TJ 13055, 24 mars 2026, RG 24/02961

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Mars 2026 prorogé au 24 mars 2026
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame FEDJAKH,
Débats en audience publique le : 12 Janvier 2026

GROSSE :
Le 24 mars 2026
à Me Elsa FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 24 mars 2026
à Me Manuel GUIDICELLI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02961 - N° Portalis DBW3-W-B7I-456K

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur, [W], [T]
né le 21 Janvier 1978 à, [Localité 1] (13), domicilié : chez PROX’IMMO,, [Adresse 1]

Non comparant représenté par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [M], [L]
née le 15 Septembre 1976 à, [Localité 1] (13), domiciliée : chez PROX’IMMO,, [Adresse 1]

Non comparante représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame, [D], [G]
née le 18 Novembre 2004 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

Non comparante représentée par Me Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE,

ET,

N° RG 24/06587 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5TQR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame, [D], [G]
née le 18 Novembre 2004 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-00557 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Non comparante représentée par Me Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [T]
né le 21 Janvier 1978 à, [Localité 1], domicilié : chez SAS PROX’IMMO (Mandataire),, [Adresse 1]

Non comparant représenté par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2022, M., [W], [T] a consenti à Mme, [G], [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 mars 2023, M., [W], [T] a mis en demeure Mme, [G], [D] de justifier de la souscription d’une assurance habitation. Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 21 décembre 2023, le bailleur l’a mise en demeure de régler la somme de 1.005 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire du 31 janvier 2024, le bailleur a délivré à Mme, [G], [D] une sommation de justifier de l’attestation d’assurance et de payer la somme en principal de 1.247 euros.

Mme, [G], [D] a quitté les lieux le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, M., [W], [T] et Mme, [M], [L] ont fait assigner Mme, [G], [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Juger recevable leur demande du fait de la notification préalable de plus de six semaines de l’assignation à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône ;Juger que Mme, [G], [D] a commis des manquements graves à ses obligations en ne réglant pas ses loyers et charges et en ne fournissant pas les attestations d’assurance du logement ;Prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui a été consenti à Mme, [D] et portant sur la location du logement sis, [Adresse 2] ;Ordonner son expulsion immédiate si besoin avec le concours de la force publique ainsi que celle de tous occupants de son chef ;La condamner à payer la somme de 2.816,91 euros au titre des loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en application de l’article 1231-6 du code civil ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou renouvelé, notamment en cas de variation d’APL ou en cas de suppression de celle-ci, et ce jusqu’à complet délaissement des lieux ;Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;La condamner à communiquer les attestations d’assurance du logement;La condamner à payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, Mme, [G], [D] a fait assigner M., [W], [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Le condamner à réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les importants problèmes d’humidité au sein de l’appartement mis à bail ;Le condamner à une astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification du jugement ;Mettre à la charge de M., [W], [T] une obligation de relogement de Mme, [G], [D] pendant la durée des travaux ;Le condamner à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité de son préjudice de jouissance et la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice moral ;Le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;A titre subsidiaire, surseoir à statuer sur les demandes et désigner un consultant aux frais du défendeur avec pour mission de lister les travaux nécessaires pour mettre fin aux problèmes d’humidité au sein du logement ;L’autoriser à consigner les loyers le temps de la procédure ; En tout état de cause, le condamner aux dépens, en ce compris le remboursement de la somme de 250 euros correspondant aux frais de constat de commissaire de justice.
Après avoir fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

M., [W], [T] et Mme, [M], [L], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils demandent de :
- ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 24/2961 et 24/6587 ;
- ordonner à Mme, [G], [D] de communiquer sa nouvelle adresse et à défaut, juger que toutes les significations qui pourraient lui être faites à la dernière adresse connue soit, [Adresse 2] soient considérées comme recevables ;
- la condamner à payer la somme de 5.369,79 euros au titre des loyers et charges dus, comptes arrêtés au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à comper de la date de la sommation de payer en application de l’article 1231-6 du code civil ;
- condamner Mme, [G], [D] à payer la somme de 4.075,70 euros au titre des réparations locatives ;
- la condamner à payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme, [G], [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M., [W], [T] et indique justifier avoir souscrit une assurance habitation. Elle fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, elle a subi d’importants problèmes d’humidité et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible. Elle conteste les réparations locatives réclamées par le bailleur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 9 mars 2026, puis prorogée au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances, enregistrées sous les n° RG 24-6587 et 24-2961 concernent les mêmes parties et le même litige. Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner leur jonction sous le seul et même numéro de dossier RG 24-2961.

Sur les manquements allégués du bailleur de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants, notamment les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Par ailleurs, le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, l'indécence d'un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable.

En l’espèce, Mme, [G], [D] verse au soutien de ses prétentions les éléments suivants:
Un procès-verbal de constatations réalisé le 15 mars 2024 par Me, [A], commissaire de justice, à la demande de Mme, [G], [D] qui constate – sans préciser la pièce dont il s’agit - la présence de moisissure noire au niveau du cadre peint qui entoure les pavés de verre situés sur le mur recouvert de carrelage imitation parquet, relevant que les pavés de verre sont humides. Il est noté la présence de trace de moisissure de couleur noire au bas de la porte du placard. Des traces d’humidité anciennes sont également constatées au niveau du pied de la colonne de rangement en bois, sans que là encore le commissaire de justice précise la pièce du logement dont il s’agit. Des photographies non datées et qui ne permettent pas de déterminer les lieux auxquelles elles se rapportent.Un courrier du service communal d’Hygiène et de Santé de la ville de, [Localité 1] du 30 mars 2023 adressé à M., [W], [T] le mettant en demeure de procéder, dans un délai d’un mois, aux travaux suivants : rechercher les causes d’humidité au niveau de la pièce à vivre et y remédier, aménager les ventilations efficaces et adaptées dans le logement (absence de ventilation basse dans la salle d’eau et dans le coin cuisine de la pièce à vivre) et assurer le bon état de fonctionnement et d’étanchéité des dispositifs d’évacuation des eaux du cumulus électrique.
Il importe tout d’abord de relever que depuis son entrée dans les lieux en mars 2022, Mme, [G], [D] n’a à aucun moment porté à la connaissance du bailleur les troubles allégués et ne l’a pas mis en demeure d’y remédier. En outre, à défaut de fournir l’état des lieux d’entrée, il ne peut être établi que les désordres allégués par Mme, [G], [D] existaient lors de la délivrance du logement. Enfin, celle-ci ne produit pas le rapport de la visite du service communal d’Hygiène et de Santé de la ville de, [Localité 1] qui a eu lieu le 29 mars 2023, étant au demeurant observé qu’aucun arrêté n'a été pris par l'autorité administrative concernant le logement litigieux ni que des suites auraient été données à ce rapport.

Par ailleurs, M., [W], [T] verse aux débats une facture de la société Mazma EI d’un montant de 250 euros portant sur des travaux consistant en la mise en place d’une grille de ventilation entre la pièce à vivre et la salle d’eau, la création d’une bouche d’aération dans la buanderie et la remise de l’étanchéité. Il produit également un constat établi par Me, [F] commisaire de justice le 23 septembre 2024, jour du départ des lieux de la locataire, qui ne relève aucune trace de moisissure dans le logement.

Il s’en déduit que les éléments produits par Mme, [G], [D] sont insuffisants pour établir un manquement du bailleur à ses obligations. Les constatations de Me, [A], commissaire de justice, relevant de façon imprécise la présence de moisissures ne permet pas d’en établir la cause ni d’en attribuer la responsabilité au bailleur. Par ailleurs, le certificat médical produit par Mme, [G], [D] est insuffisant pour établir un lien entre les désordres allégués et les “signes d’irritation cutanée” constatés au niveau interdigital de la main droite.

En conséquence, Mme, [G], [D] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute pour Mme, [G], [D] de justifier avoir mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres allégués et de procéder aux travaux de réparation, elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

En vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le bailleur justifie de sa créance et que Mme, [G], [D] est redevable de la somme de 5.369,79 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 1er septembre 2024. Elle sera donc condamnée à payer à M., [W], [T] et Mme, [M], [L] la somme de 5.369,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 janvier 2024 sur la somme de 1247 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Il en résulte que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.

Aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, les bailleurs réclament la somme de 4.075,70 euros correspondant au remplacement d’un vitrage cassé pour un montant de 3.945,70 euros TTC selon facture n°27/10/24 de la société Azur Habitat et à des travaux de débouchage de la canalisation de la cuisine pour un montant de 130 euros. Il sera rappelé que le décret précité prévoit que sont à la charge du locataire l’entretien courant des canalisations et le débouchage des conduits d’eau. Ces travaux correspondant à un dégorgement simple d’une canalisation privative sans indication de cause de vétusté ou de problème structurel, il sera fait droit à la demande.

S’agissant du remplacement de la baie vitrée, les propriétaires produisent un constat établi par Me, [F], commisaire de justice, le 23 septembre 2024, le jour du départ de la locataire, qui constate qu’une partie de la porte vitrée a été cassée et remplacée par une planche en bois, ce que confirment les photographies annexées au procès-verbal de constat. Il est également relevé qu’une partie du joint est arrachée au niveau de la porte.

Il sera rappelé que le remplacement des vitres détériorées figure sur la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives figurant en annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987. En outre, s'il n'a pas été fait d'état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil. Ces travaux de réparation seront dès lors mis à la charge de Mme, [G], [D].

En conséquence, il convient de condamner Mme, [G], [D] à payer à M., [W], [T] et Mme, [M], [L] la somme de 4.075,70 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de communication de l’adresse de Mme, [G], [D]

Vu les articles 11, 14, 15 et 654 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de la procédure qu’aucune des pièces ne mentionne la nouvelle adresse de Mme, [G], [D]. Il convient donc d’ordonner à Mme, [G], [D] de communiquer sa nouvelle adresse. A défaut, les significations seront faites à la dernière adresse connue soit, [Adresse 2].

Sur les demandes accessoires
 
Mme, [G], [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code civil.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à M., [W], [T] et Mme, [M], [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS