TJ 13001, 23 mars 2026, RG 23/01578

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE,
[Adresse 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
DU 23 MARS 2026
Minute n° 26/
N° RG 23/01578 - N° Portalis DBW2-W-B7H-LYVH
CHAMBRE GENERALISTE A

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL DÉFENDERESSE A L’INCIDENT :

S.C.I. KOUFRA
dont le siège social est, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par Me Christelle TOUPIN, avocat

DEFENDERESS AU PRINCIPAL DEMANDERESSE A L’INCIDENT :

S.N.C. VINCI IMMOBILIER MÉDITERRANÉE
dont le siège social est, [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM- ENGELHARD -DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par Me DAMOIS, avocat

Nous Christelle BOUSSIRON Juge de la mise en état assistée de Nathalie MILLET Greffier,

A l’audience du 26 janvier 2026 après dépôts par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, le prononcé de la décision a été mis en délibéré à ce jour, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Grosses et copies à
Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET
Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS

le

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 27 septembre 2011, la SCI Koufra a acquis une maison à usage d’habitation cadastrée AT, [Cadastre 1] et située, [Adresse 4].

Par acte notarié du 28 septembre 2021, la société Vinci Immobilier Méditerranée a acquis de la commune de, [Localité 1] un terrain voisin, cadastré AT n,°[Cadastre 2].

Le projet de construction envisagé par la Société Vinci Immobilier Méditerranée dénommé, [Adresse 5] porte sur la réalisation d’une résidence de tourisme comportant 39 logements répartis en plusieurs bâtiments, outre un espace d’accueil destiné aux activités de gestion hôtelière et un espace bien être.

Antérieurement à la réalisation de ce programme, la SCI Koufra a mis en vente son bien au prix initial de 2.150.000€.

Puis la SCI Koufra a fait estimer la valeur vénale de sa propriété, selon rapport du 29 novembre 2021, à la somme de 1.790.000 €.
Selon acte notarié du 14 décembre 2022, le bien de la SCI Koufra a été vendu à la société Jet Immo au prix de 1.500.000 euros.

Par courrier recommandé du 14 mars 2023, la SCI Koufra a pris attache avec la société Vinci Immobilier Méditerranée, via son conseil, afin de l’informer des difficultés rencontrées lors de la vente de sa propriété liée à l’opération, [Adresse 5] et du préjudice subi tenant en une perte de valeur vénale de son bien immobilier.

Aucune suite n’a été donnée par la société Vinci Immobilier Méditerranée.
Par exploit du 2 mai 2023, la SCI Koufra assigné la société Vinci Immobilier Méditerranée devant la présente juridiction.

La société Vinci Immobilier Méditerranée a déposé des conclusions d’incident le 23 mai 2025.

L’incident a été fixé à l’audience du 26 janvier 2026.

Dans ses dernières écritures afférentes à l’incident régulièrement notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article de l’article 455 du code civil, la société Vinci Immobilier Méditerranée demande au juge de la mise en état de:
- constater que par acte introductif d’instance en date du 25 avril 2023, la société Koufra l’a assignée en réparation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage,
- constater qu’à la date de signification de l’acte introductif d’instance, la société Koufra n’était plus propriétaire du bien prétendument affecté par un trouble anormal de voisinage,
- constater qu’à la date de signification de l’acte introductif d’instance, la société Koufra n’avait pas la qualité de voisin de la parcelle lui appartenant de laquelle émanerait le prétendu trouble anormal de voisinage,
- en conséquence, déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes formulées par la société Koufra sur le fondement du trouble anormal de voisinage,
- débouter la société Koufra de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Koufra à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures afférentes à l’incident régulièrement notifiées par voie électronique, la SCI Koufra demande au juge de la mise en état de:

- rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Vinci Immobilier Méditerranée tirée du défaut de qualité à agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,
- en conséquence, déclarer recevable son action initiée contre la société Vinci Immobilier Méditerranée,
- débouter la société Vinci Immobilier Méditerranée de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner la société Vinci Immobilier Méditerranée à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Vinci Immobilier Méditerranée aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SCI Koufra
Aux Aux termes de l’article 789 du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

La société Vinci Immobilier Méditerranée soulève le défaut de qualité à agir de la SCI Koufra, au motif que les propriétaires qui souhaitent agir contre leur voisin sur le fondement des troubles anormaux du voisinage n’ont qualité pour ce faire que s’ils sont, au jour de l’assignation introductive d’instance, encore propriétaires de leur bien, que la SCI Koufra a vendu ses parcelles AT, [Cadastre 1] et AT, [Cadastre 3] à la société Jet Immo le 14 décembre 2022, et qu’elle n’avait donc plus la qualité de voisin à la date de l’assignation, délivée le 25 avril 2023.

La SCI Koufra répond qu’elle a subi un trouble anormal de voisinage lié au projet de chantier de déconstruction – reconstruction voisin, que le projet de la société Vinci Immobilier Méditerranée, tendant à l’aménagement d’une résidence de tourisme avec plusieurs bâtiments entourant son fonds, a détérioré son environnement, qu’elle a engendré des nuisances consistant en vibrations et poussières du fait des travaux de démolition des bâtiments existants, qu’elle n’a pas pu vendre son bien immobilier à sa valeur réelle telle qu’évaluée avant réalisation du projet de construction litigieux, que ces nuisances ont dissuadé les acquéreurs potentiels et ont induit à la dépréciation son bien immobilier, et qu’elle conserve donc son droit d’action à l’encontre de la société Vinci Immobilier Méditerranée pour troubles anormaux de voisinage lui ayant occasionné des préjudices propres antérieurement à la vente de son bien.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la SCI Koufra a vendu sa propriété avant la délivrance de l’assignation et n’était plus voisine de la société Vinci Immobilier Méditerranée à cette date, la vente de l’immeuble n’a pas eu pour conséquence de faire disparaître les préjudices que celle-ci affirme avoir subis, à titre de préjudice de jouissance pendant la période où elle était encore propriétaire de l'immeuble du fait des travaux et au titre de la perte de valeur qu'aurait subi l'immeuble au moment de sa revente, étant rappelé que pour apprécier sa qualité à agir, il ne s'agit pas de déterminer si la SCI Koufra a effectivement subi de tels préjudices mais seulement de déterminer si elle est susceptible de les subir.

Par conséquent, la SCI Koufra a qualité à agir dans le cadre de la présente procédure.

La société Vinci Immobilier Méditerranée sera déboutée de sa fin de non-recevoir.

Sur les demandes accessoires

La société Vinci Immobilier Méditerranée, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’incident.
Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 1.000€ à la SCI Koufra sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,