TJ 06088, 23 mars 2026, RG 24/01115

COUR D’APPEL D,’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires, [Localité 2] c/ S.A.R.L. COPROGEST

N° 26/236
Du 23 mars 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/01115 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSNB

Grosse délivrée à

la SELARL EXL AVOCATS

la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,,
[Adresse 2],
[Localité 3]
représenté par Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL EXL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

SARL COPROGEST, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3],
[Localité 4]
représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble dénommé, [Adresse 1] est situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété était gérée par la société Coprogest en qualité de syndic.

Quelques jours avant l’expiration de son mandat, la société Coprogest a envoyé aux copropriétaires les convocations pour une assemblée générale prévue le 26 avril 2021. Seule sa candidature de syndic a été soumise au vote, à l’exclusion des contrats de syndic des sociétés Azurefi et, [M] qui lui ont été adressés par deux copropriétaires.

La candidature de la société Coprogest a été rejetée lors de l’assemblée générale et le syndicat des copropriétaires s’est trouvé dépourvu de syndic.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 mai 2022, la SCP Ezavin, [Y], prise en la personne de Maître, [X], [Y] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. Sa mission a été prorogée par ordonnance du 22 novembre 2022.

Maître, [X], [Y] a convoqué une assemblée générale le 24 janvier 2023 et la société Azurefi a été désignée en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] a fait assigner la société Coprogest devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à l’indemniser pour les préjudices causés la désignation d’un administrateur provisoire.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 1] sollicite la condamnation de la société Coprogest à lui payer les sommes suivantes :
30 475,94 euros en réparation du préjudice découlant de la désignation d’un administrateur judiciaire et de la condamnation intervenue du fait du défaut d’assurance du syndicat,4 000 euros à titre de dommages-intérêts,4 000 euros, à parfaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il fait valoir sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires peuvent notifier au syndic des questions à ajouter à l’ordre du jour. Il reproche à la société Coprogest le fait qu’elle n’a pas ajouté à l’ordre du jour les projets de contrat de syndic de ses concurrents qui lui ont été notifiés de longue date par deux copropriétaires. Il estime que le syndic a tenté un passage en force pour contraindre les copropriétaires à le réelire.

En réponse aux conclusions adverses, il précise que la copropriété est composée de 130 lots et que la convocation par un copropriétaire est complexe dès lors que la personne qui diffuse les convocations doit être en possession de la feuille de présence avec les adresses de

chacun et que tel n’était pas le cas en l’espèce. Il estime que la société Coprogest ne peut pas se plaindre des conséquences financières découlant de ses turpitudes.

Il soutient en outre sur le fondement de l’article 18 de la loi du 1965 que la société Coprogest a commis, de façon volontaire, une succession de fautes professionnelles graves qui ont abouti au défaut d’assurance du syndicat pour un sinistre, qu’elle a tenté de dissimuler ce défaut d’assurance et a réglé la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat en raison de sa négligence avec des fonds appartenant au syndicat et sous un intitulé trompeur. Il précise que le syndicat des copropriétaires a été condamné dans le cadre d’une procédure en référé relative à un dégât des eaux sans que le syndic effectue les démarches nécessaires pour constituer avocat en défense des intérêts du syndicat. Il précise que les copropriétaires n’étaient même pas informés de cette procédure et que le syndic a manqué à son devoir d’information édicté par l’article 59 du décret du 17 mars 1967.

Par conclusions en réponse notifiées le 7 janvier 2025, la société Coprogest demande au tribunal de :
A titre principal,
déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,A titre subsidiaire,
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,En toute hypothèse,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait valoir à titre principal que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’autorisation d’ester en justice à son encontre et que ses demandes sont irrecevables.

A titre subsidiaire, elle soutient que la décision de ne pas constituer avocat dans le cadre de la procédure de référé a été prise après une évaluation attentive des enjeux financiers et juridiques de la procédure et en conformité avec les pratiques professionnelles.

Elle soutient sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que les demandes formulées par Mme, [D] et par Mme, [L] visant à inclure des contrats de syndic à l’ordre du jour de futures assemblées ne concernaient pas spécifiquement l’assemblée générale du 26 avril 2022.

Elle soutient que les frais engagés dans le cadre de l’intervention de l’administrateur provisoire constituent des charges ordinaires de fonctionnement de la copropriété et non pas un préjudice qui lui est imputable.

Elle précise que le règlement de la condamnation prononcée par le juge des référés à l’encontre du syndicat des copropriétaires a été enregistré dans les livres comptables et accessibles à tous les copropriétaires. Elle indique que l’intitulé erroné de l’écriture comptable enregistrée au titre du règlement de la condamnation était dû à une erreur purement matérielle.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

L’article 55 alinéas 1er et 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, la société Coprogest n’est pas copropriétaire et ne peut pas se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Elle sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.

De façon surabondante, en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la demande principale en paiement de la somme de 30 475,94 euros en réparation des préjudice subis

sur le défaut d’inscription à l’ordre du jour des contrats de syndic concurrents
En vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la signification par voie d’huissier de justice le 26 mai 2021 à la société Coprogest d’un courrier de Mme, [K], [T] relatif à un projet de contrat de syndic de la société Azurefi.

Un outre, un courrier recommandé comportant le contrat de syndic du Cabinet, [M] a été adressé le 5 octobre 2021 par Mme, [S], [L] à la société Coprogest.

La société Coprogest a par conséquent reçu des demandes de la part de deux copropriétaires qu’elle devait porter à l'ordre du jour « de la prochaine assemblée générale » conformément aux dispositions de l’article 10 précité.

Le moyen selon lequel une assemblée générale aurait dû être convoquée à l’initiative des copropriétaires sera rejeté dès lors que la faute de la société Coprogest est à l’origine de

l’expiration de son mandat avant l’élection d’un nouveau syndic. La société Coprogest ne démontre pas quelles seraient les charges ordinaires de fonctionnement de la copropriété si un administrateur provisoire n’avait pas été désigné.

Le défaut d’inscription des demandes des copropriétaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 avril 2021 est fautif et la société Coprogest sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 174,24 euros, justifiée par la production d’une ordonnance de taxe rendue au titre de la désignation d’un administrateur provisoire, outre les honoraires d’avocat d’un montant de 720 euros justifiés par une facture datée du 13 mai 2022.

sur la demande d’indemnisation au titre du défaut d’assurance
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile.

En l’espèce, il est acquis qu’une police d’assurance tous risques immeuble a été souscrite par la société Coprogest avec effet au 8 août 2018 seulement et que la copropriété ne bénéficiait pas d’une police d’assurance lors de la survenance d’un dégât des eaux le 26 juillet 2018.

La société Coprogest n’a en outre pas effectué les diligences nécessaires pour constituer avocat permettant d’assurer la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’assignation qui lui a été délivrée en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

Les moyens tirés de l’absence volontaire de constitution d’avocat en raison d’une évaluation attentive des enjeux financiers et juridiques de la procédure et en conformité avec les pratiques professionnelles sont inopérants dès lors qu’ils ne sont étayés par aucun justificatif.

La société Coprogest sera par conséquent condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5 381,70 euros au titre de la condamnation prononcée à son encontre par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 10 mai 2024 concernant le dégât des eaux, outre la condamnation à régler des frais irrépétibles d’un montant de 1 200 euros.

La société Coprogest sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 30 475,94 euros (23 174,24 + 720 + 5 381,70 + 1 200), assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 5 février 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, plusieurs fautes de la société Coprogest dans la gestion de la copropriété sont

caractérisées et notamment l’omission délibérée de mise en concurrence des syndics souhaitée par les copropriétaires, le défaut d’information du syndicat concernant la procédure initiée à son encontre, le défaut d’assurance et l’enregistrement du règlement effectué en paiement de la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sous un intitulé erroné.

Enfin, l’absence de réponse à la mise en demeure et de toute remise en cause dans le cadre de la présente instance en dépit des fautes démontrées, dénote une mauvaise foi certaine de la part de la société Coprogest.

Elle sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pou résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Coprogest sera condamnée aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS