son fils, notamment la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée le logement donné à bail. (pièce en demande numérotée 1)

Mme, [F],, [Y], [U], en sa qualité de bailleresse des lieux litigieux, a adressé à la locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 janvier 2023 signé le 20 janvier 2023, un congé pour reprise.

Le 21 septembre 2023, un diagnostic-constat décence a été réalisé au sein des lieux litigieux. Selon courrier de la Caisse d’allocations familiales daté du 27 octobre 2023, le constat réalisé a conclu à la non-conformité du logement. Mme, [F],, [Y], [U] était tenue de procéder à la mise en conformité du logement avant le 30 avril 2025. (pièces en demande numérotées 5 et 6 et en défense numérotée 2)

Mme, [S],, [X],, [W], [I] a restitué les clefs des lieux loués le 26 juillet 2024. (pièce en demande numérotée 33)

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 18 janvier 2024, Mme, [F],, [Y], [U] a fait assigner Mme, [S],, [X],, [W], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins d’expulsion et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 18 janvier 2024 et plaidée en dernier lieu, suivants renvois intervenus à la demande d’au moins l’une des parties, le 9 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées, datées du 23 juin 2025, Mme, [F],, [Y], [U], représentée par son conseil, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
donner acte que la défenderesse a quitté les lieux litigieux,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 151,66 euros au titre de la TEOM 2024,condamner la défenderesse à lui verser le somme de 2 233,85 euros au titre des loyers du 1er avril au 31 juillet 2024,condamner la défenderesse à lui verser le somme de 440,66 euros au titre des frais de remise en état du logement,condamner la défenderesse à lui verser le somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,condamner la défenderesse à lui verser le somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi,condamner la défenderesse à lui verser le somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles,condamner la défenderesse aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Mme, [I] reste débitrice de sommes au titre de loyers et TEOM impayés, qu’elle a été contrainte de réaliser des travaux de réparation dont elle demande le remboursement suite au départ de Mme, [I] laquelle a laissé la « maison dans une situation calamiteuse » et que le comportement de Mme, [I] (nuisances sonores, maintien dans les lieux sans droit ni titre, résistance à la réalisation des travaux de mise en conformité) lui a causé un préjudice indéniable, qui plus est compte tenu de son état de santé fragile et ses faibles ressources.

En défense, aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées le 14 avril 2025, Mme, [S],, [X],, [W], [I] demande de :
constater qu’elle a quitté les lieux depuis juillet 2024,constater que la demanderesse est convoquée devant le tribunal correctionnel pour répondre des faits de harcèlement à son encontre,constater qu’elle a réglé la somme de 743,32 euros par virement bancaire,constater que l’état des lieux loués était déclaré insalubre par la Caisse d’allocations familiales depuis le 27 octobre 2023,par voie de conséquence,
entendre, dire et juger que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion formulées sont sans objet,entendre rejeter l’ensemble des demandes formulées par Mme, [U],à titre reconventionnel,
condamner Mme, [U] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.
Elle fait valoir qu’elle a quitté le logement litigieux en juillet 2024 en raison des agissements de Mme, [U] qui lui a « rendu la vie infernale » et que Mme, [U] était convoquée en qualité de mise en cause devant le tribunal correctionnel de Saint-Pierre-de-la-Réunion le 10 avril 2025 du chef de harcèlement moral suivi d’incapacité totale de travail n’excédant pas huit jours à son encontre.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, la décision a été mise en délibéré le 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les « demandes » de constat et de donner acte ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les demandes principales de paiement
Sur l’indemnité d’occupation et la TEOM
En l’espèce, Mme, [U] indique que Mme, [I] n’a pas honoré le paiement ni de son loyer du 1er avril au 31 juillet 2024 soit la somme de 2 233,85 euros ni de la provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période de janvier à juillet 2024. Elle indique, par ailleurs, qu’elle a tout mis en œuvre pour mettre en conformité le logement et ce dès le mois de novembre 2023 en saisissant un médiateur afin de restaurer le dialogue avec la locataire afin notamment d’effectuer les travaux et en mandatant une entreprise pour la réalisation des travaux mais que les travaux n’ont pu être réalisés au vu du refus de Mme, [I] de laisser l’accès au logement.

Mme, [I] ne conteste pas les sommes dues mais rappelle que l’insalubrité des lieux litigieux a été constaté le 27 octobre 2023 et indique avoir versé à Mme, [U] la somme de 743,22 euros par virements bancaires.

Il est établi par les pièces versées aux débats que la non-conformité du bien loué a été constatée suivant diagnostic-constat réalisé le 21 septembre 2023 (pièces en demande numérotées 5 et 6) et que l’aide au logement d’un montant de 568 euros mensuels dont bénéficiait Mme, [I] a été conservée par la Caisse d’allocations familiales pour la période de novembre 2023 à février 2024 en présence de la situation de non-décence (pièce en demande numérotée 37). Pour autant, il convient de relever que le constat de non-conformité d’un logement mis en location n’est pas à lui seul suffisant pour exonérer un occupant d’un lieu d’habitation de payer son loyer, obligation essentielle du contrat de bail, et ce d’autant plus que Mme, [I] se borne à indiquer que le logement a été déclaré insalubre sans pour autant soulever l’exception d’inexécution. Ce moyen est inopérant.

Enfin, il sera utilement rappelé que si le locataire est tenu du paiement des charges récupérables en cours de contrat de location, celles-ci doivent, en cas de versement de provisions, faire l'objet d'une régularisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est démontré que Mme, [I] a remis les clefs à Mme, [U] le 26 juillet 2024 (pièce en demande numérotée 33) et que la somme de 713,32 euros a été versées par Mme, [I] par virements bancaires entre avril et décembre 2024 (pièces en demande numérotée 37 et en défense numérotée 1).

En considération de ces éléments, la créance de Mme, [U] au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er avril et 26 juillet 2024 s’élève à 1 589,91 euros ((600 euros x 3 mois) + (600 euros /31 jours x 26 jours) – 713,32 euros).

La créance de Mme, [U] au titre de la TEOM 2024 pour la période du 1er janvier au 26 juillet 2024 s’élève à 148,17 euros ((260 euros / 12 mois * 6 mois) + (260 euros / 12 mois / 31 jours * 26 jours)).

Il convient dès lors de condamner Mme, [I] à verser à Mme, [U] les sommes de 1 589,91 euros au titre de l’arriéré de loyer pour la période du 1er avril et 26 juillet 2024 et 148,17 euros au titre de la TEOM 2024 pour la période du 1er janvier au 26 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la remise en état
En l’espèce, Mme, [U] sollicite la condamnation de Mme, [I] au paiement de la somme de 440,66 euros au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 600 euros. Elle soutient que Mme, [I] a laissé le logement litigieux dans une « situation calamiteuse » précisément que les murs étaient tagués, des meubles n’ont pas été déménagés et qu’une carcasse de voiture a été laissé dans la cour et qu’elle a supporté les réparations de remise en état pour un montant total de 1 040,66 euros. Elle précise qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être établi – Mme, [I] ayant quitté les lieux en déposant les clefs dans sa boite aux lettres sans laisser d’adresse.

Mme, [U] produit pour en attester plusieurs photographies représentant des murs et portes sur lesquels se trouvent des inscriptions et des tâches, divers objets (armature de lit, chaises, tables, tabourets, cartons etc.) et une épave de voiture ainsi que plusieurs factures d’achats de matériaux pour un montant global de 650,74 euros (pièces en demande numérotées 35, 36 et 37).

Bien que la présente juridiction ne soit pas assurée, en dépit de constat de commissaire de justice, ni que les photographies produites ait été prises dans les lieux litigieux ni de la date à laquelle elles ont été prises, il y a lieu de relever que Mme, [I] ne conteste pas les dégradations locatives.

Surtout, il résulte d’un courriel adressé le 26 juillet 2024, qu’elle reconnait « ne pas avoir nettoyer, ne pas avoir vider les encombrants, ne pas remplacer la porte et les charnières du meubles de cuisine, ne pas avoir enlever l’épave de véhicule ».

Toutefois, Mme, [U] ne justifie ni du fait que le portail, un luminaire et la boite aux lettres étaient cassés, ni du motif de l’achat de peinture anti-humidité de sorte que les sommes correspondantes ne seront pas prises en compte. Dans le même sens, en dépit de preuve notamment d’état des lieux d’entrée, les sommes relatives à l’achat d’hublots, de tringles, de chevilles à frapper, de grille d’aération et d’éléments de plomberie ainsi que les frais d’essence et de remorquage et d’entretien de la cour seront écartés.

En considération de ces éléments, Mme, [I] est redevable de la somme de 632,86 euros (100+150+38+88,76+208,70+47,40 euros).

Mme, [U] étant fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 600 euros, Mme, [I] sera condamnée à rembourser la somme de 32,86 euros au titre de la demande de condamnation au titre des frais de remise en état.

Sur les dommages et intérêts
Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En l’espèce, Mme, [U] sollicite la condamnation de Mme, [I] au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi en ce qu’elle a occupé sans droit ni titre son logement à compter du 1er septembre 2023 compte tenu du congé pour reprise datée du 6 janvier 2023.

Il est établi et non contesté que les lieux pris à bail devaient être libérés le 31 août 2023 compte tenu du congé pour reprise (pièce en demande numérotée 3). Faute de libération volontaire avant le 26 juillet 2024, date de la remise des clefs en cours d’instance, et faute de décision judiciaire de résiliation avant cette date, le bail a, de fait, cessé le 26 juillet 2024, date où Mme, [U] a pu reprendre possession de son bien.

Or, Mme, [U] a perçu les fruits de son bien jusqu’à mars 2024 et elle vient d’être admise en sa demande de condamnation d’un arriéré locatif de 1 589,91 euros pour la période du 1er avril au 26 juillet 2024, qui est de nature à réparer le préjudice de jouissance subi par la bailleresse.

Dans ces conditions, Mme, [U] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme, [U] sollicite la condamnation de Mme, [I] au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. Elle signale que sa responsabilité pouvait être engagée du fait des nuisances sonores causées par Mme, [I], que « l’attitude irrationnelle » de Mme, [I] lui a notamment causé un stress incompatible avec son état de santé.

Au vu des nombreux échanges de courriels et messages écrits et lettres produits en demande attestant notamment de demandes réitérées de la demanderesse pour faire effectuer des travaux les 9 septembre 2022, 15 novembre 2022, 3 e mails du 13 novembre 2023, LRAR des 14 et 20 novembre 2023 (pièces en demande numérotées 7, 8, 12, 16 à 25), de l’absence de Mme, [I] lors du passage des entreprises diligentées et de ses refus d’intervention – les preuves émanant d’elle (pièces 8, 20, 31 en demande), il est démontré que Mme, [I] est à l’origine de la situation conflictuelle l’opposant à Mme, [U] en ce qu’elle a délibérément fait obstacle à la réalisation de travaux au sein des lieux litigieux, en tout état de cause, à des fins personnelles, notamment pour faciliter l’obtention d’un autre logement. En outre, il est établi par des attestations de témoins circonstanciées versées aux débats (pièces en demande numérotées 10, 11 et 26) et au demeurant non contestées en défense qu’elle a causé des nuisances sonores auprès du voisinage.

Il est incontestable que par son comportement fautif, elle a causé un préjudice à Mme, [U], laquelle justifie au demeurant avoir tout mis en œuvre pour résorber et apaiser la situation en faisant appel à des tiers médiateurs et ce au détriment de son état de santé, lequel nécessite en tout état de cause une « vie sans stress » (pièce en demande numérotée 13).

En considération de ces éléments, il convient de condamner Mme, [I] au paiement de la somme de 1 200 euros en réparation du préjudice moral subi.

Sur le préjudice financier

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Mme, [U] soutient avoir subi un préjudice financier du fait de l’aggravation de l’état des lieux litigieux. En outre, elle dit avoir été contrainte de continuer de payer son propre loyer dans l’attente d’intégrer les lieux litigieux. Elle relève enfin avoir de très faibles ressources.

Pour autant, aucune demande n’a été formulée aux termes du dispositif. Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Mme, [I] sollicite la condamnation de Mme, [U] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi. Cependant, elle n’apporte aucun élément démontrant ni la faute commise par Mme, [U] ni la réalité du préjudice subi. De plus, il sera relevé que la demande n’est pas fondée en droit.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme, [I], qui succombe, sera tenue des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme, [U] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme, [I] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS