TJ 84007, 24 mars 2026, RG 25/00345

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00345 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KFXR

Minute N° : 26/116
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 24 Mars 2026

Copie délivrée à :

- Me PONCE Aurélie

- Me AUDIBERT Fleur

- Régie

- Exprtise

- Dossier

le :

DEMANDEUR
Monsieur, [I], [X],
[Adresse 1],
[Adresse 1],
[Adresse 1]
représenté par Me Aurélie PONCE, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEURS :
Monsieur, [H], [Y]
né le 21 Mai 1950 à, [Localité 1],
[Adresse 2],
[Adresse 2],
[Adresse 2]
représenté par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur, [F], [Y]
né le 24 Août 1979 à, [Localité 2],
[Adresse 2],
[Adresse 2],
[Adresse 2]
représenté par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Meggan DELACROIX-ROHART, Juge, assistée de Madame Magali Savadogo, Greffier, lors des débats et de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffier, lors du délibéré

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 20 mai 2025, le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AVIGNON a rendu la décision suivante :

« DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par Monsieur, [F], [Y] concernant le local à usage d'habitation situé, [Adresse 1], loué par Monsieur, [I], [X] suivant contrat de bail du 03 décembre 2013,

DECLARONS irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de résiliation formée par Monsieur, [H], [Y] concernant le local à usage d'habitation appartenant à, [F], [Y] situé, [Adresse 1], loué par Monsieur, [I], [X] suivant contrat de bail du 03 décembre 2013,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par, [F], [Y],

REJETONS la demande de, [H], [Y] et, [F], [Y] au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTONS les parties pour le surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Monsieur, [F], [Y] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ».

Par requête déposée au Tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 31 juillet 2025,, [I], [X] a sollicité du Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON :

A titre principal :

Déclarer Monsieur, [F], [Y] irrecevable en ses demandes, en l’absence de qualité à agir,Débouter Monsieur, [H], [Y] et Monsieur, [F], [Y] de l’intégralité de leurs demandes,Ordonner à Monsieur, [H], [Y] et Monsieur, [F], [Y] la réalisation des travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard : les menuiseries, l’aération, des travaux à réaliser selon la norme NP01 012 et des travaux des équipements sanitaires et de plomberie,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble desdits travaux, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge du loyer de 224 euros,Condamner Monsieur, [H], [Y] et/ou Monsieur, [F], [Y] à payer à Monsieur, [X] une provision de 20.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi jusqu’au jour du jugement.
A titre subsidiaire :

Si le juge ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur l’état du logement, les désordres, leur cause ou les travaux à réaliser, ordonner une expertise judicaire avec mission habituelle en la matière,Dispenser Monsieur, [X] de consignation compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux qui sera déterminé par l’expert, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge pour Monsieur, [X] de 50 euros, ou encore la séquestration du reste à charge du loyer de 224 euros,

Réserver les autres demandes des parties.
A titre très subsidiaire :

Accorder des délais de paiement les plus larges, de 3 ans ou a minima 2 ans, à Monsieur, [X] pour le règlement de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire,Ordonner la compensation des deux créances connexes à concurrence de la plus faible et condamner la partie idoine à payer le solde.
L'affaire été appelée en audience publique conformément aux dispositions de l'article 463 du code de procédure civile.

A l'audience du 17 février 2026, Monsieur, [F], [Y] et Monsieur, [H], [Y] (gestionnaire du bien), représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions écritures soutenues oralement qui reprennent les mêmes demandes que dans l’assignation.

Au cours de cette audience, Monsieur, [I], [X] a été représenté et a fait valoir, suite à ses conclusions écrites soutenues à l’oral et a repris les éléments qu’il a fait valoir devant le juge des référés et mentionnés dans la requête.

Les défendeurs ayant été représentés, le présent jugement, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 17 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 463 du code de procédure civile dispose que « La juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l'arrêt d'irrecevabilité.
Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.
La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci ».

Aux termes de l'article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

L'article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.
Au titre des critères définissant la décence d'un logement, il existe l'obligation pour le bailleur d'assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations. En outre, le bailleur doit prévoit des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes

de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité d'un logement qui ne correspondrait pas aux critères de la décence. Il appartient alors au juge, saisi de cette demande, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d'exécution. Le juge dispose également sur le fondement de cet article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la possibilité de réduire le montant du loyer d'en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, juste qu'à exécution des travaux. Le juge transmet alors sa décision aux services de la préfecture.

En application de l'article 232 du code de procédure civile aux termes duquel « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien ».

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 28 août 2016, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

*

Au cas d’espèce,, [I], [X] a formulé des demandes reconventionnelles qui ont été éludées dans le cadre de l’ordonnance du 20 mai 2025 de sorte qu’il y a lieu de statuer sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle principale et la demande subsidiaire,
,
[I], [X] sollicite à titre principal :
Ordonner à Monsieur, [H], [Y] et Monsieur, [F], [Y] la réalisation des travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard : les menuiseries, l’aération, des travaux à réaliser selon la norme NP01 012 et des travaux des équipements sanitaires et plomberies,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble desdits travaux, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge du loyer de 224 euros,Condamner Monsieur, [H], [Y] et/ou Monsieur, [F], [Y] à payer à Monsieur, [X] une provision de 20 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi jusqu’au jour du jugement.
A titre subsidiaire, il sollicite :
Si le juge ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur l’état du logement, les désordres, leur cause ou les travaux à réaliser, ordonner une expertise judicaire avec mission habituelle en la matière,Dispenser Monsieur, [X] de consignation compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux qui sera déterminé par l’expert, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge pour Monsieur, [X] de 50 euros, ou encore la séquestration du reste à charge du loyer de 224 euros,
Au soutien de ses demandes, il fait valoir par le biais d’un rapport SOLIHA qu’il existe des doutes quant à la décence du logement qu’il occupe. A ce titre, il ressort du rapport SOLIHA en date du 09 avril 2024 les éléments suivants :
- Sécurité des personnes : absence de garde-corps et protection non conforme (escalier, palier chambre, ouvrants),
- Menuiseries : problématique d’étanchéité des ouvrants (mauvaises installations), et porte

d’entrée qui ne se ferme plus ainsi que la porte sur la terrasse,
- Problème d’aération : extraction cuisine non opérationnelle,
- Equipements sanitaires : absence de raccordement évier cuisine et lavabo salle de bain et robinet cassé baignoire.

Il produit également des photographies sur lesquelles il est possible d’observer une dégradation des menuiseries, des portes et de l’état de la salle de bains.

Ces éléments interrogent effectivement sur le respect des critères de décence fixés par le décret précité.

En défense et à juste titre les consorts, [Y] soutiennent ne pas voir été informés des désordres. Force est de constater que, [I], [X] ne justifie pas d’avoir informé le bailleur des difficultés.

En outre, si ces éléments constituent un commencement de preuve, ils ne permettent pas à la juridiction de déterminer précisément les travaux à la réaliser et l’évaluation des préjudices subis.

Il convient d’avoir une analyse plus précise de l’étendue des désordres et des travaux nécessaires pour y remédier outre les préjudices subis en lien avec ceux ainsi que l’évaluation de leurs indemnisations. Au demeurant une expertise permettant de faire respecter le principe du contradictoire.

Par ailleurs,, [I], [X] sollicite une provision à valoir sur le préjudice de jouissance.

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le Juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce,, [I], [X] n’a pas fait part de ses difficultés au bailleur et il ressort du rapport SOLIHA que certains désordres peuvent être imputables au locataire concernant la robinetterie et l’état du meuble de la salle de bains.

Aussi, à ce stade des débats, l’obligation apparaît sérieusement contestable alors que l’expertise a justement pour objet de rassembler les éléments nécessaires et de recueillir les avis techniques utiles à l’appréciation d’éventuelles responsabilités.

Dès lors, il n’y a pas lieu de référer sur la demande de versement d'une provision.

Enfin,, [I], [X] sollicite la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux qui sera déterminés par l’expert, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge pour Monsieur, [X] de 50 euros, ou encore la séquestration du reste à charge du loyer de 224 euros. Toutefois, tel qu’indiqué précédemment, il appartient à l’expert de donner un avis sur les responsabilités éventuelles dans l’avènement des désordres et Monsieur, [X] ne démontre pas d’avoir averti son bailleur sur l’apparition de ceux-ci. Dès lors, la demande est contestée et il n’y a pas lieu de référer sur la suspension des loyers, sa réduction ou encore sa séquestration ; les comptes entre les parties devant se réaliser au fond et à l’issue des opérations expertales.

PAR CES MOTIFS