TJ 75056, 25 mars 2026, RG 23/02473

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me TRIGALO (C0127)
Me SUSINI - LAURENTI (P0043)

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18° chambre
2ème section

N° RG 23/02473
N° Portalis 352J-W-B7H-CY6AC

N° MINUTE : 2

Assignation du :
20 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Mars 2026
DEMANDERESSES

S.A.R.L. SYSTEME INFORMATIQUE CLE EN MAIN - SICEM (RCS de NANTERRE n°333 088 185),
[Adresse 1],
[Localité 1]

S.A.R.L. CLICK & TEST (RCS de NANTERRE n°441 716 172),
[Adresse 1],
[Localité 1]

représentées par Me Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0127

DÉFENDERESSE

AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SÉCURITÉ SOCIALE (ACOSS),
[Adresse 2],
[Localité 2]

représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043
Décision du 25 Mars 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/02473 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6AC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2008 , la CAISSE NATIONALE DU REGIME SOCIAL DES INDEPENDANTS - RSI, aux droit de laquelle se trouve l'établissement public AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ci-après l'ACOSS) a donné à bail commercial à la société CLICK & TEST des locaux dépendant d'un immeuble sis à, [Localité 3],, [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er mai 2008 au 30 avril 2017, à usage de bureaux et moyennant un loyer annuel de 43 975 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail décrit ainsi les locaux loués :
« - Locaux à usage de bureaux situés au 3e étage, d'une superficie de 131 m2,
- 1 emplacement de parking n°13 ».

Par ordonnance en date du 02 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail étaient réunies, condamné la société CLICK & TEST à payer au bailleur la somme provisionnelle de 31 880,34 euros, en deniers ou quittances, suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire à la condition que la société CLICK & TEST se libère de la provision en vingt-quatre acomptes mensuels et dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein et entier effet.

Considérant que la société CLICK & TESTn'avait pas respecté le délai de paiement, que la clause résolutoire avait en conséquence produit effet et que le contrat de bail s'était trouvé résilié de plein droit, le bailleur a mis en oeuvre la procédure d'expulsion de la société CLICK & TEST.

Par un jugement du 20 mai 2019, confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2020, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a débouté la société CLICK & TEST de sa demande d'annulation du commandement de quitter les lieux et dit que sa demande de délai de paiement était irrecevable.

En outre, selon un acte sous seing privé en date du 1er février 2008, la CAISSE NATIONALE DU REGIME SOCIAL DES INDEPENDANTS - RSI, aux droit de laquelle se trouve l'établissement public AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ci-après l'ACOSS) a donné à bail commercial à la société SYSTEME INFORMATIQUE CLE EN MAIN - SICEM (ci-après la société SICEM) des locaux dépendant d'un immeuble sis à, [Localité 3],, [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er mai 2008 au 30 avril 2017, à usage de bureaux et moyennant un loyer annuel de 51 550 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail décrit ainsi les locaux loués :
« - Locaux à usage de bureaux situés au 2e étage, d'une superficie de 150 m2,
- 2 emplacements de parking n°6 et 7 ».

Par lettre en date du 26 décembre 2019, la société SICEM a indiqué au bailleur qu'elle donnait congé des locaux loués pour le 30 juin 2020.

Le 23 juillet 2020, le bailleur a fait part à la société CLICK & TEST et à la société SICEM des décomptes de sortie compte tenu du coût des réparations locatives, des provisions sur charges et taxes dues pour l'année 2020 et du montant des dépôts de garantie, et leur a indiqué qu'elles restaient lui devoir, la première, la somme de 3 173,82 euros et, la seconde, la somme de 21 822,40 euros,

Par lettres en date du 28 juillet 2020, la société CLICK & TEST et la société SICEM ont chacune indiqué au bailleur qu'elles n'entendaient pas donner une suite favorable à ses demandes, notamment aux motifs que les locaux leur avaient été donnés en location dans un très mauvais état, ainsi que le montraient les états des lieux d'entrée, et qu'elles avaient pris à leur charge les travaux nécessaires à une jouissance normale.

La société CLICK & TEST et la société SICEM ont restitué les locaux loués le 30 septembre 2020 après avoir fait constater par un huissier de justice l'état des lieux à leur sortie.

Un litige est alors survenu entre les parties quant au paiement du coût de la remise en état des locaux et la restitution des dépôts de garantie.

C'est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2023 la société CLICK & TEST et la société SICEM ont assigné l'ACOSS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir la restitution des dépôts de garantie.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, la société CLICK & TEST et la société SICEM demandent au tribunal de :

« DEBOUTER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE de l’ensemble de ses demandes fins, et conclusions.

CONDAMNER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE au paiement de la somme de 13275,73 € au bénéfice de la société CLICK AND TEST ainsi qu’au paiement de la somme de 15593,61 € au bénéfice de la société SICEM le tout avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2020.

CONDAMNER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE au paiement de au bénéfice de la société CLICK AND TEST des somme suivantes :
- 288,85 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2016
- 291,74 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2017
- 298,47 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2018
- 1502,35 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2019
- 300 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2020

CONDAMNER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE au paiement au bénéfice de la société SICEM des sommes suivantes :
- 330,72 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2016
- 334,05 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2017
- 341,77 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2018
- 1720,25 € au titre du trop versé de charges pour l'exercice 2019
- 330 € au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2020

CONDAMNER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE à payer respectivement à la société CLICK AND TEST et à la société SCIEM la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE aux entiers dépens d'instance en application de l'article 699 du code de procédure civile. ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er novembre 2024, l'ACOSS demande au tribunal de :

« • DEBOUTER les sociétés CLIK&TEST et SICEM de l’ensemble de leurs demandes,

• DECLARER l’ACOSS recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

• CONDAMNER la société CLICK AND TEST au paiement de la somme de 32577,30 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 novembre 2020,

• CONDAMNER la société SICEM au paiement de la somme de 20 265,99 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 novembre 2020,

• CONDAMNER la société CLICK AND TEST au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

• CONDAMNER la société SICEM au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

• CONDAMNER les sociétés défenderesses aux entiers dépens ; ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

La clôture de l'instruction a été prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 22 janvier 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience du tribunal siégeant à juge rapporteur du 08 janvier 2026, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande de l'ACOSS en paiement des travaux de remise en état des locaux

Au visa de l'article 1134 du code civil, la société CLICK & TEST et la société SICEM soutiennent que si l'article 12 du contrat de bail prévoit que le locataire devra rendre les lieux loués en parfait état ou à défaut régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état, il est néanmoins nécessaire que ce dernier justifie de la nécessité de ces travaux.
Or, il ressort de deux procès-verbaux de constat établis à leur départ, que les locaux ont été restitués en parfait état et que la remise en état que sollicite l'ACOSS est une remise à neuf qui n'est pas justifiée. Elles ajoutent que l'ACOSS n'a pas eu à réaliser les travaux de remise en état car elle a reloué les locaux le jour même de leur départ.
L'ACOSS expose que la société CLICK & TEST et la société SICEM se sont contractuellement engagées à effectuer toutes les réparations nécessaires afin que les locaux demeurent en parfait état, en cours d'exécution et à l'expiration du bail, les conséquences de la vétusté ayant été expressément mises à leur charge. Elle considère qu'en conséquence elle peut légitimement réclamer la réparation des dégradations résultant de l'usage des lieux pendant toute la durée de la location mais également de tout manquement aux obligations d'entretien et de remise en état.
Elle indique que la société CLICK & TEST et la société SICEM ne justifient d'aucun travaux d'entretien au cours des douze années d'occupation et que les procès-verbaux de constat du 30 septembre 2020 attestent que les locaux n'ont pas été restitués en parfait état. Elle soutient enfin que l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni à l'engagement effectif des dépenses, ni à la justification d'une perte de la valeur locative et précise qu'elle a été contrainte d'accorder une franchise de loyer aux nouveaux locataires afin que les locaux puissent être remis en parfait état.

Sur ce,

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1147 du code civil dans cette même version, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

En l'espèce, chacun des contrats de bail stipule :

- en son article 12 - Restitution des locaux, « Il (le preneur) devra rendre les lieux loués en parfait état, ou à défaut, régler au BAILLEUR le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état. Les conséquences de la vétusté résultant de l'usage sont à la charge du PRENEUR. » ;

- en son article 7-3 - Entretien - Travaux - Réparations, « Pendant toute la durée du bail, le PRENEUR devra, à ses frais assurer la maintenance, l'entretien, la conservation, la réparation des locaux loués, de telle sorte qu'à tout moment celui-ci soit dans un parfait état, et les installations techniques en parfait état de fonctionnement. (...)
Il devra tenir les locaux loués en parfait état d'entretien. Entretenir notamment les revêtements de sol et remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements. D'une manière générale, réparer au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaus loués et remplacer s'il y avait lieu ce qui ne pourrait être réparé. (...) ».

Ainsi, la société CLICK & TEST et la société SICEM étaient tenues de restituer les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations, les conséquences de la vétusté étant également à leur charge.

Il appartient à l'ACOSS, en sa qualité de demanderesse au paiement des travaux de remise en état, de démontrer précisément en quoi les locaux n'ont pas été restitués en parfait état d'entretien et de réparations, y compris de vétusté, et quelles sont les remises en état qui incombent à la société CLICK & TEST et à la société SICEM.

Dès lors, un simple renvoi, aux termes de ses conclusions, aux procès-verbaux de constat qui ont été réalisés contradictoirement par les parties à la date de la restitution des locaux le 30 septembre 2020 ne peut constituer une démonstration suffisante et seuls les désordres qu'elle invoque précisément peuvent être pris en considération.

Ainsi, en ce qui concerne les locaux loués à la société CLICK & TEST, l'ACOSS fait état de désordres relatifs aux faux plafonds (dalles minérales d’aspect vieilli avec aspect grisâtre, deux dalles présentent des impacts, impact sur trois dalles, dalle fortement épaufrée, dalles dépareillées, dalle très défraichies, emplacement dalle vide), aux sols (dalles de moquette défraîchie, traces de pieds de meuble, dalles de moquette usagées sur la surface de la pièce avec zone d’usure) et aux murs (peinture blanche défraîchie, impact et salissures sur les murs).

S'agissant des locaux loués à la société SICEM, l'ACOSS mentionne des désordres relatifs aux faux plafonds (dalles minérales en état d’usage mais d’aspect ancien, dalle sectionnée et déchaussée, deux emplacements de dalles manquantes, tâche d’humidité à cheval entre deux dalles) et aux sols (dalle défraîchie, traces de pieds de meuble, dalles de moquette présentant des zones d’usure, traces de pieds de meuble, carrelage défraichi.

De tels désordres sont effectivement mentionnés dans les états des lieux de sortie et, compte tenu de leur nature, leur remise en état incombait à la société CLICK & TEST et à la société SICEM, lesquelles ne peuvent donc soutenir qu'elles ont restitués les locaux en parfait état.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement du coût des réparations locatives, l'ACOSS ne produit pas de devis qui auraient établis par des tiers qualifiés mais deux évaluations de travaux qu'elle a elle-même réalisées. Si dans leurs conclusions la société CLICK & TEST et la société SICEM font observer que dans leur lettre adressée au bailleur le 15 décembre 2020, elles ont fait remarquer que « ces travaux de restitution avaient été établis sur la base d'une évaluation réalisée par les services du bailleur sans la moindre pièce justificative (absence de tout devis) », elles n'en tirent néanmoins aucune conclusion sur le caractère probant de ce document, notamment quant au coût des réparations. Ces deux études doivent donc être retenues pour étudier les réparations à réaliser et leur coût.

Cependant, ainsi que le relèvent la société CLICK & TEST et la société SICEM, il s'avère que les locaux ont été aussitôt reloués après leur départ. L'ACOSS produit les extraits de deux contrats qui montrent que les locaux ont été donnés à bail commercial avec effet au 1er octobre 2020, soit le lendemain de leur restitution par la société CLICK & TEST et la société SICEM.

Il n'est pas démontré par l'ACOSS que ces nouveaux baux auraient été conclus dans des conditions qui lui étaient préjudiciables en raison des manquements de la société CLICK & TEST et de la société SICEM à leurs obligations de restitution des locaux en parfait état. S'il apparaît en effet que l'ACOSS a consenti une franchise de loyer aux nouveaux locataires, il n'est nullement mentionné aux contrats que cette franchise leur a été accordée afin de leur permettre de procéder à la remise en état des locaux et s'il est stipulé, dans un paragraphe d'ailleurs différent de celui relatif au loyer et à la franchise, que les locataires réaliseront des travaux, il est précisé qu'il s'agit de « travaux d'aménagement ». Il ne s'agit donc pas de travaux de remise en état.

L'ACOSS a ainsi remis immédiatement les locaux en location sans avoir eu à supporter de quelconques frais de travaux de remise en état.

Dès lors, l'ACOSS ne peut prétendre avoir subi un préjudice du fait des manquements de la société CLICK & TEST et de la société SICEM lors de la restitution des locaux.

Par conséquent, les demandes de l'ACOSS de condamnation de la société CLICK AND TEST à lui payer une somme de 32 577,30 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2020, et de condamnation de la société SICEM à lui payer une somme de 35 859,60 euros, soit 20 265,99 euros TTC après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2020, seront rejetées.

2- Sur la demande de la société CLICK & TEST et de la société SICEM en restitution des dépôts de garantie

La société CLICK & TEST et la société SICEM exposent que l'ACOSS a conservé à tort les dépôts de garantie dès lors que les locaux ont été restitués en parfait état. Elles soutiennent que l'ACOSS ne peut, en ce qui concerne la société CLICK & TEST, se prévaloir de l'article 13 du contrat de bail selon lequel le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail ou d'expulsion car aucune décision de justice n'a prononcé la résiliation du bail et aucune expulsion n'a été mise en oeuvre puisque les parties se sont accordées amiablement sur la date de restitution des locaux. De plus, la société CLICK & TEST et la société SICEM expliquent qu'il ne peut être considéré qu'elles ont manqué à leur obligation contractuelle de restitution des locaux en parfait état dès lors qu'il ne peut être exigé de leur part une remise à neuf des locaux. et que les travaux invoqués n'ont pas été rendus nécessaires en raison d'un manquement de leur part à leurs obligations contractuelles.

En vertu de l'article 13 du contrat de bail et au motif que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire et explusion de celle-ci, l'ACOSS se considère bien fondée à conserver le dépôt de garantie de la société CLICK & TEST.

Sur ce,

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 antérieure au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1152 du code civil, dans cette même rédaction précise que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En outre, chacun des contrats de bail stipule :

- en son article 6.5 - Dépôt de garantie, « En tant que condition déterminante, sans laquelle le BAILLEUR n'aurait pas conclu, il est stipulé un dépôt de garantie destiné à garantir l'exécution par le PRENEUR des obligations du présent bail. (...) Ce dépôt de garantie ne sera ni productif d'intérêts au profit du PRENEUR, ni imputable sur la dernière échéance de loyer, et sera remboursable après le départ du PRENEUR, dans les six mois de la remise des clés, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués (...). Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d'inexécution de ses conditions, pour une clause quelconque imputable au PRENEUR, ledit dépôt restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts, et, ce, sans préjudice de tous autres. (...) » ;

- en son article 13 - Clause résolutoire, « (...) - En cas de résiliation ou d'expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance, s'il y en a, demeureront acquis au BAILLEUR à titre d'indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts des dispositions de l'article 1790 du Code Civil. (...) ».

Les stipulations des contrats de bail selon lesquelles, en cas de résiliation du bail en raison de l'inexécution par le preneur de l'une de ses conditions ou d'expulsion, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts, s'analysent comme une clause pénale, au sens de l'article 1152 du code civil, en ce qu'elles sont destinées à indemniser forfaitairement le bailleur de son préjudice. Elles sont donc susceptibles d'être modérées en fonction du préjudice effectivement subi par le bailleur.

S'agissant de la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 13 275,73 euros qui avait été versé par la société CLICK & TEST, il est rappelé que par ordonnance en date du 02 février 2018, confirmée en toutes ses dispositions par la cour d'appel, le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail étaient réunies mais suspendu rétroactivement ses effets à la condition que la société CLICK & TEST se libère de la provision au paiement de laquelle elle avait été condamnée dans le délai fixé, et dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein et entier effet.

Il ressort de l'ordonnance du juge de l'exécution du 20 mai 2019 que le bailleur avait fait délivrer à la société CLICK & TEST un commandement de quitter les lieux les 11 février et 1er mars 2019 et, considérant que celle-ci n'avait pas payé les échéances de règlement de sa dette selon les modalités fixées par le juge des référés, le juge de l'exécution a rejeté ses demandes d'annulation du commandement de quitter les lieux et de délai.

Ainsi, il est établi, d'une part, que le contrat de bail a été résilié de plein droit car la clause résolutoire avait repris effet en raison des paiements tardifs de la société CLICK & TEST et, d'autre part, que le bailleur avait engagé la procédure d'explusion.

Si la société CLICK & TEST a volontairement quitté les lieux, elle ne justifie pas avoir trouvé un accord à ce sujet avec le bailleur ainsi qu'elle le déclare. En outre, elle ne peut contester avoir été contrainte de le faire compte tenu de la teneur des décisions de justice rendues à son encontre, de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du contrat de bail ainsi que de la volonté du bailleur de reprendre les locaux.

Ainsi, en application du contrat de bail, l'ACOSS peut prétendre à la conservation du dépôt de garantie.

Cependant, l'ACOSS n'invoque aucun préjudice et la conservation d'un dépôt de garantie de 13 275,73 euros s'avère excessive compte tenu du fait que les diligences qu'elle a dû entreprendre afin d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire ont été compensées par l'attribution d'une indemnité au titre des frais irrépétibles, que le retard dans la perception des loyers a été compensé par l'intérêt de retard et que locaux ont été reloués immédiatement après leur restitution.

La somme conservée au titre du dépôt de garantie sera donc limitée à 1 000 euros.

En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 15 593,61 euros qui avait été versé par la société SICEM, celle-ci ayant manqué à son obligation contractuelle de restitution des locaux en parfait état, conformément au contrat de bail l'ACOSS peut prétendre à la conservation du dépôt de garantie.

Toutefois, l'ACOSS n'ayant subi aucun préjudice du fait de ce manquement, la somme conservée au titre du dépôt de garantie sera limitée à 1 000 euros.

Par conséquent, l'ACOSS sera condamnée à payer au titre de la restitution des dépôts de garantie:
- à la société CLICK & TEST, la somme de 12 275,73 euros,
- à la société SICEM, la somme de 14 593,61 euros.

3- Sur la demande de la société CLICK & TEST et de la société SICEM en restitution d'un trop-perçu de charges

La société CLICK & TEST et la société SICEM sollicitent le remboursement des charges locatives relatives à l'entretien des espaces verts au motif que les contrats de bail stipulent que sont exclues des charges communes celles liées aux espaces affectés privativement à un occupant. Elles expliquent que les espaces verts de l'immeuble sont destinés à l'usage exclusif des occupants du rez-de-chaussée et que le bailleur aurait dû en conséquence déduire des charges communes générales celles relatives à l'entretien des espaces verts.

L'ACOSS soutient que les espaces verts de l'immeuble ne sont pas destinés à l'usage exclusif des locataires du rez-de-chaussée mais qu'ils contribuent uniquement à l'environnement général de l'immeuble de sorte que les frais de leur entretien entrent dans les charges communes.

Sur ce,

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 antérieure au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les contrats de bail stipulent en leur article 6 - Impôts et charges et paragraphe 1- Charges commeunes, « - Les charges réparties par le gestionnaire comprennent toutes les dépenses exposées au titre (...) des prestations fournies pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier (...).
Les parties communes sont décrites au règlement de copropriété ou dans le documenr régissant le foncier. A défaut elles sont constituées par (...) les locaux ou espaces non affectés privativement à un occupant, l'ensemble des locaux abritant des services à usage commun ou des équipements collectifs, les parkings et espaces verts s'ils existent. Les parties de l'immeuble dont la jouissance a été reconnue au PRENEUR par le contrat de bail sont réputées parties privatives.(...) ».

La société CLICK & TEST et la société SICEM ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que les espaces verts de l'immeuble sont destinés à l'usage exclusif des occupants du rez-de-chaussée.

Il s'avère en outre que les contrats de bail des locaux du rez-de-chaussée ne mentionnent nullement que les locataires disposent de l'usage exclusif des espaces verts.

Par conséquent, les demandes de la société CLICK & TEST de condamnation de l'ACOSS à lui payer les somme de 288,85 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2016, 291,74 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2017, 298,47 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2018, 1502,35 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2019, 300 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2020, et les demandes de la société SICEM de condamnation de l'ACOSS à lui payer les sommes de 330,72 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2016, 334,05 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2017, 341,77 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2018, 1720,25 euros€ au titre du trop versé de charges pour l'exercice 2019 et 330 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2020, seront rejetées.

4- Sur les demandes accessoires

L'ACOSS, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande en outre de la condamner à payer à la société CLICK & TEST et à la société SICEM la somme de 2 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de l'ACOSS de condamnation de la société CLICK & TEST et de la société SICEM à lui payer chacune la somme de 3 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,