TJ 06088, 23 mars 2026, RG 24/01383

COUR D’APPEL D,’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT :, [C], [H] épouse, [W] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LE PAC LOREN

N° 26/241
Du 23 mars 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/01383 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRYT

Grosse délivrée à

la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES

la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme, [C], [H] épouse, [W],
[Adresse 1] ,
[Adresse 2],
[Localité 2]
représentée par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice,
[Adresse 3],
[Localité 2]
représenté par Maître Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [C], [H] épouse, [W] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble dénommé, [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété et situé, [Adresse 4], [Localité 3], [Adresse 5], [Localité 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 juin 2023 et a adopté notamment une résolution n°8 relative à l’augmentation de 30% du fonds travaux en raison de la dégradation du revêtement du parking.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, Mme, [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de cette résolution.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, Mme, [C], [H] sollicite :
le prononcé de la nullité de la résolution n°8,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,qu’il soit dit qu’elle sera dispensée du paiement desdites condamnations par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.
Elle fait valoir qu’un abus de droit est caractérisé par la dépense inutile votée par l’assemblée générale. Elle estime que la résolution approuvée est contraire à l’intérêt général et qu’elle lui porte atteinte en sa qualité de copropriétaire.

Elle soutient que la dégradation du revêtement de parking alléguée est fallacieuse, le bitume étant en bon état et ne nécessitant aucun remplacement. Elle note qu’aucun élément technique n’est versé au débat par le syndicat des copropriétaires.

Elle estime que la résolution n°8 a été soumise au vote sous l’impulsion de M., [E], un copropriétaire majoritaire, qui détient une large majorité de 446 des 1 000 tantièmes et qui a déjà imposé divers travaux tendant à l’embellissement de l’immeuble, alors que des travaux prioritaires pour un coût faible ne sont pas réalisés pour insuffisance de budget.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] conclut au débouté de Mme, [H] de l’ensemble de ses demandes et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de droit et la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, sans écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Il fait valoir qu’une réfection du revêtement de parking a été mentionnée dans la résolution n°8 mais que le fonds travaux pourrait être utilisé pour d’autres travaux urgents. Il explique que ce

fonds est fixé par la loi à un minima de 5 % du budget prévisionnel et que l’assemblée générale a décidé de le porter à 30 %, représentant la somme totale de 1 200 euros, soit une contribution de 138 euros pour Mme, [Q] compte tenu des travaux à effectuer.

Il estime que l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°8

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité, d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 intitulée « fonds travaux » est rédigée comme suit :

« Compte [sic] de la dégradation constante du revêtement du parking, l’assemblée décide de revoir le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds travaux pour l’exercice en cours en l’augmentant à 30 % du montant du budget prévisionnel soit un montant de 1 200 euros, montant exigible trimestriellement. 5 % est le minimum légal. »

Cette résolution a été adoptée par 725 tantièmes sur 840 tantièmes.

Mme, [H] détenant 115 tantièmes a voté contre.

La résolution a donc porté de 5 % à 30 % la part du fonds travaux dans le budget prévisionnel de la copropriété en se référant à des travaux de reprise à réaliser sur le revêtement du parking.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] fait valoir que cette augmentation n’est pas réservée aux travaux de revêtement du parking mais pourrait servir à la réalisation d’autres travaux. Il ne précise toutefois pas quels autres travaux sont projetés et ne verse au débat aucun élément de preuve quant aux travaux nécessaires.

L’augmentation importante en pourcentage du fonds travaux ne s’avère donc pas justifiée au regard des faits de l’espèce.

Les éléments versés aux débats démontrent par ailleurs un historique de travaux imposés par des copropriétaires majoritaires, sans consultation préalable avec les copropriétaires minoritaires, voire sans vote permettant d’approuver ou de rejeter ces travaux.

En considération de ces éléments, un abus de majorité est caractérisé et la nullité de la résolution n°8 sera prononcée.

Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts

Mme, [H] ne précise pas la nature du préjudice subi et ne démontre pas ce préjudice. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une intention de nuire de la part de Mme, [H] et la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution n°8 est fondée. Il sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 3] sera condamné aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme, [H] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire pour la présente action introduite postérieurement au 1er janvier 2020 est de droit. La demande de Mme, [H] tendant à voir prononcer l’exécution provisoire est donc sans objet. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de l’écarter et il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.
Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En l’espèce, la demande principale de Mme, [H] est fondée et elle sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS