TJ 95500, 5 mars 2026, RG 25/00177

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00177 - N° Portalis DB3U-W-B7J-ONUM

MINUTE N° :

Syndic. de copro., [Adresse 1]
c/,
[U], [F]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Me Jacques WENISCH,

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Me Thierry ALLAIN,
COUR D’APPEL DE, [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil,
[Adresse 2],
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 05 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente du tribunal judiciaire, assisté(e) de, [A], [L] auditrice de justice et de Carinne PIET, Greffière

Après débats à l’audience publique du 05 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la ., [Adresse 3]
représenté par son Syndic cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER,
[Adresse 4],
[Localité 3] (VAL-D'OISE)

représentée par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame, [U], [F],
[Adresse 5],
[Localité 4]

représentée par Me Jacques WENISCH, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

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Le tribunal a été saisi le 28 Avril 2025, par Assignation - procédure au fond du 18 Avril 2025 ; L'affaire a été plaidée le 05 Mars 2026, et jugée le 05 MARS 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit introductif d’instance en date du 18 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 6], sis, [Adresse 7] à Méry Sur Oise (95 540), représenté par son Syndic, le Cabinet Habitat Confort Immobilier a fait assigner Madame, [U], [F] devant le Tribunal aux fins de la voir condamnée sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

- 4 449,68 euros augmentés des intérêts légaux à compter du 18 avril 2025, au titre de l’arriéré des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, 2ième appel trimestriel 2025 inclus,

- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que Madame, [U], [F] paie irrégulièrement ses charges de copropriété, qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance, que Madame, [U], [F] est responsable des conséquences dommageables causées par sa faute et que son retard dans le paiement des charges grève la trésorerie de la copropriété.

Dans l’état de ses dernières écritures, Madame, [U], [F] reconnait devoir la somme de 3 794,57 euros au titre des charges impayées et conclut au débouté du syndicat des copropriétaires dans ses demandes en paiement des frais et de l’appel exceptionnel de la facture de gaz et de ses plus amples demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les frais qui lui sont imputés au titre des lettres de relance de mise en demeure et de commandement de payer débutent en mars 2024 alors qu’elle avait remis deux chèques qui n’ont pas été encaissé. Elle ajoute que l’appel de 861 euros au titre de la facture de gaz n’a fait l’objet d’aucune approbation en assemblée générale et qu’en outre elle incluse dans l’insuffisance de budget qui fait partie des charges courantes. Elle ajoute que les charges qui lui sont réclamées courent du 1er avril 2023 alors qu’elle a été livrée de son appartement le 1er juin 2023 de sorte que les charges appelées pour avril et mai 2023 ne seraient lui être réclamées.

Dans le dernier état de ses écritures, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande au titre des charges de copropriété impayées à 7 138,40 euros au 5 janvier 2026, 1er appel provisionnel trimestriel 2026 inclus. Elle fait valoir que Madame, [U], [F] a acquis son appartement en état futur d’achèvement de sorte qu’elle est redevable des charges de copropriété dès l’acquisition du bien. Il ajoute qu’elle ne justifie pas des chèques qu’elle indique avoir remis et qui n’auraient pas été encaissés. Il indique que la facture de gaz est sans rapport avec la régularisation de charges de l’année 2024 mais correspond à une dépense réelle insuffisamment budgétée.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2026.

Les parties ont repris les termes de leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges ;

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment :

- de la matrice cadastrale que Madame, [U], [F] est propriétaires des lots n° 14, 81 et 87 dans l’immeuble de la copropriété,

- des appels de fonds arrêté au 1er janvier 2026, 1er appel trimestriel 2026 inclus,

- des procès-verbaux d’assemblées générales du 22 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, la modification du budget prévisionnel 2024 et le budget prévisionnel 2025 et du 20 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024,

- des relevés de charges impayées

des lettres de mise en demeure du 4 mars, du 5 septembre et du 4 décembre 2024 et du 24 février 2025,

du commandement de payer délivré le 29 juillet 2024,

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part ;

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le Syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame, [U], [F] pour la somme de 5 793,52 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2026, 1er appel trimestriel 2026 inclus ;

Il convient d’en déduire la somme de 861 euros appelée au titre de la facture de gaz, cette dépense exceptionnelle n’ayant pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale ;

Madame, [U], [F] ne justifie pas quant à elle avoir fait des versements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte produit aux débats ;

Il convient de la condamner au paiement de cette somme, avec intérêts légaux à compter du 18 avril 2025, pour la somme de 4 449,68 euros et du 5 mars 2026 pour le surplus,

Le Syndic peut réclamer en outre, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi de 13 décembre 2000, le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, à l’exclusion de tout autre ;

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ;

Le Syndicat des Copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens ;

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ;

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ;

Les frais de relance s’avèrent superfétatoires eu égard aux nombreuses lettres de mise en demeure adressée à Madame, [U], [F] ;

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des frais sera par conséquent admise à hauteur de 166 euros au titre des lettres de mise en demeure de du 4 mars, du 5 septembre et du 4 décembre 2024 et du 24 février 2025 ;

La demande en dommages et intérêts est justifiée par le préjudice résultant pour la copropriété des retards de paiement de Madame, [U], [F] qu’il convient de condamner, compte tenu des circonstances de l’espèce, à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Il est équitable de mettre à la charge de Madame, [U], [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par le Syndicat des Copropriétaires, en plus des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré, le 29 juillet 2024 ;

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS