TJ 93008, 25 mars 2026, RG 24/07474

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/07474 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM4B
N° de MINUTE : 26/00420

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ,“[Localité 2] III” SIS, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet, [J], [K], SAS,
[Adresse 2],
[Localité 3]
représentée par Maître, [O] ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

DEFENDEUR

Madame, [M], [P], [G],
[Adresse 3],
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M74

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [M], [P], [G] est propriétaire des lots n°10, 95 et 316 de l'immeuble, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] à, [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 6] III sis, [Adresse 5] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, Lamy, a fait assigner Mme, [M], [P], [G] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Débouter Madame, [M], [P], [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande de délais de paiement,

Condamner Madame, [Z], [P], [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 9.840,07 € en principal, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2022 et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et en conséquence, dire que Madame, [M], [P], [G] assumera seule la charge de l’ensemble des frais de procédure, et la condamner à payer la somme de 2.108,97 €,

Condamner Madame, [Z], [P], [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 45,36 € au titre des frais de rejet d’encaissements,

Condamner Madame, [Z], [P], [G] à payer au Syndicat la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Madame, [Z], [P], [G] à payer au Syndicat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Baisi, Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme, [M], [P], [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il conteste les arguments de la défenderesse et affirme ainsi que la demande au titre des 2ème et 3ème trimestre 2018 est parfaitement justifiée, Mme, [P], [G] confondant le montant dû au titre des provisions de charges de copropriété avec celui appelé au titre de l'ensemble des sommes dues, charges de copropriété et frais de recouvrement. A l'égard de sa demande au titre de l'appel « CPC ENERGIE – RECHERCHE DE FUITE », le syndicat des copropriétaires verse pour en justifier, d'une part, la facture de la société se rapportant à la réparation de la fuite et, d'autre part, le courriel qui a été adressé à Mme, [P], [G] le 22 novembre 2022 afin de permettre l'accès à son logement. Il considère enfin que les appels fonds travaux Alur des 1er et 2e trimestres 2024 sont également justifiés par la concordance du décompte et des appels de fonds adressés à la défenderesse. Il n'y a donc pas lieu selon lui d'écarter ces demandes.

Au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les nombreuses mises en demeure et relances qui ont été adressées à la défenderesse résulte de ses manquements et qu'il n'y a donc pas lieu de faire peser sur les autres copropriétaires les frais afférents à ces actes.

Le syndicat des copropriétaires estime que les difficultés rencontrées par Mme, [P], [G] avec sa locataire ne peuvent justifier ses manquements et ce, d'autant que son compte copropriétaire était débiteur avant même l'entrée dans les lieux de ladite locataire. Il indique que ce n'est que postérieurement à la délivrance de l'assignation que la défenderesse s'est rapproché du syndic aux fins de mettre en place un échéancier et qu'elle n'a toujours pas apuré sa dette depuis lors. Il s'oppose en conséquence à tous délais de paiement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme, [M], [P], [G] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme, [M], [P], [G] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, elle a demandé au tribunal de :

Limiter le quantum de la créance du SDC, [Localité 2] III à la somme de 5 376, 99 €.

Accorder à Madame, [P], [G] un report de paiement de sa dette pendant un délai de 6 mois puis, à l’issue de cette période, des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois pendant 17 mois et une 18ème mensualité pour le solde.

En tout état de cause, débouter le SDC de la résidence, [Localité 2] III de ses demandes de dommages intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme, [P], [G] précise ne pas contester le principe de la créance mais uniquement le quantum de certains appels. Ainsi, les appels des 2e et 3e trimestre 2018 figurent au décompte à hauteur de 729,88 euros alors que c'est la somme de 703,32 euros qui a été appelée à ces titres. Il y a donc lieu de retrancher deux fois 26,56 euros. Les prélèvements auxquels le syndicat fait allusion pour justifier la différence de montant ne sont pas justifiés par ce dernier. De surcroît, il réclame en date du 20 février 2023 la somme de 1 034 euros au titre de « CPC ENERGIE – RECHERCHE FUITE RACCORD PRIVATIF DANS PLACARD » sans apporter aucun preuve qu'une fuite provenait de l'appartement de la défenderesse, seule à même de justifier de faire peser sur elle le montant de l'intervention d'une société. Enfin, il est comptabilisé au titre des appels fonds travaux Alur des 1er et 2ème trimestre 2024 la somme de 38,85 euros alors que c'est la somme de 38,35 euros qui a été appelée. Le montant des sommes dues est en conséquence de 5 376,99 euros (48 003,16 euros appelés – 42 626,17 euros versés).

Mme, [W], [G] soutient que la demande au titre des frais de recouvrement doit être rejetée, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas des 9 premiers actes (4 mises en demeure, 1 relance, 1 dernier avis, 1 constitution de dossier, 1 suivi de constitution de dossier et 1 suivi de contentieux). Les 6 autres postes à l'égard desquels il est sollicité le recouvrement ne constituant pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être fait droit à la demande. Elle considère ainsi que la facture se rapportant à des frais d'huissier du 18 janvier 2021 ne suffit pas à établir à quel acte elle correspond ; ce dernier n'étant pas versé aux débats. Il n'est pas non plus justifié de la demande d'hypothèque pour laquelle il est sollicité 312 euros. En outre, la transmission à 4 reprises d'un dossier à un avocat sur un délai d'un an ne peut se justifier. Mme, [P], [G] fait enfin valoir qu'il ne peut lui être facturé des frais de rejet de chèque pour lesquels aucun justificatif n'est transmis et relève que les établissements bancaires font peser sur l'émetteur du chèque la facturation de tels frais, non sur son bénéficiaire.

Mme, [P], [G] considère la demande de dommages et intérêts non justifiée au regard de ses paiements réguliers, faisant valoir que ses difficultés résultent de circonstances indépendantes de sa volonté des suites de l'absence de paiement des loyers par sa locataire. Elle sollicite enfin le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 18 mois afin de régler sa dette par mensualités de 150 euros.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l'audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme, [M], [P], [G] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 octobre 2017, 28 février 2019, 10 décembre 2019, 14 octobre 2020, 15 juin 2022, 22 novembre 2023 et 27 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les contrats de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 mai 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Mme, [P], [G] conteste cinq des sommes appelées par le syndicat des copropriétaires, Elle considère ainsi que les appels des 2e et 3e trimestre 2018 figurant au décompte ne correspondent pas aux sommes devant être appelées à ce titre, que la facture « CPC ENERGIE – RECHERCHE FUITE RACCORD PRIVATIF DANS PLACARD » est injustifiée et doit être écartée et que les sommes comptabilisées au titre des appels fonds travaux Alur des 1er et 2ème trimestre 2024 ne sont pas conformes à celles qui sont dues.

Le décompte versé par le syndicat des copropriétaires fait apparaître à l'égard des appels de charges provisionnels 2018, qu'il a été appelé la somme de 729,88 euros le 1er janvier 2018, au titre des charges de copropriété et fonds travaux Alur du 1er trimestre 2018, la somme de 729,88 euros le 1er avril 2018 au titre des charges de copropriété et fonds travaux Alur du 2ème trimestre et la somme de 702,32 euros au titre des charges de copropriété et celle de 37,22 euros au titre de l'appel fonds travaux Alur pour le 3ème trimestre 2018 comme pour le 4ème trimestre 2018. Ainsi, le syndicat des copropriétaires a modifié la présentation de son décompte, en mentionnant aux 1er et 2ème trimestre 2018 un appel unique réunissant la somme due au titre des charges de copropriété et celle due au titre du fonds travaux Alur avant de distinguer expressément ces deux sommes pour les appels des 3ème et 4ème trimestre 2018. En tout état de cause, les appels de fonds des 1er et 2ème trimestres 2018 font apparaître que ce n'est pas la somme de 729,88 euros qui aurait dû être reprise sur le décompte au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux Alur mais celle de 740,54 euros (703,22 euros de charges de copropriété + 37,22 euros de fonds travaux Alur). L'erreur commise par le syndicat des copropriétaires est donc en faveur de Mme, [P], [G]. Il n'y a donc pas lieu de retrancher une quelconque somme de celles réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat transmet une facture établie par la société CPC Energie le 20 février 2023 pour une « intervention de recherche de fuite suite au dégât chez la locataire Mme, [T] » portant la précision d'une intervention de recherche puis de réparation au 1er étage «, [Adresse 7], ainsi que la copie d'un courriel adressé le 29 novembre 2022 à Mme, [P], [G] aux fins d'obtenir l'accès à son appartement pour permettre l'intervention de la société CPC Energie. La facture transmise se limite toutefois à préciser que le syndicat des copropriétaires est redevable de la somme de 1 034,00 euros à l'égard de la société CPC Energie. Il n'est en revanche pas démontré que cette facture ait été acquittée. Le syndicat est dès lors mal fondé à en réclamer le paiement à Mme, [P], [G]. La somme de 1 034 euros sera en conséquence écartée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires a rectifié dans ses dernières écritures ses demandes à l'égard des appels de fonds travaux Alur des 1er et 2ème trimestres 2024, qui s'élèvent désormais à la somme unitaire de 38,35 euros ; somme que Mme, [P], [G] reconnaît devoir.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 9 octobre 2017 et le 1er avril 2025 dont il est justifié a été de 52 017,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 43 211,42 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme, [M], [P], [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 806,07 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 décembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Mme, [M], [P], [G], sur la somme de 2 939,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2 108,97 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 29 avril 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais de mise en demeure du 23 août 2018 de 52 euros,
les frais de relance du 14 septembre 2018 de 52 euros,
les frais de “dernier avis avant poursuite” du 21 septembre 2018 de 53,17 euros,
les frais de “constitution de dossier” du 18 octobre 2018 de 330 euros,
les frais de mise en demeure du 12 juillet 2019 de 52 euros,
les frais de mise en demeure du 24 septembre 2019 de 52 euros,
les frais de mise en demeure du 18 septembre 2020 de 52 euros,
les frais de “suivi constitution dossier” du 19 octobre 2020 de 480 euros,
les frais de “suivi contentieux” du 2 décembre 2020 de 120 euros,
les frais de “suivi contentieux” du 29 mars 2022 de 156 euros.

De surcroît, il est sollicité la somme de 312 euros au titre de frais d'une inscription d'hypothèque appelés le 9 décembre 2022. Le syndicat des copropriétaires échouant toutefois à rapporter la preuve d'un tel acte, il ne peut être fait droit à cette demande.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « suivi contentieux » des 23 mars 2023, 1er septembre 2023 et 14 novembre 2023, facturés unitairement 132,60 euros. Ces frais, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme constituant des frais de recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, entrent en effet dans la gestion courante du syndic et font partie des actes élémentaires d'administration de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des frais de rejet d'encaissement

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 45,36 euros au titre de frais de rejet d'encaissement.

De façon surabondante, il sera relevé que de tels frais ne constituent ni des charges de copropriété ni des frais de recouvrement au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, faute de motiver sa demande en droit et en fait, le syndicat des copropriétaires en sera débouté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, Mme, [P], [G] a cessé de régler ses charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la défenderesse a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme, [P], [G], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme, [M], [P], [G], fait valoir être confrontée à une situation financière difficile compte tenu du litige avec sa locataire qui a cessé le paiement de ses loyers. Elle verse pour justifier de sa situation personnelle, outre les pièces relatives audit litige, son bulletin de paye d'avril 2025, son attestation CAF, son avis d'imposition 2024 ainsi que les justificatifs liés à ses deux crédits immobiliers. Il est cependant notable que malgré la proposition d'échéancier formée dans le cadre de la présente instance, Mme, [P], [G] n'a pas procédé d'elle-même à la mise en oeuvre de ce dernier à compter de la signification de l'assignation qui lui a été délivrée ni repris le paiement de ses charges courantes. De surcroît, la somme dont elle et redevable s'avère très notablement supérieure à celle à l'égard de laquelle elle a proposé un apurement en 18 échéances.

Mme, [M], [P], [G] sera, au regard de ces éléments, déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme, [M], [P], [G] sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric DE BIASI, avocat, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,